КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Необычная ипотека траншами. А что так можно было?

24.07.2022

Оказывается, есть такой необычный вид ипотеки, который иногда встречается на рынке недвижимости, но активно не рекламируется, поэтому о нем мало кто знает. А между тем, этот вид ипотеки более удобен и финансово выгоден заемщику (вероятно, поэтому банки и не торопятся его продвигать). Речь идет о так называемой «траншевой ипотеке». Как это работает, и чем она отличается от классической ипотеки, нашему порталу рассказала эксперт по налоговым вычетам Валерия Назаренко.


Что такое траншевая ипотекаСвоя квартира. О своем жилье, наверное, задумывается большинство молодых людей. И не только молодых. Лично у меня нет друзей или знакомых, кто может сейчас купить себе квартиру без кредита. Все в основном «сидят в ипотеках».

 

Ипотека. Слово – то какое, заморское! А вы знали, что это слово в переводе с древнегреческого означает «столб»? Древние греки-кредиторы ставили такие столбы на земельном участке должника для указания, что эта земля находится в залоге у займодавца. Так-то!..

 

Сегодня классическая ипотека – это кредитный договор на покупку жилого объекта под определенный процент на определенный срок. Этот классический вариант ипотеки известен всем и каждому. Но, оказывается, есть на рынке и необычные предложения! И речь не о субсидиях. Я хочу рассказать о таком виде ипотеки, как траншевая. Кстати, транш – это заимствованное у французов слово и означает часть чего-то, долю. Вот такой древнегреческий французский альянс :))

 

Проверяют ли банки квартиры при ипотеке? Вообще-то, не очень… Как и почему это происходит – см. в заметке по ссылке.

 

В чем основная выгода и преимущество траншевой ипотеки?

 

У траншевой ипотеки по сравнению с обычной есть два жирных плюса:

 

  1. общая экономия на процентах (то есть минимальная переплата за купленную квартиру), и
  2. уменьшенный ежемесячный платеж в первые годы выплаты кредита.

 

При небольших суммах кредита, платежи в первые годы могут составлять всего 5 тысяч рублей и даже меньше. Это особенно актуально, когда вы только переезжаете в новое жилье и нужно сделать ремонт, купить необходимую мебель и технику, обустроиться и обжиться. И в этот период ипотечные платежи на вас почти не давят. Согласитесь, звучит заманчиво! Так в чем же суть этого чудо-кредита?

 

Траншевая ипотека – это кредит на покупку жилья, который выдается частями или траншами, как правило, двумя. То есть ипотека делится на части (например, на 2 части), и каждая часть выплачивается в определенный период. Такую ипотеку в 2021 году запустили несколько застройщиков по стране совместно со Сбербанком. В Москве это крупные девелоперы – А101, ГК ФСК, Инград, а также некоторые строительные компании во Владивостоке, Иркутске, Казани.

 

А теперь давайте разберемся с условиями такой ипотеки, как она работает и что требуется для ее получения.

 

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

 

Ипотека траншами – условия получения

 

Ипотека траншами – как получатьПо большинству параметров траншевая ипотека практически не отличается от обычной:

 

Сроки и процентные ставки здесь такие же, как и в классическом варианте – кредитный договор может быть заключен на срок до 30 лет. Процентная ставка чаще всего равна средней ипотечной ставке на рынке, в зависимости от текущей ключевой ставки Центробанка.

 

Первоначальный взнос заемщика составляет от 10% и выше.

 

Транши. У каждого банка размеры траншей могут отличаться друг от друга. Первый транш может быть равен 20%, где-то 30%, а где-то и 50% от общей суммы кредита. Выгоднее, конечно, найти такую ипотеку, где первый транш поменьше. Ведь чем меньше будет первая часть кредита, тем выгоднее заемщику – меньше будет размер платежа в этот период.

 

Остальные требования к заемщику аналогичные, как и у классического кредитного договора.

 

Траншевая ипотека доступна только для покупки новостроек, и формируется как совместная акция застройщика и банка для стимулирования продаж в конкретном проекте. Поэтому там могут присутствовать и какие-нибудь дополнительные условия, в том числе ограничения на период акции.

 

Чтобы было совсем понятно, в чем же тут выгода для заемщика, сколько здесь можно сэкономить или даже заработать (в случае инвестиционной покупки с перепродажей), я предлагаю рассмотреть это на примере.

 

Что дает брачный договор при покупке квартиры? Примеры из жизни.

 

Пример расчета выгоды от траншевой ипотеки

 

Давайте сравним классическую и траншевую ипотеку в конкретных цифрах, тогда сразу станет понятно, в чем преимущество кредитных траншей, и где именно зашита экономия для заемщика.

 

ПРИМЕР – покупка квартиры:

 

Две подруги Мария и Ирина решили приобрести себе квартиры в строящихся домах. Мария сразу подобрала себе приемлемый вариант и оформила обычную ипотеку под 14% на 15 лет. Стоимость квартиры составила 10 млн. рублей, первоначальный взнос 20% (т.е. 2 млн. рублей). Таким образом, сумма кредита составляет 8 млн. рублей.

 

Ежемесячный платеж Марии составил 106 539 рублей.

 

Итого: за все 15 лет Мария выплатит более 19,1 млн. рублей (106 539 руб. х 180 мес.).

