Квартиру продают по доверенности

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда личность собственника квартиры находится в тени (засекречена, скрыта от посторонних глаз), а выбранную квартиру нам продают по доверенности. Скажем сразу, случай этот очень нежелательный… Почему? Обо всем по порядку..

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике лучше этого избегать. Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут добавляется еще один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица. А учитывая, что причин для такой неправомочности может быть несколько, то нам этот букет лишних проблем ни к чему.

Но если вариантов нет, и нам нужна именно эта квартира, то придется разбираться с доверенностью, и принимать защитные меры. Предварительно, для лучшего понимания, нам следует разобраться с основными сведениями о доверенностях – по ссылке в Глоссарии.

Какие риски мы имеем из-за доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее). И, конечно, убедиться в том, что эта доверенность не поддельная (не фальшивая).

Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи. Сделка, совершенная по просроченной доверенности, недействительна.

И нам нужно держать в голове еще тот факт, что доверитель имеет право в любой момент отозвать/отменить свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. Такие случаи в практике были, а истцами об отмене сделки выступали родственники доверителя. Крайним, конечно же, оставался Покупатель такой квартиры.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, а то и вовсе доверитель сам участвовал в мошеннической схеме. То есть такая квартира уже переходила в разряд «криминальных», влекущих за собой не только гражданские судебные разбирательства, но и уголовные.

Наличие в сделке доверенности вообще дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, видеосвязи, через наших доверенных лиц, знакомых, родственников, коллег по работе, и т.п.).

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался всеми делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор. Нам, как Покупателю, в этом случае следует все же пообщаться со всей семьей лично, убедиться, что решение всех собственников согласованное, среди них нет недееспособных, и только тогда подписывать документы с тем, на кого вся семья выдала доверенность.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, манипулируют им, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру, действуя по доверенности, но против его воли.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника с деньгами уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи в невменяемом состоянии, или введенным в заблуждение, либо действуя под угрозой.

Хуже всего для нас то, что при отмене такой сделки, денег своих назад мы не получим даже в теории (здесь действует, т.н. «виндикационный» иск), так как настоящий собственник наших денег не получал и возвращать их, соответственно, не обязан.

О случаях мошенничества с доверенностью при продаже квартир, можно почитать в специальном разделе «Махинации с жильем», по ссылке.

В общем, если квартиру нам продают по доверенности, то риски для нас очень существенные. Но все же, при определенных обстоятельствах и при совершении определенных защитных действий, эти риски можно свести к минимуму (т.е. до приемлемого уровня).

Что же тут нужно делать Покупателю?

Доверенность: куда смотреть, что и как проверять

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом, это требование закона. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.

Кроме того, нам надо иметь в виду, что доверенность может быть заверена не только нотариусом, но и должностным лицом местной администрации, а также – врачом больницы, командиром воинской части, начальником колонии, директором пансионата, сотрудником российского консульства за рубежом.

Подробнее о правилах оформления доверенности, с законодательными обоснованиями – см. в Глоссарии по ссылке выше.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРН.

Собственно риск покупки квартиры по доверенности возникает только если по ней подписывают Договор купли-продажи (ДКП) и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец (собственник) лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

• во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
• во-вторых, убедиться в явном указании в ней достаточных для сделки полномочий доверенного лица (в т.ч. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
• в-третьих, проверить по QR-коду подлинность доверенности (если она на бумажном носителе), и проверить, числится ли эта доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
• в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, не страдает тяжелыми психическими заболеваниями и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться с ним по видеосвязи и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

При общении с собственником (доверителем) нужно не только убедиться в его здравом уме и твердой памяти, но и подтвердить его намерения в деталях предполагаемой сделки (особенно, в части цены квартиры и перевода денег за нее – кому, куда, сколько). А если представитель Продавца препятствует такому контакту (даже под благовидными предлогами), то это серьезный повод для отказа от сделки.

К слову, в практике, например, был случай с прекращением доверенности в связи со смертью доверителя, когда представитель Продавца по доверенности настаивал на быстром выходе на сделку с Покупателем (и даже снизил цену на квартиру), при этом отказываясь предварительно дать возможность Покупателю пообщаться с его доверителем-собственником. Чуть позже выяснилось, что сам Продавец незадолго до этого умер в больнице, а представитель не хотел иметь дела с его наследниками и поэтому пытался продать квартиру, фактически, по недействительной доверенности.

При проверке подлинности доверенности по QR-коду, нужно иметь в виду, что существует возможность подделки QR-кода, который будет вести на фишинговый сайт, внешне не отличимый от официального. И на этом сайте может быть размещена нужная мошенникам информация (подтверждающая сведения из доверенности). Как это решается?

