КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Акт приема-передачи квартиры

Последнее обновление: 01.10.2023

Акт приема-передачи квартирыФактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем происходит по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту). Эта обязанность сторон договора регламентируется ст. 556 ГК РФ.

 

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже состав сведений и ссылки на образцы документов).

 

На вторичном рынке Передаточный акт можно составить и самостоятельно. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или нотариус, то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

 

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на первичном, так и на вторичном рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию и по своим юридическим последствиям. Рассмотрим их по очереди.

 

 

Акт приема-передачи квартиры в новостройке (на «первичке»)

 

Акт приема-передачи квартиры в новостройкеПередаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности дольщика на новостройку.

 

Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика). До момента подписания Акта все коммунальные платежи «висят» на Застройщике.

 

О том, что строительство закончено и квартиру можно принимать, Застройщик сообщает дольщику письменным уведомлением о передаче квартиры не менее, чем за две недели до начала процесса передачи (п.4, ст.8 ФЗ-214). Уведомление отправляется по почте заказным письмом с подтверждением о вручении. Получив уведомление, дольщик обязан приехать на объект и принять квартиру, подписав Акт приема-передачи.

 

!!! Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартирыЗДЕСЬ.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

 

Особенность Передаточного акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается дольщиком либо в самом Акте приема-передачи, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе или Дефектовочном акте («дефектовке», как ее еще называют).

 

Если при приемке квартиры обнаружены существенные недостатки (строительные дефекты), то дольщик может не подписывать Акт до устранения Застройщиком этих недостатков. Но даже если дольщик подпишет Акт, это все равно не снимает ответственности с Застройщика:

 

Пункт 2, ст.556 ГК РФ:

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

 

В таком случае, несмотря на подписанный Акт приема-передачи, Застройщик обязан устранить указанные недоделки, или соразмерно снизить стоимость квартиры или компенсировать дольщику его затраты на самостоятельное устранение строительных дефектов (п.2, ст.7 ФЗ-214).

 

Если же Застройщик не устраняет выявленные недостатки, не выплачивает дольщику компенсацию, или если эти строительные недостатки столь существенны, что мешают нормальной эксплуатации жилья, то дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Тогда Застройщик обязан вернуть ему уплаченные по договору деньги с процентами (п.3, ст.7 ФЗ-214)

 

С другой стороны, при уклонении дольщика от подписания Передаточного акта, Застройщик может по истечении двух месяцев с указанного в ДДУ срока передачи, составить односторонний Акт о приемке квартиры в новостройке (п.6, ст.8 ФЗ-214), со всеми вытекающими из этого последствиями.

Правда, Застройщик имеет право так поступить, только если он убедится, что дольщик получил уведомление о передаче квартиры, но не среагировал на него, либо дольщик отсутствует по указанному адресу места жительства.

 

Как Застройщики обманывают дольщиков при покупке квартир – уловки и фокусы.

 

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты):

 

  • Наименование документа, дату и место (город) его составления;
  • ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика;
  • Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью);
  • Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным БТИ);
  • Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п.);
  • Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Передаточном акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе или Дефектовочном акте);
  • Подписи дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика (нужна доверенность на это действие от имени компании).

 

В Акт приема передачи новостройки могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.

 

Дольщику нужно еще знать, что если Застройщику придется платить неустойку за задержку передачи квартиры, то срок этой неустойки будет рассчитываться от даты, указанной в ДДУ, до даты подписания Акта приема-передачи (т.е. до фактической передачи). Поэтому Застройщик всегда заинтересован передать квартиру как можно быстрее, в то время как дольщику не следует торопиться до тех пор, пока он не убедится в приемлемом качестве строительства.

 

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.

 

Образец Акта приема-передачи квартиры для первичного рынка можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке»

 

Акт приема-передачи квартиры на вторичном рынкеПередаточный акт на вторичном рынке несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть – только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии, которое было отражено в Договоре купли-продажи.