 

А Ирина не торопилась и изучила этот вопрос подробнее. Узнав, что один из застройщиков совместно с банком предоставляют траншевую ипотеку, она посчитала свои будущие выплаты по кредиту и решила, что брать ипотеку траншами заметно выгоднее. Стоимость квартиры Ирины так же, как и у Марии составила 10 млн. рублей, процентная ставка – те же 14%, первоначальный взнос такой же – 20%, срок ипотеки тоже 15 лет. А дальше самое интересное:

 

Первый транш от банка составил 30% от полной суммы одобренного кредита. Срок действия этого транша – 2 года. То есть от 8 млн. рублей банк выдал только 2,4 млн. рублей. Ежемесячный платеж будет рассчитан исходя из общих условий (ставка и общий срок кредита). Но так как сумма транша здесь существенно меньше общей суммы одобренного кредита, то и ежемесячный платеж в этот период будет для Ирины намного меньше – он будет составлять 31 962 рубля.

 

Второй транш кредита составит 5,6 млн. рублей (70% от общей суммы кредита), плюс остаток от еще не выплаченного полностью первого транша. Срок второго транша – 13 лет. Ежемесячный платеж Ирины в этот период составит 110 088 рублей.

 

Итого: за все 15 лет Ирина выплатит 17,9 млн. рублей.

 

Разница составляет 1,2 млн. рублей в пользу Ирины (округленно). По-моему, комментарии здесь излишни.

 

Но и это еще не всё. Если вы покупаете квартиру в инвестиционных целях, с последующей перепродажей, то выгода от траншевой ипотеки становится еще больше. Давайте это рассмотрим на том же примере, но добавим в него продажу квартиры, и посчитаем прибыль от инвестиции.

 

 

Максимальная выгода от траншей – в инвестиционных покупках

 

Инвестиционная выгода от траншевой ипотекиМы рассмотрели случай, когда и Мария, и Ирина оставляли квартиру себе. А что если рассмотреть покупку такой квартиры, как инвестицию? Тогда выгода от применения траншевой ипотеки станет еще более очевидной! Почему?

 

Потому что при аннуитетных выплатах кредита, максимальные процентные платежи (доля %-выплат относительно доли выплат тела кредита) происходят именно в первые годы погашения займа. А если ипотека выдана двумя траншами, то в первые годы сумма кредита (сумма первого транша) оказывается намного меньше, соответственно и суммы платежей в этот период значительно меньше. И если в этот же период продать квартиру (с досрочным погашением ипотеки), то можно заметно выиграть в размере прибыли от такой инвестиционной сделки.

 

ПРИМЕР – покупка инвестиционной квартиры с целью продажи:

 

На основе исходных данных из предыдущего примера предположим, что Мария и Ирина захотят продать свои квартиры по Договору переуступки права требования через 2 года после их покупки и оформления ипотеки. Стоимость жилья вырастет на рынке и будет составлять уже 12 млн. рублей. Как тогда будет выглядеть картина у девушек?

 

Мария за 2 года при классической ипотеке выплатит около 2,6 млн. руб., тогда как Ирина  при траншевой ипотеке выплатит за тот же период всего 767 тыс. рублей.

 

У Марии при продаже квартиры через 2 года по цене 12 млн. рублей и расчетов с банком, получится такая картина:

 

платежи банку =

2,6 млн. руб. (ипотечные платежи за 2 года) + 7,6 млн. руб. (остаток кредита без процентов, к возврату) = 10,2 млн. руб.

 

Итого, доход Марии от перепродажи квартиры:

12,0 млн. руб. – 10,2 млн. руб. = 1,8 млн. рублей.

 

Я бы назвала это убытком, так как помним о первоначальном взносе в 2 млн. руб.

То есть, сделка для Марии невыгодна. Соответственно, для нее выгоднее поднять  ценник на квартиру, а это уже риск затянуть сроки продажи и как следствие продолжать платить ипотеку.

 

Что же получится у Ирины при продаже ее квартиры через 2 года за те же 12 млн. рублей и расчетов с банком:

 

платежи банку =

767 тыс. руб. (выплаты по первому траншу) + 2,3 млн. руб. (остаток первого транша без процентов) + 5,6 млн. руб. (сумма второго транша без процентов) = 8,7 млн. рублей.

 

Итого, доход Ирины от перепродажи квартиры:

12,0 млн. руб. – 8,7 млн. руб. = 3,3 млн. рублей.

 

«Магия!» – скажете мне вы. «Что-то здесь не так!» – может показаться на первый взгляд.

«И где такую ипотеку можно найти?» – предсказуемый вопрос. На сайте ДомКлик (Сбербанка) и указанных выше застройщиков можно почитать об этом, а также о том, предоставляется ли такая ипотека сейчас.

 

Как правильно выбрать риэлтора? Рекомендации и методы.

 

Налоговый вычет при траншевой ипотеке

 

Что же касается налогового вычета по ипотеке, выданной траншами, то он доступен так же, как и при обычной ипотеке – с уплаченных процентов можно вернуть 13%-НДФЛ в пределах установленного лимита. Вычет можно получить, если соблюдены все необходимые для этого условия: заем целевой на покупку жилья и прочее. Подробнее об этом можете почитать в статье о налоговых вычетах в недвижимости.

 

Подводя итог можно сказать, что траншевая ипотека особенна выгодна тем, кто покупает квартиру на перепродажу. Однако, и при покупке квартиры для собственного проживания, выгода от такой «ипотеки по частям» тоже очевидна.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