Согласие супруга на продажу квартиры

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено пунктом 3 статьи 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе потом оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно (образец согласия супруга на продажу квартиры – см. ниже по ссылке).

Эксперты подсказывают

Выяснять у Продавца квартиры насчет наличия супруга имеет смысл ТОЛЬКО в том случае, когда квартира была им куплена за деньги. Только в этом случае включается правило «совместно нажитого имущества» (т.е. были потрачены общие деньги супругов). В остальных случаях – когда квартира была им получена в дар, в наследство, приватизирована, и т.д. – совместная собственность супругов НЕ возникает.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности – например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ).

Сопоставляя даты из штампа в паспорте и из документа-основания, можно понять, была ли квартира куплена в период брака Продавца.

Но штампа в паспорте Продавца может и не быть – что тогда? Ведь, отсутствие штампа вовсе не гарантирует того, что человек не состоит или не состоял ранее в браке, тем более, что эти штампы сейчас вообще не обязательны.

Справка: С 2021 года в РФ отменены обязательные штампы в паспорте гражданина о браке и о детях (подтверждение – здесь). Теперь эти штампы каждый может ставить в паспорте по желанию.

Как же тогда узнать, состоял ли в браке Продавец квартиры на момент ее приобретения? Ответ дан ниже.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший. Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность. После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, и для распоряжения общим имуществом нужно согласие всех участников совместной собственности (ст.253 ГК РФ). Поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Правда, без судебных коллизий тут не обошлось. Насчет письменного согласия на сделку по отчуждению квартиры от бывшего супруга, Верховный суд РФ имеет свое мнение. Там говорится, что если супруги в разводе, то к ним уже не применяется п.3, ст.35, СК РФ, то есть письменного согласия на продажу квартиры от бывшего супруга НЕ требуется.

Буквально, в определении Верховного суда РФ № 46-КГ 17-3 от 28.03.2017 г. это звучит так:

«…суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцом договор был заключен бывшим супругом после расторжения брака, в силу чего нормы семейного законодательства, регламентирующие необходимость при совершении сделки по распоряжению недвижимостью получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, к спорным правоотношениям не применимы».

 

и далее:

 

«Положения статьи 35 Семейного кодекса РФ в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимостью другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами (только! — Прим.), и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги«.

Из материалов дела видно, что по части бывших супругов разные суды принимали разные решения, которые потом оспаривались в апелляционных и кассационных жалобах.

Из позиции ВС РФ следует, что бывший супруг не может оспаривать сделку купли-продажи квартиры по причине отсутствия своего нотариального согласия, но может требовать от своего супруга, получившего деньги, соответствующую компенсацию (т.е. Покупателя квартиры это уже не касается).

Тем не менее, на практике, чтобы не вступать в судебные споры, это согласие берут даже с бывших супругов. Хуже от этого точно не будет, а поводов для оспаривания сделки будет меньше.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е. присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы. И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может (но не обязан) запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях (в период брака):

• когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
• когда квартира была подарена лично Продавцу;
• когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации, либо супруг вообще был прописан по другому адресу и не участвовал в приватизации этой квартиры.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО брака или ПОСЛЕ развода, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Согласие супруга на продажу не потребуется и в случае с новостройкой, когда квартира была приобретена до брака одним из супругов по Договору долевого участия (ДДУ), а оформлена в собственность уже в браке. Здесь имеет значение, кто и когда оплачивал стоимость покупки. Если покупавший квартиру дольщик полностью оплатил квартиру Застройщику при заключении ДДУ, то уже не важно, что потом он вступил в брак и собственность на квартиру оформлял уже будучи в браке. Квартира становится его личной собственностью, и при продаже согласие супруга не требуется.

Согласие супруга не нужно и в случае, когда квартира была куплена до брака в ипотеку, но часть ипотеки выплачивалась в браке. В случае развода супруг-несобственник имеет право потребовать у супруга-собственника только половину суммы оплаченной в браке ипотеки. Потребовать долю квартиры здесь он не сможет.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Заявление о гражданском состоянии от Продавца квартиры

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

И все же Заявление о гражданском состоянии не гарантирует Покупателю квартиры отсутствие претензий. Если супруг все-таки был, но Продавец сознательно скрыл этот факт (и даже написал заявление у нотариуса), то это не лишает другого супруга его законных прав, а значит, обделенный супруг все равно может оспорить сделку в суде.

Чтобы Покупателю гарантированно защититься от этого риска, ему нужно достоверно знать, был ли Продавец (собственник) квартиры женат/замужем на момент ее приобретения.

А можно ли это узнать на 100%?

Состоял ли в браке Продавец квартиры – как узнать?