Вот, какое решение предлагает Федеральная нотариальная палата (ФНП):

«…Уже зафиксированы случаи, когда мошенники пытались продать недвижимость по якобы нотариальной, а на самом деле изготовленной ими самими доверенности. Потенциальный покупатель для проверки QR-кода использовал камеру с телефона и попадал на фальшивый сайт – двойник ресурса ФНП. И конечно, этот сайт подтверждал корректность поддельной доверенности.

Чтобы избежать подобных ситуаций, при самостоятельной проверке нотариального документа нужно зайти на официальную страницу специального сервиса на портале notariat.ru, нажать кнопку «Проверить», а затем разрешить доступ к камере своего смартфона или компьютера и отсканировать идентификатор на документе. Только так можно гарантированно получить достоверные сведения и оградить себя от подделок».

А в реестре доверенностей лучше проверить представленную нам доверенность дважды. Первый раз – на этапе внесения аванса за квартиру, а второй ­– в день регистрации сделки в Росреестре. Ведь с момента аванса до момента самой сделки может пройти несколько недель, и за это время многое могло произойти: доверитель мог отменить доверенность или просто взять, да и преставиться, никого не предупредив. Доверенность, соответственно, тут же становится недействительной.

А казуистика наших законов такова, что Покупатель считается извещенным о недействительности доверенности со следующего дня после размещения сведений об этом в реестре доверенностей. И если мы второй раз, перед самой регистрацией сделки не проверим эти сведения, а там окажутся новые данные, то мы не только получаем потенциально недействительную сделку, но и лишаемся статуса добросовестного приобретателя (что это значит – см. в Глоссарии по ссылке).

При проверке доверенности по реестру, нужно еще иметь в виду следующее. Если доверенность была выдана доверителем буквально вчера (смотрим на дату ее удостоверения), то в реестре она может еще не появиться. Тогда ждем день-два и снова проверяем.

А если собственник находится в другой стране, и доверенность была заверена в консульстве РФ за рубежом, то сведения оттуда передаются в МИД РФ, оттуда в Федеральную нотариальную палату (ФНП), и только затем уже вносятся в реестр. На все-про-все здесь может уйти до 10 дней.

С другой стороны, если доверитель за границей отзовет свою доверенность, то в реестре эти данные тоже появятся не сразу (а это дополнительный риск). Поэтому при проверке доверенности по реестру, нужно учитывать, кто ее удостоверял, и когда это было.

К слову, если доверенность была удостоверена врачом больницы, директором дома престарелых, начальником тюрьмы, командиром воинской части или… капитаном неуловимой подводной лодки, то в реестр доверенностей такой документ не попадает. Соответственно, и проверить действительность такой доверенности намного сложнее (разве что устроить допрос тому, кто ее удостоверял). Да и убедиться в настоящей воле доверителя здесь не представляется возможным.

Поэтому с такой доверенностью риск становится неконтролируемым, и от такой сделки лучше отказаться. Равно, как и в случае, когда доверенность была получена в порядке передоверия.

Если же доверенность в реестре присутствует, все формальности и реквизиты в порядке, полномочия представителя достаточны, сам доверитель вышел на связь (видеосвязь), убедил нас в своей адекватности и подтвердил свои намерения по продаже квартиры и способу получения за нее денег, то на сделку идти можно. Конечно, соблюдая все остальные меры предосторожности, указанные на других шагах ИНСТРУКЦИИ.

Эксперты подсказывают

Доверенность входит в обязательный пакет документов, представляемый на регистрацию в Росреестр. А регистратор в процессе анализа документов сам проверяет подлинность доверенности по межведомственным запросам в базу ЕИС нотариата. Поэтому самостоятельная проверка доверенности на подлинность – это просто страховочные действия в интересах Покупателя квартиры.

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Передача квартиры тоже по доверенности

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в Договоре купли-продажи. То есть «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

В том же Акте (или в отдельной расписке) доверенное лицо должно нам подтвердить от имени доверителя, что расчеты по сделке проведены в полном объеме, деньги получены, никаких финансовых и других претензий к нам, как к Покупателю, не имеется.

Сделка с доверенностью – через нотариуса

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры для большей уверенности можно провести через нотариуса. В этом случае нотариус сам проверит легитимность доверенности, сделает необходимые запросы в ЕИС и ЕГРН (в т.ч. если потребуется – прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составит Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры на сделке.

Благодаря Единой информационной системе (ЕИС) нотариата, у нотариусов есть возможность не только проверить факт действительности и отсутствия отзыва такой доверенности на момент сделки, но и сравнить указанный в ней объем полномочий.

Кроме того, после дополнения ЕИС сведениями из реестра ЗАГС у нотариуса появилась возможность оперативно получить и сведения о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность (если доверитель скончался на момент сделки).

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы вздрогнули и насторожились. Собравшись с духом, выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора, или хотя бы о полноценном удаленном контакте с ним.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Сейчас узнаем.