Купил квартиру, а выселить прежних жильцов не смог

Наверное, каждый Покупатель квартиры представляет себе, как он въедет в свое новое купленное жилье, сделает там ремонт, обставит комнаты, заведет кота, и будет пить по утрам кофе на кухне под любимую музыку. Но вторичный рынок недвижимости может преподнести сюрпризы! Например, когда квартира была куплена вместе с прописанными в ней жильцами, которых выселить невозможно. Тогда новому хозяину придется делиться кофе с посторонними людьми и слушать совсем другую музыку. Об одной такой истории порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказал наш читатель Артем Самойленко.

Далее с его слов. Некий гражданин, назовем его для красоты истории – Семен Семеныч, покупал себе квартиру в подмосковных Мытищах. Долго мониторил рынок, смотрел разные варианты, придирался к мелочам, шелестел документами, спорил, ругался, задавал кучу вопросов, чем довел до нервного тика своего риэлтора. Покупал-то он, как и положено, через агентство недвижимости.

Наконец, выбрал! Приличная на вид двухкомнатная квартира, в нестаром еще доме, приватизированная 15 лет назад, с одним собственником. Квартира до этого не продавалась, не покупалась, «хвостов» из ряда собственников не имела, документы о собственности в порядке, да и цена вполне рыночная. В общем, сделка состоялась.

Правда, Продавец предупредил, что в квартире живут арендаторы, семья, и они оформили там себе регистрацию, но это не проблема – выпишутся. Риэлтор кивнул головой, дескать, внесем в договор условие выписки всех жильцов и выселим их после покупки. Так и договорились.

В Договор купли-продажи внесли отдельным пунктом условие, по которому все жильцы должны выписаться в течение двух недель после сделки и физически освободить помещение (выселиться). Обычная процедура для подобных сделок – ничего особенного. Закон никак не регулирует срок выселения прежних жильцов из проданной квартиры, поэтому такой пункт обговаривается заранее и вносится в договор. Там же устанавливается и срок снятия с регистрационного учёта.

Но тут Семен Семенычу не повезло. Печаль была в том, что после оформления покупки и регистрации перехода прав собственности, семья, снимавшая эту квартиру, отказалась выселяться. Условие договора, конечно, никто не отменял, но ведь арендаторы не были стороной этого договора, а Продавец не мог их заставить выселиться добровольно.

Дело в том, что семья эта жила в квартире на основании договора безвозмездного пользования, и благодаря этому у них была оформлена постоянная регистрация. Договор этот был заключен с бывшим собственником на 5 лет, с условием его автоматической пролонгации, если к моменту окончания срока аренды собственник не вернет арендаторам один миллион рублей страхового депозита.

Как нетрудно догадаться, бывший собственник – Продавец квартиры – ничего отдавать жильцам не собирался. А нет денег – нет и выселения жильцов! Зато есть продление договора безвозмездного пользования еще на 5 лет. Смена собственника квартиры никак не влияет на исполнение этого договора. Новый владелец просто становится новым наймодателем. Картина маслом!

Оказалось, таким вот хитрым способом был оформлен денежный заем. С гарантией! Формально денежную сумму передали в качестве депозита за бесплатно арендуемое жилье и обстановку в квартире. Бывший хозяин квартиры фактически взял в долг миллион у приезжей семьи, а в качестве обеспечения согласился заключить с ними договор на безвозмездное пользование его квартирой до тех пор, пока не вернет деньги. Удобно, красиво и вполне законно!

В выигрыше обе стороны. Жильцы в любом случае компенсируют себе этот миллион, живя в квартире и не платя за нее аренду. За пять лет действия договора экономия на арендной плате для семьи составит даже больше, чем миллион. А если договор автоматически продлевается, то экономия еще больше!

Бывший хозяин квартиры тоже в плюсе. Взял крупную сумму у своих жильцов, а потом еще и продал квартиру, получив на руки еще больше денег.

В минусе только Семен Семеныч. Для него это – катастрофа. Особый смак в том, что формально его даже никто не обманывал. Ведь право собственности на квартиру у него никто не оспаривает и не отнимает. А про жильцов в квартире он знал еще до сделки и был согласен купить квартиру вместе с таким вот обременением. Конечно, он рассчитывал избавиться потом от этого обременения и выселить из квартиры жильцов, но его договор с Продавцом никак не влияет на договор Продавца с арендаторами. А права сторон обоих договоров должны быть соблюдены. Вот такой юридический казус!

Семен Семеныч, конечно, пытался выселить жильцов через суд, но его попытки оказались безуспешными. Суд принял сторону жильцов и не нашел оснований для их выселения из квартиры. Договор безвозмездного пользования был составлен с соблюдением всех формальностей, причин для одностороннего расторжения договора не было, а смена собственника квартиры никак не влияет на права арендаторов.

Что же касается обязательства о выселении жильцов в Договоре купли-продажи, то его подписывал Продавец, а арендаторы квартиры никаких обязательств по выселению на себя не брали. Соответственно, и выполнять их не должны.

Как итог – жильцы продолжают жить в купленной Семен Семенычем квартире, выселяться не собираются, суды и апелляции продолжаются, и перспективы у Семен Семеныча невеселые. Можно, конечно, подать в суд на Продавца, и попытаться признать сделку недействительной. Но, опять же, серьезных оснований для этого не имеется (квартира покупалась с жильцами, согласно договору), и даже если суд расторгнет сделку и постановит вернуть квартиру Продавцу, а деньги Покупателю, то далеко не факт, что Семен Семеныч сможет их получить.

Вернуть собственность на квартиру Продавцу – это пара пустяков. Меняется всего одна запись в базе ЕГРН. А чтобы вернуть деньги Покупателю, их еще надо найти и изъять у Продавца, а это далеко не всегда удается. Продавец может их потратить или просто спрятать. А если нет имущества для взыскания, то судебные приставы окажутся бессильны – будут списывать часть зарплаты, если и ее Продавец не спрячет.

Шанс выселить жильцов из купленной квартиры остается только один. Дождаться истечения срока действия договора безвозмездного пользования и выплатить семье арендаторов положенную сумму депозита – один миллион рублей. Но во-первых, Семен Семеныч уже понес немалые издержки на суды и адвокатов, во-вторых, он уже несколько лет не может вселиться в свою собственную квартиру, и в-третьих, заплатить в итоге миллион сверху означает, что квартира для него становится буквально золотой!

Что хочется добавить от себя. Учесть дополнительные условия в Договоре купли-продажи квартиры – это, конечно, хорошо. Но важно понимать, кто будет нести ответственность за их исполнение. Обращаться за помощью к риэлторам – тоже можно. Но следует помнить, что далеко не каждый риэлтор является настоящим профессионалом своего дела и способен предусмотреть все юридические тонкости последствий сделки.

Ну и самое главное – лучше, если каждый Покупатель квартиры будет сам понимать, какие риски его могут ожидать в том или ином случае (для этого у нас на портале есть подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – см. ссылку ниже), и в частности – понимать, кто может иметь право пользования квартирой после ее продажи.

Еще истории из жизни рынка недвижимости!

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне)