Вносим аванс за квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки. Мы же, как Покупатель, используем это время для тщательной проверки документов на квартиру и для проверки личности самого Продавца.

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще (особенно в альтернативных сделках) все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца. Фактически, аванс в таких сделках несет функцию обеспечительного платежа.

Как вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Правильно внести аванс – значит предусмотреть и письменно зафиксировать в договоре (соглашении об авансе) все основные условия будущей сделки купли-продажи квартиры, включая возможность срыва сделки, возврата и невозврата аванса.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца). В это же время происходит согласование между сторонами множества мелких нюансов и условий проведения сделки – кто, когда и куда должен подъехать, что привезти, в какой форме представить, чем подтвердить и т.п.

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше полутора-двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут (особенно, если для сделки требуется разрешение Опеки). Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов. При этом, выйти на сделку можно и раньше этого срока, но запас времени позволит нам решить неожиданно возникшие вопросы без угрозы потери аванса.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу философскую истину о том, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Внимание!

С марта 2023 года Росреестр закрыл личные данные собственников недвижимости в ЕГРН для третьих лиц (подробнее об этом – по ссылке). То есть если мы сами закажем Выписку из ЕГРН по выбранной квартире, то вместо ФИО собственника увидим там загадочную надпись – «физическое лицо». Поэтому собственник должен сам взять свежую выписку из реестра со своими ФИО-данными и предоставить ее нам. Для достоверности мы можем присутствовать вместе с ним в МФЦ при ее получении.

Либо собственник может заранее открыть свои ФИО-данные в базе ЕГРН для общего доступа (такое заявление подается через МФЦ). В этом случае мы увидим их в выписке из реестра, даже если закажем ее самостоятельно.

 

Собственник может подтвердить нам свои права на квартиру и другим способом – сделать запрос онлайн-выписки и получить ее тут же у нас на глазах в своем личном кабинете на Госуслугах (там будут полные данные собственника квартиры). Об этом, конечно, нам нужно договориться с Продавцом заранее.

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе (см. ниже) и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что на квартире есть какое-либо обременение, то либо переносим внесение аванса (пока обременение не будет снято), либо в Договоре аванса указываем обязательство Продавца снять обременение в такой-то срок, иначе аванс возвращается.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все (за несовершеннолетних детей действуют их родители или опекуны). Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за эту квартиру.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом (с упоминанием в нем его агентского договора с собственником). Смотрим паспортные данные агента, фиксируем их в авансовом договоре, и оставляем себе копию агентского договора (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса, если сделка не состоится по вине противоположной стороны. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Договор аванса за квартиру – как составлять

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

• адрес квартиры,
• ее полная стоимость,
• перечень всех собственников и зарегистрированных в квартире лиц,
• срок аванса,
• сумма аванса,
• назначение аванса, условия его возврата и невозврата,
• перечень документов, которые Продавцу нужно будет подготовить для проверки,
• штрафные санкции (если о них договорились),
• ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он, и отсылка к агентскому договору).

Не забываем также указать в тексте договора, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.

Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас не устроило какое-нибудь условие сделки или нас смутил какой-нибудь документ при проверке. Как тогда быть?

В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Если квартиру мы покупаем в ипотеку, и в сделке будет участвовать банк, то это тоже должно быть отражено в договоре. При этом, в условия возврата аванса вносится случай, когда банк отказывает Покупателю в одобрении кредита или не одобряет сам объект залога (выбранную квартиру). Отказ банка считается не зависящим от Покупателя обстоятельством, поэтому его вины в срыве сделки нет, и аванс должен быть ему возвращен. Главное – не забыть это условие зафиксировать в договоре.

Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.

Эксперты подсказывают

Если Покупатель предполагает, что кто-либо из владельцев жилья может «не осознавать своих действий» (в силу болезни или возраста), и для проверки потребуются справки из НД и ПНД, а также проведение медицинской экспертизы на сделке, то это условие тоже нужно отразить в авансовом соглашении. Иначе Продавец может отказаться от этих процедур, что приведет к конфликту, срыву сделки, и возможной потери аванса Покупателем.

А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, ту же справку из ПНД.

Вообще, чем подробнее и точнее в авансовом соглашении будут выражены условия, при которых Покупатель имеет право отказаться от сделки и вернуть аванс, тем меньше проблем у нас будет в случае обнаружения каких-либо неожиданностей при проверке квартиры и ее собственников.

Буквально, в Договор об авансе лучше вставить целый перечень вариантов, когда аванс должен быть возвращен. Например:

• в случае обнаружения неурегулированных судебных споров в отношении данной квартиры;
• в случае обнаружения неурегулированных претензий кредиторов к собственнику (кому-либо из сособственников) данной квартиры;
• в случае обнаружения третьих лиц (в т.ч. супругов, наследников, бывших собственников и т.п.), имеющих потенциальную возможность предъявить законные права на данную квартиру, либо оспорить продажу данной квартиры;
• в случае возникновения сомнений в полной дееспособности собственника (кого-либо из сособственников), и его отказа от проведения медицинской экспертизы перед сделкой;
• в случае обнаружения рисков, связанных с регистрацией по месту жительства (правами пользования) членов семьи собственника;
• в случае обнаружения неузаконенной перепланировки, либо скрытых недостатков квартиры (протечек, плесени, трещин, проблем с энергоснабжением, и т.п.);
• и т.д. (в зависимости от конкретной ситуации).

Конечно, при обнаружении какого-либо сюрприза из перечисленных выше, мы уже по ситуации будем оценивать степень риска и возможность его уменьшения. Не обязательно сразу отказываться от сделки и требовать возврата аванса. Но такую возможность (свободу выбора) для себя лучше предусмотреть.

В условиях соглашения желательно отразить и способ уведомления сторон друг друга о разных обстоятельствах (готовности к сделке, отказе от сделки, обнаружении препятствий и т.д.). Способ уведомления, к примеру, по обычной почте или по электронной (любой способ, который потом можно проверить).

Грамотно составить формулировки Договора аванса, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, но «юридической силы» ему это не добавит; его правовые последствия будут зависеть исключительно от формулировок его условий.

В качестве авансового соглашения можно использовать и Предварительный договор купли-продажи квартиры (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке). Принципиальной разницы в названии документа здесь нет. И в том и в другом случае в нем указываются намерения сторон купить/продать квартиру, перечисляются условия будущей сделки, и передается некоторая сумма денег в обеспечение этих намерений.

Расписка Продавца о получении аванса

Формулировки Договора об авансе могут быть составлены так, что там указывается только намерение сторон передать и получить некую сумму в качестве аванса или обеспечительного платежа. В таком случае, фактическую передачу денег нужно тоже зафиксировать письменно – распиской, которую Продавец пишет произвольно от руки:

«Сумму такую-то, на основании договора такого-то (предварительного или авансового), получил».

Дата, паспортные данные и подпись Продавца.

Но можно указать и в самом договоре, что деньги по нему фактически передаются в момент его подписания. Тогда расписку Продавцу писать не обязательно.

Если аванс мы передаем безналичным путем, то для подтверждения фактического перевода денег, достаточно банковской платежки.

Грамотно составленный Договор об авансе обеспечит юридическую защиту Покупателю и в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Если Продавец сорвал нам сделку и необоснованно отказывается возвращать аванс, то вопрос решается через суд. И там уже будут смотреть на те самые формулировки условий передачи, удержания и возврата аванса.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

На практике, аванс за квартиру на «вторичке» обычно вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Можно передавать деньги и в нотариальной конторе, тогда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

Эксперты предупреждают

Перед внесением аванса все же необходимо проводить минимальную базовую проверку прав на квартиру. Почему так важна предавансовая проверка, что туда входит, и что бывает, если ее не сделать – рассказано в кейсе риэлтора (в нашем разделе «Истории из жизни»).

Если же мы покупаем квартиру в ипотеку, и наша сделка намечается простая (не альтернативная), то можно обойтись и без предоплаты Продавцу. А подтверждением наших намерений будут служить справка из банка об одобрении выбранной квартиры в качестве залога по кредиту и/или оплаченная нами процедура оценки недвижимости для банка.

Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше?