КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Типовые риски при покупке квартиры

    tipovye-riski-sdelokЧтобы снизить риски, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

     

    Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

    Именно для этих целей и была разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Покупателей и Продавцов квартир. 

     

    У Продавца забота одна – как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, по большей части, решаются грамотной подготовкой взаиморасчетов. 

    Риски Покупателя при покупке квартиры несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке.

     

    Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынке городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

     

     

    Типовые риски первичного рынка жилья

     

    Основные риски «первички» сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю. 

    Но так как идеалов в природе не бывает, то типовые риски на первичном рынке все же присутствуют: 

     

      • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика. 

      • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. 

      • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям.

      • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход ФЗ-214, что существенно ограничивает права соинвесторов (дольщиков) в части требования оплаченных квартир. 

      • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования.

      • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства.

     

    Также на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

     

     

    Типовые риски вторичного рынка жилья

     

    Абсолютное большинство рисков «вторички» для Покупателя сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

    Причин этому может быть множество, например:

     

      • Нарушение прав несовершеннолетних.

      • Нарушения прав наследников.

      • Отсутствие согласия на сделку заинтересованных лиц  (супруги/-га Продавца, получателя ренты, залогодержателя)

      • Нарушение преимущественного права покупки.

      • Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки.

      • Введение в заблуждение или насильственное принуждение человека к продаже своей квартиры. 

      • Нарушения, допущенные при приватизации жилья.

      • Превышение полномочий представителя Продавца (по доверенности).

      • Несоблюдение законодательства при заключении Договора купли-продажи квартиры.

      • Невыполнение условий Договора купли-продажи квартиры

      • Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира перепродавалась неоднократно). 

      • и другие случаи, делающие сделку оспоримой или ничтожной

     

    По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право. 

     

    Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире. 

     

    Как распознавать такого рода риски и защищаться от них – последовательно изложено в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры.

     

    Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» практически не поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем.

    Поэтому снижение рисков на первичном рынке – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», фактически, являются производными от главного.

     

    Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат.

    Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца.

     

    Все это последовательно изложено в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, с дополнительными пояснениями и комментариями в Глоссарии Риэлтора

     

     

     

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.