КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
САМ СЕБЕ РИЭЛТОР
Войти Регистрация
  • + Добавить в избранное
  • Если продавцы не выписываются из проданной квартиры?

    Последнее обновление: 15.09.2016

    Вопрос:

    Я купил квартиру с прописанными в ней жильцами. Они обещали выписаться после сделки, но потом стали уклоняться от ответа, и выписываться не торопятся. Что делать в таком случае?


    Если продавцы не выписываются из квартирыОтвет:

    Покупка квартиры с прописанными в ней жильцами – это довольно частая ситуация, которая встречается на рынке недвижимости. Обычно это происходит при альтернативных сделках с квартирами.

    В этом случае Продавцы (семья, например), продавая свою квартиру, одновременно покупают себе другую (альтернативную) квартиру. И в большинстве случаев в момент продажи своей квартиры, им просто некуда выписаться, поэтому выписываются они уже ПОСЛЕ завершения сделки, в новую купленную квартиру. 

    Но что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры?

     

    У риэлторов выписка Продавцов (т.е. снятие их с регистрационного учета по месту жительства) называется «юридическим освобождением квартиры».

     

    Чтобы Покупатель был уверен в том, что Продавцы после сделки снимутся с регистрационного учета, это условие необходимо четко и однозначно прописать в условиях Договора купли-продажи квартиры.

    Буквально – в договоре указывается перечень лиц, которые на момент сделки остаются прописанными (состоят на регистрационном учете) в продаваемой квартире, и следующим пунктом в договоре прописывается обязательство Продавца снять этих лиц с регистрационного учета в течение, например, двух недель после регистрации перехода права собственности на квартиру.

     

    Нюанс тут в том, что формально Продавцом (т.е. собственником квартиры) может выступать, например, один человек. То есть. тот, кто указан в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. В то время как в квартире может быть прописана вся его семья, члены которой не являются собственниками, а значит, не участвуют в подписании Договора купли-продажи квартиры.

    Таким образом, подписывая обязательство снять с регистрационного учета себя и всех членов своей семьи, Продавец фактически принимает решение за других людей, которые, теоретически, могут с таким решением не согласиться.

     

     

    На практике Покупатели в таком случае страхуются дополнительным соглашением или распиской от всех зарегистрированных в квартире членов семьи (которые не являются собственниками, и не подписывают договор купли-продажи) о том, что они не возражают против совершения этой сделки, и обязуются сняться с регистрационного учета после продажи квартиры.

     

    Закон, в данном случае, трактует подобную ситуацию тоже в пользу Покупателя, указывая в п. 2 ст. 292 ГК РФ, что продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.

    Поправка «если иное не установлено законом» означает, что существуют особые случаи-исключения, предусмотренные законом, при которых прежние жильцы могут сохранить за собой право проживания в проданной квартире. Такими случаями могут быть:

     

    1. Отказ кого-либо из членов семьи Продавца от приватизации квартиры (если продаваемая квартира была прежде приватизирована);
    2. Наличие завещательного отказа (если продаваемая квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию);
    3. Проживание в квартире несовершеннолетнего ребенка (если он находится под опекой);
    4. Проживание в квартире рентополучателя (если продаваемая квартира была куплена Продавцом по Договору пожизненного содержания с иждивением).

     

    В первом случае речь идет о том, что отказавшийся от приватизации жилец, сохраняет за собой право пользования этой квартирой бессрочно.

    Подробнее о рисках покупки приватизированной квартиры см. по ссылке в Глоссарии.

     

    Во втором случае речь идет о ситуации, когда в завещании на квартиру присутствует завещательный отказ, в котором указано, что определенному лицу (не наследнику) предоставляется право проживания в этой квартире.

    Подробнее о наследовании квартир по закону и по завещанию см. по ссылке в Глоссарии.

     

    В третьем случае речь идет об обязательном разрешении Органов опеки и попечительства при продаже квартиры с несовершеннолетним, даже если он не является ее собственником, но прописан в ней, и при этом находится под опекой или попечительством, о чем ясно указано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

    Подробнее о правах несовершеннолетних детей в квартире см. по ссылке в Глоссарии.

     

    В четвертом случае речь идет о праве проживания в квартире получателя ренты, который продал свою квартиру по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней.

    Подробнее о договоре пожизненного содержания с иждивением на квартиру см. по ссылке в Глоссарии.

     

     

    В целом же, если по условиям сделки «юридическое освобождение квартиры» предполагается ПОСЛЕ ее продажи, и у Покупателя остаются сомнения в том, что прежние жильцы могут «забыть» ее освободить, то рекомендуется такую сделку оформлять у Нотариуса. Тогда и условия выписки жильцов будут указаны в договоре как положено, и дополнительные справки и разрешения будут затребованы обязательно.

     

     

    Как выписать продавцов из квартиры?

     

    Если указанные меры соблюдены, а прежние жильцы после сделки отказываются (или уклоняются) от снятия с регистрационного учета в проданной квартире, то вопрос решается просто. Покупателю достаточно обратиться в суд и предъявить свои документы на собственность (договор), с указанным в нем обязательством выписки Продавцов. Суд выносит решение о снятии прежних жильцов с регистрационного учета, в соответствии с условиями договора и указанным выше п. 2 ст. 292 ГК РФ. После чего Покупатель предъявляет это решение суда в паспортный стол, и бывших жильцов выписывают уже без их согласия.

     

    На практике Покупатели применяют еще одну «страховку от забывчивости» жильцов квартиры от снятия с регистрационного учета. При передаче денег за квартиру, в т.ч. с использованием банковской ячейки, Покупатель недоплачивает Продавцу часть суммы за квартиру до полной выписки из нее всех жильцов.

     

    Чтобы лучше понимать, кто и в каких случаях имеет право пользования квартирой после ее продажи, рекомендуем почитать соответствующую статью в Глоссарии (по ссылке).

     

     

    Как строить сделку купли-продажи квартиры – подробно рассказано на страницах ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

    Информация оказалась полезной? Поделись ею в социальных сетях!

    КОММЕНТАРИИ:

    Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.