КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику?

Последнее обновление: 11.02.2023

Вопрос:

Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?


Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома?Ответ:

Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий Девелопер или Застройщик в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ).

 

Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, пользуется своим правом по закону (ФЗ-214) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.

 

О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.

 

Застройщик нехорошо себя ведет? Это можно исправить!
Помощь юристов по долевому строительству можно получить
 — ЗДЕСЬ.

 

Как определяется срок сдачи дома?

 

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

 

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

 

  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2019; – или
  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2019 года; – или
  • Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2019 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

 

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

 

 

Соглашение о переносе срока сдачи дома

 

Дополнительное соглашение о переносе срока сдачи домаЕсли Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (п.3. ст.6, ФЗ-214).

 

Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.

 

Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?

 

Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил») подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома (точнее, срока передачи квартиры), то он лишается следующего:

 

  1. Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже). Вернее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
  2. Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.

 

Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома (срок передачи квартиры дольщику) учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком, дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.

 

 

Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?

 

Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен).

 

Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки.

 

Как получить неустойку с Застройщика за нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 

Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом).

 

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке.

 

Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее. Как это происходит (нюансы, риски, особенности) рассказано здесь – уступка прав требования по ДДУ.


 Тема соглашения о переносе сроков сдачи дома обсуждалась на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.


А вот что делать дольщику, если Застройщик обанкротился и не может больше выполнять свои обязательства? Об этом – по указанной ссылке.

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментариев 6:

  1. Дина

    Здравствуйте, скажите пожалуйста, а если в ДДУ нет даты срока сдачи дома, но застройщик просрочил срок сдачи уже на два года. В каких ещё документах фигурирует срок сдачи? Могу ли я потребовать выплату неустойки?

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте! Срок сдачи дома в эксплуатацию (точнее, срок передачи квартиры дольщику) Застройщик обязан указать в Договоре долевого участия (ДДУ). Это требование закона ФЗ-214. Но в какой форме это указывать, Застройщик выбирает сам (в статье выше приведены варианты формулировок). При этом, из каждой формулировки можно вывести крайний срок передачи квартиры дольщику. Нарушение (просрочка) этого срока дает право дольщику требовать с Застройщика уплаты неустойки.
      .
      Вообще, срок ввода дома в эксплуатацию, помимо ДДУ, указывается и в проектной декларации. Но в декларацию Застройщик может вносить изменения по мере реализации проекта (без согласования с дольщиками). А вот изменение (продление) указанного в ДДУ срока передачи квартиры Застройщик имеет право внести только с согласия другой стороны договора, т. е. дольщика. Иначе — неустойка.

  2. Константин

    А какая существует реальная ответственность застройщика за просрочку сдачи дома? В чем она выражается и как дольщик может потребовать компенсацию за просрочку?

    • Секреты Риэлтора

      Если Застройщик задержал (просрочил) срок сдачи дома и передачи квартиры дольщику, то по закону он несет ответственность в виде выплаты неустойки за нарушение условий ДДУ. Кроме неустойки, дольщик может потребовать от Застройщика еще и штраф, возмещение убытков и компенсацию морального вреда.
      Подробнее обо всем этом (включая расчет размера неустойки) см. по ссылке «Как получить неустойку с Застройщика» из статьи выше.

  3. Павел

    Здравствуйте! Скажите, что делать, если после сдачи дома в новостройке проектная площадь квартиры отличается от фактической? То есть в договоре ДДУ у нас указана площадь квартиры 64 кв.м., а после обмеров БТИ она оказалась 66,2 кв.м. Обязаны ли мы доплачивать застройщику за дополнительную площадь?

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте! Согласно ФЗ-214, цена договора может быть изменена только по соглашению сторон и только если это прямо предусмотрено в условиях самого ДДУ (п.2, ст.5, ФЗ-214). Если это есть в договоре, то вы должны доплатить Застройщику за лишнюю площадь квартиры сумму, равную стоимости 1 кв.м. (указанную в ДДУ), умноженную на разницу фактической и проектной площадей.
      Если в ДДУ такого условия нет, то вы ничего Застройщику не должны.