Необычная ипотека траншами. А что так можно было?

Оказывается, есть такой необычный вид ипотеки, который иногда встречается на рынке недвижимости, но активно не рекламируется, поэтому о нем мало кто знает. А между тем, этот вид ипотеки более удобен и финансово выгоден заемщику (вероятно, поэтому банки и не торопятся его продвигать). Речь идет о так называемой «траншевой ипотеке». Как это работает, и чем она отличается от классической ипотеки, нашему порталу рассказала эксперт по налоговым вычетам Валерия Назаренко.

Своя квартира. О своем жилье, наверное, задумывается большинство молодых людей. И не только молодых. Лично у меня нет друзей или знакомых, кто может сейчас купить себе квартиру без кредита. Все в основном «сидят в ипотеках».

Ипотека. Слово – то какое, заморское! А вы знали, что это слово в переводе с древнегреческого означает «столб»? Древние греки-кредиторы ставили такие столбы на земельном участке должника для указания, что эта земля находится в залоге у займодавца. Так-то!..

Сегодня классическая ипотека – это кредитный договор на покупку жилого объекта под определенный процент на определенный срок. Этот классический вариант ипотеки известен всем и каждому. Но, оказывается, есть на рынке и необычные предложения! И речь не о субсидиях. Я хочу рассказать о таком виде ипотеки, как траншевая. Кстати, транш – это заимствованное у французов слово и означает часть чего-то, долю. Вот такой древнегреческий французский альянс :))

В чем основная выгода и преимущество траншевой ипотеки?

У траншевой ипотеки по сравнению с обычной есть два жирных плюса:

1. общая экономия на процентах (то есть минимальная переплата за купленную квартиру), и
2. уменьшенный ежемесячный платеж в первые годы выплаты кредита.

При небольших суммах кредита, платежи в первые годы могут составлять всего 5 тысяч рублей и даже меньше. Это особенно актуально, когда вы только переезжаете в новое жилье и нужно сделать ремонт, купить необходимую мебель и технику, обустроиться и обжиться. И в этот период ипотечные платежи на вас почти не давят. Согласитесь, звучит заманчиво! Так в чем же суть этого чудо-кредита?

Траншевая ипотека – это кредит на покупку жилья, который выдается частями или траншами, как правило, двумя. То есть ипотека делится на части (например, на 2 части), и каждая часть выплачивается в определенный период. Такую ипотеку в 2021 году запустили несколько застройщиков по стране совместно со Сбербанком. В Москве это крупные девелоперы – А101, ГК ФСК, Инград, а также некоторые строительные компании во Владивостоке, Иркутске, Казани.

А теперь давайте разберемся с условиями такой ипотеки, как она работает и что требуется для ее получения.

Ипотека траншами – условия получения

По большинству параметров траншевая ипотека практически не отличается от обычной:

Сроки и процентные ставки здесь такие же, как и в классическом варианте – кредитный договор может быть заключен на срок до 30 лет. Процентная ставка чаще всего равна средней ипотечной ставке на рынке, в зависимости от текущей ключевой ставки Центробанка.

Первоначальный взнос заемщика составляет от 10% и выше.

Транши. У каждого банка размеры траншей могут отличаться друг от друга. Первый транш может быть равен 20%, где-то 30%, а где-то и 50% от общей суммы кредита. Выгоднее, конечно, найти такую ипотеку, где первый транш поменьше. Ведь чем меньше будет первая часть кредита, тем выгоднее заемщику – меньше будет размер платежа в этот период.

Остальные требования к заемщику аналогичные, как и у классического кредитного договора.

Траншевая ипотека доступна только для покупки новостроек, и формируется как совместная акция застройщика и банка для стимулирования продаж в конкретном проекте. Поэтому там могут присутствовать и какие-нибудь дополнительные условия, в том числе ограничения на период акции.

Чтобы было совсем понятно, в чем же тут выгода для заемщика, сколько здесь можно сэкономить или даже заработать (в случае инвестиционной покупки с перепродажей), я предлагаю рассмотреть это на примере.

Пример расчета выгоды от траншевой ипотеки

Давайте сравним классическую и траншевую ипотеку в конкретных цифрах, тогда сразу станет понятно, в чем преимущество кредитных траншей, и где именно зашита экономия для заемщика.

ПРИМЕР – покупка квартиры:

Две подруги Мария и Ирина решили приобрести себе квартиры в строящихся домах. Мария сразу подобрала себе приемлемый вариант и оформила обычную ипотеку под 14% на 15 лет. Стоимость квартиры составила 10 млн. рублей, первоначальный взнос 20% (т.е. 2 млн. рублей). Таким образом, сумма кредита составляет 8 млн. рублей.

Ежемесячный платеж Марии составил 106 539 рублей.

Итого: за все 15 лет Мария выплатит более 19,1 млн. рублей (106 539 руб. х 180 мес.).

А Ирина не торопилась и изучила этот вопрос подробнее. Узнав, что один из застройщиков совместно с банком предоставляют траншевую ипотеку, она посчитала свои будущие выплаты по кредиту и решила, что брать ипотеку траншами заметно выгоднее. Стоимость квартиры Ирины так же, как и у Марии составила 10 млн. рублей, процентная ставка – те же 14%, первоначальный взнос такой же – 20%, срок ипотеки тоже 15 лет. А дальше самое интересное:

Первый транш от банка составил 30% от полной суммы одобренного кредита. Срок действия этого транша – 2 года. То есть от 8 млн. рублей банк выдал только 2,4 млн. рублей. Ежемесячный платеж будет рассчитан исходя из общих условий (ставка и общий срок кредита). Но так как сумма транша здесь существенно меньше общей суммы одобренного кредита, то и ежемесячный платеж в этот период будет для Ирины намного меньше – он будет составлять 31 962 рубля.

Второй транш кредита составит 5,6 млн. рублей (70% от общей суммы кредита), плюс остаток от еще не выплаченного полностью первого транша. Срок второго транша – 13 лет. Ежемесячный платеж Ирины в этот период составит 110 088 рублей.

Итого: за все 15 лет Ирина выплатит 17,9 млн. рублей.

Разница составляет 1,2 млн. рублей в пользу Ирины (округленно). По-моему, комментарии здесь излишни.

Но и это еще не всё. Если вы покупаете квартиру в инвестиционных целях, с последующей перепродажей, то выгода от траншевой ипотеки становится еще больше. Давайте это рассмотрим на том же примере, но добавим в него продажу квартиры, и посчитаем прибыль от инвестиции.

Максимальная выгода от траншей – в инвестиционных покупках

Мы рассмотрели случай, когда и Мария, и Ирина оставляли квартиру себе. А что если рассмотреть покупку такой квартиры, как инвестицию? Тогда выгода от применения траншевой ипотеки станет еще более очевидной! Почему?

Потому что при аннуитетных выплатах кредита, максимальные процентные платежи (доля %-выплат относительно доли выплат тела кредита) происходят именно в первые годы погашения займа. А если ипотека выдана двумя траншами, то в первые годы сумма кредита (сумма первого транша) оказывается намного меньше, соответственно и суммы платежей в этот период значительно меньше. И если в этот же период продать квартиру (с досрочным погашением ипотеки), то можно заметно выиграть в размере прибыли от такой инвестиционной сделки.

ПРИМЕР – покупка инвестиционной квартиры с целью продажи:

На основе исходных данных из предыдущего примера предположим, что Мария и Ирина захотят продать свои квартиры по Договору переуступки права требования через 2 года после их покупки и оформления ипотеки. Стоимость жилья вырастет на рынке и будет составлять уже 12 млн. рублей. Как тогда будет выглядеть картина у девушек?

Мария за 2 года при классической ипотеке выплатит около 2,6 млн. руб., тогда как Ирина  при траншевой ипотеке выплатит за тот же период всего 767 тыс. рублей.

У Марии при продаже квартиры через 2 года по цене 12 млн. рублей и расчетов с банком, получится такая картина:

платежи банку =

2,6 млн. руб. (ипотечные платежи за 2 года) + 7,6 млн. руб. (остаток кредита без процентов, к возврату) = 10,2 млн. руб.

Итого, доход Марии от перепродажи квартиры:

12,0 млн. руб. – 10,2 млн. руб. = 1,8 млн. рублей.

Я бы назвала это убытком, так как помним о первоначальном взносе в 2 млн. руб.

То есть, сделка для Марии невыгодна. Соответственно, для нее выгоднее поднять  ценник на квартиру, а это уже риск затянуть сроки продажи и как следствие продолжать платить ипотеку.

Что же получится у Ирины при продаже ее квартиры через 2 года за те же 12 млн. рублей и расчетов с банком:

платежи банку =

767 тыс. руб. (выплаты по первому траншу) + 2,3 млн. руб. (остаток первого транша без процентов) + 5,6 млн. руб. (сумма второго транша без процентов) = 8,7 млн. рублей.

Итого, доход Ирины от перепродажи квартиры:

12,0 млн. руб. – 8,7 млн. руб. = 3,3 млн. рублей.

«Магия!» – скажете мне вы. «Что-то здесь не так!» – может показаться на первый взгляд.

«И где такую ипотеку можно найти?» – предсказуемый вопрос. На сайте ДомКлик (Сбербанка) и указанных выше застройщиков можно почитать об этом, а также о том, предоставляется ли такая ипотека сейчас.

Налоговый вычет при траншевой ипотеке

Что же касается налогового вычета по ипотеке, выданной траншами, то он доступен так же, как и при обычной ипотеке – с уплаченных процентов можно вернуть 13%-НДФЛ в пределах установленного лимита. Вычет можно получить, если соблюдены все необходимые для этого условия: заем целевой на покупку жилья и прочее. Подробнее об этом можете почитать в статье о налоговых вычетах в недвижимости.

Подводя итог можно сказать, что траншевая ипотека особенна выгодна тем, кто покупает квартиру на перепродажу. Однако, и при покупке квартиры для собственного проживания, выгода от такой «ипотеки по частям» тоже очевидна.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).