Как можно проверить, был ли Продавец в браке на момент приобретения квартиры в свою собственность, если в его паспорте нет отметок об этом? Можно выяснить это в архиве ЗАГСов. Покупателю там просто так сведения о Продавце не дадут (доступ к ним имеют только официальные представители МВД, ФНС, ПФР и др. ведомств). Но Покупатель может узнать эти сведения через нотариуса, или через специальные службы (о них чуть ниже).

Существует Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России. Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь, а также п.2, ст.13.2 ФЗ-143 «Об актах гражданского состояния»).

То есть каждый нотариус в рамках Системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может сам проверить сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом. Услуга эта у нотариусов платная, и не каждый нотариус согласится предоставить такую информацию, если у него не собираются удостоверять саму сделку купли-продажи квартиры.

А так как нотариальная сделка далеко не всегда необходима (в каких случаях – указано по ссылке), то получить сведения о том, был ли Продавец квартиры женат/замужем можно и другими способами.

Например, Справку об отсутствии брака Продавец (собственник) квартиры может получить самостоятельно при личном обращении в ЗАГС. Буквально она называется – «Справка об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния» (образец – см. ниже).

Для ее получения нужно написать заявление, предъявить паспорт заявителя и оплатить небольшую госпошлину (пару сотен рублей, примерно). При обращении в ЗАГС, такую справку выдают, обычно, в тот же день. Можно получить ее и через МФЦ «Мои документы», но срок оформления тогда увеличится.

Эксперты подсказывают

Важный момент! В этой справке об отсутствии зарегистрированного брака гражданина указывается конкретный период, за который проведена проверка архивных данных. Покупателю квартиры нужно проследить, чтобы этот период охватывал дату оформления собственности Продавца на квартиру.

Справка из ЗАГСа об отсутствии брака имеет утвержденную форму, содержит подпись руководителя отделения ЗАГСа и круглую гербовую печать – см. пример (здесь справка выдана за период с момента 18-летия Продавца до текущего момента заказа этой справки):

  ♦ Пример справки об отсутствии брака ♦
     (Жми! Документ откроется во всплывающем окне.)

Предоставляется такая справка только лично заявителю в отношении него самого. Посторонним лицам (за исключением запросов от официальных органов) такая информация не выдается. Но у Покупателя есть возможность получить такую справку о Продавце с помощью специальных служб – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Правда, реальность такова, что даже эта справка из самого что ни на есть настоящего ЗАГСа все равно не гарантирует того факта, что человек не состоит (или не состоял ранее) в браке. Как же так? А так!

Во-первых, электронный реестр формировался совсем недавно, и информация в него собиралась из бумажных документов, которые до этого хранились в пыльных архивах ЗАГСов. А это значит, что часть данных из старых документов могла и не дойти до единой электронной базы (утеря, человеческий фактор, и т.п.).

Во-вторых, регистрация брака могла произойти и за границей. Тогда, очевидно, российские ЗАГСы будут вообще не в курсе этого торжественного события. А права супругов, тем не менее, никто не отменял.

Этот казус остается пока неурегулированным до конца. И даже Росреестр смотрит «сквозь пальцы» на эту проблему при регистрации сделки с квартирой (об этом ниже).

Согласие супруга при регистрации сделки

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск). Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения», что не является обременением и формально не препятствует проведению сделки.

Росреестр подтверждает это на своем сайте (цитата):

При отсутствии такого согласия (согласия супруга на продажу недвижимости – Прим.) Росреестр зарегистрирует переход права, но внесёт отметку о том, что необходимое в силу закона согласие супруга не было представлено, а в будущем данная сделка может быть оспорена вторым супругом в суде.

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

 На нашем тематическом ФОРУМЕ по этому поводу хорошо высказался один участник (см. по ссылке). А в другой ветке ФОРУМА обсудили вопрос, что делать Покупателю, если он обнаружил в Выписке ЕГРН запись о том, что предыдущая сделка была совершена без согласия супруга.

И хотя Росреестр не запрашивает в обязательном порядке Справку об отсутствии брака, эту бумагу может потребовать банк, который выдает Покупателю ипотеку и получает покупаемую квартиру в залог. Так что сведения из ЗАГСа о личной жизни собственника квартиры для «юридической чистоты» сделки нужны обязательно.

Если супруги уже в разводе, то оспаривание сделки допускается только при отсутствии соглашения (или судебного решения) о разделе общего имущества супругов. При этом, истец должен будет доказать в суде, что Покупатель квартиры знал или заведомо должен был знать о его несогласии на совершение сделки.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2, ст. 181 ГК РФ). То есть супруг, чье согласие на продажу квартиры не было получено, вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п.3, ст.35, СК РФ).

Но все это касается только продажи квартиры. А что насчет покупки? Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры? Здесь уже закон не так однозначен… Подробнее об этом – в отдельной заметке по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).