 

Акт приема-передачи квартиры на вторичке, обычно, подписывают после следующих действий:

 

  • после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п.);
  • проверяют наличие и исправность бытовой техники и мебели (если по условиям договора квартира продавалась вместе с мебелью);
  • проверяют оплату всех коммунальных платежей на дату передачи квартиры (в т.ч. делают сверку показаний электро- и водо- счетчиков);
  • проверяют отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире (если он там есть, и Покупатель хочет сохранить его за собой);
  • проверяют отсутствие задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 169 ЖК РФ).

 

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги, то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов. Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии). В последнем случае вопрос решается уже через суд. При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора (если, конечно, договор был составлен юридически грамотно).

 

По закону долги за ЖКУ (кроме долгов за капремонт) «привязаны» к человеку, а не к квартире, поэтому коммунальные долги прежнего собственника не переходят к Покупателю (хотя управляющие компании часто игнорируют этот факт и требуют старую задолженность с нового собственника).

 

Мнение экспертов

Риэлторы еще рекомендуют вносить в Передаточный акт показания счетчиков воды, тепла (если такие счетчики есть) и электроэнергии. Это позволит в спорной ситуации определить, где чей долг за ЖКУ.

При этом, нужно помнить, что если за Продавцом останется долг за капремонт дома (см. обсуждение этого вопроса на форуме по ссылке) то закон «вешает» этот долг на Покупателя (п.3, ст.158 ЖК РФ).

 

И конечно, так же как и на первичном рынке, на вторичке действует законодательное правило о том, что принятие Покупателем квартиры и подписание им Акта приема-передачи не освобождает Продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2, ст. 556 ГК РФ). То есть, если скрытые недостатки квартиры и/или не выполненные договоренности будут обнаружены позже, то Покупатель все равно имеет право предъявить претензии Продавцу, в т.ч. в судебном порядке.

 

Суд отобрал квартиру по недействительной сделке? Получи компенсацию от государства!

 

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи, и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей) переходит к Покупателю.

 

Передаточный акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен нотариусом по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости).

 

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ государственной регистрации перехода права по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в некоторых регионах России местные отделения Росреестра требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки. Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

 

  ♦ Если Передаточный акт требуют на регистрацию ♦
     (Жми! Откроется во всплывающем окне.)

 

Чтобы избежать лишних проблем, связанных с требованием Акта для регистрации перехода права, лучше вписать отдельным пунктом в Договор купли продажи квартиры условие о том, что фактическая передача квартиры и подписание Акта будут происходить после подписания договора и после перехода права.

 

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры – 2 способа. Список документов.

 

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке» должен обязательно содержать следующие сведения:

 

  • Наименование документа, дату и место (город) его составления;
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя;
  • Ссылку на Договор купли-продажи, в соответствии с которым эта квартира передается;
  • Адрес и краткое описание квартиры (общая и жилая площадь, количество комнат);
  • Подписи Продавца и Покупателя.

 

Акт также может содержать сведения о текущем состоянии квартиры, а также иметь описание мебели и иного оборудования (если квартира продается с комплектом мебели, например).

 

Дополнительно Акт приема-передачи может содержать также сведения о фактическом получении Продавцом денег за квартиру и/или отсутствии финансовых претензий к Покупателю. Тогда это будет свидетельствовать и об исполнении обязательств по договору Покупателем (с той же целью с Продавца, обычно, берут и Расписку в получении денег за квартиру).

 

Образец Акта приема-передачи квартиры для вторичного рынка можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 Особенности подписания Акта приема-передачи квартиры после регистрации можно посмотреть и обсудить на ФОРУМЕ.

Там же можно почитать рекомендации юристов для Покупателей – что делать, если Продавец не подписывает Акт приема-передачи квартиры.


 

На вторичном рынке Акт составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя), а если в сделке участвует банк (например, при ипотеке), то в 3-х экземплярах.

 

При подписании Передаточного акта, обычно, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры, после чего он становится полноправным владельцем недвижимости. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.

 

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении налогового вычета за покупку квартиры.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментариев 8:

  1. Дмитрий

    Подскажите, пжлст, планирую приобрести квартиру у застройщика, но квартира оформлена на ПИФ. Банк рассматривает сделку, как вторичку. По ДКП. В квартире обнаружены определенные дефекты, устранение которых я требую от застройщика. Но не является ли подписание Акта с моей стороны принятием квартиры «как есть». И какие обязательства закон накладывает на застройщика по устранению дефектов? (сроки) Спасибо

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте!
      Во-первых, судя по вашим словам, вы покупаете квартиру не у Застройщика, а у третьего лица.
      Во-вторых, если продажа происходит по Договору купли-продажи (ДКП), то это значит, что квартира уже находится в собственности Продавца (того самого «третьего лица»). А это значит, что дом уже сдан и квартира уже была принята первым владельцем у Застройщика. А это, в свою очередь значит, что Застройщик выполнил все свои обязательства перед своим контрагентом (первым владельцем) и больше ничего никому не должен.
      .
      Если бы вы покупали эту новостройку напрямую у Застройщика по ДДУ, или у дольщика в процессе строительства по Договору уступки прав требования, то тогда вы бы имели эти самые «права требования» к Застройщику, и могли бы предъявить свои претензии к нему по поводу строительных недостатков. Но после покупки квартиры по ДКП у третьего лица, у вас уже нет прав требования к Застройщику, а у Застройщика нет с вами никаких отношений, чтобы принимать от вас претензии.

  2. Виктор

    Добрый день. После приёма, покупки, перехода права собственности квартиры, если вдруг появятся долги по коммунальные услугам, то новый собственник не обязан платить по ним, если в договоре не прописано о том что покупается с долгами и тд. Как правило прописывается что она без обременений и задолжностей, но бывает жкх начисляют долг после каких то там перерасчётов. Так вот. Новый собственник по ним все равно платить не обязан.

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте, Виктор! Формально все верно — после покупки и физической приемки квартиры по Акту, новый собственник (Покупатель) не обязан оплачивать старые коммунальные долги за прежнего собственника (Продавца), если это прямо не было указано в Договоре купли-продажи. Но это в теории и по закону. Практика, к сожалению, не всегда совпадает с теорией. Как это бывает на практике, рассказано у нас в отдельной заметке: «Что делать если купил квартиру с коммунальными долгами» (легко найти через поиск по сайту).

  3. Марина

    Добрый день!
    Покупаем квартиру на вторичном рынке. Все документы-основания (Титул, ДКП) у Продавца в порядке, прошли проверку. Владение 15 лет, 3 собственника. Но нет акта приёма-передачи квартиры нашему Продавцу. Стоит ли отказываться от сделки? Или уже прошел срок исковой давности и можно не сильно переживать?
    Спасибо

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте, Марина!
      Оценка риска сделки всегда происходит комплексно — по совокупности факторов. То есть сам факт того, что у продавца отсутствует акт приема-передачи квартиры, может вызывать вопросы. Но учитывая другие факторы (квартира в собственности 15 лет и других рисков не выявлено), я не вижу причин отказываться от такой покупки.

  4. Георгий

    Просьба пояснить следующее — Исходя из практики, продавец получает деньги за квартиру ДО подписания передаточного акта, или уже ПОСЛЕ того?
    В том случае, когда Продавец уже получил деньги за квартиру, а Покупатель не подписал передаточный акт и суд признал Продавца не выполнившим условия договора, то сделка может быть расторгнута? Если так, то Покупатель, фактически имеет возможность ожидать полного возврата всей суммы, которая уплачена за квартиру, в течение неопределённого промежутка времени. Потому, к примеру, долг Продавца будет возвращаться малыми суммами из его мизерной пенсии.

    • Секреты Риэлтора

      В какой момент передавать деньги при купле-продаже квартиры, стороны договора решают сами. Но в практике рынка недвижимости Москвы, например, это принято делать после регистрации сделки и до подписания Акта приема-передачи квартиры. Тогда уже в самом Акте отдельным пунктом указывают, что деньги за проданную квартиру Продавцом получены, все обязательства по договору выполнены и сделка завершена.
      Что касается расторжения Договора купли-продажи после получения денег Продавцом, и до подписания Передаточного акта, то технически такое возможно. И действительно, Продавец может возвращать деньги неопределенно долго (как и в случае признания сделки недействительной). В этом и есть основной риск покупки квартиры на вторичном рынке (см. у нас другие статьи на эту тему).