Регистрация сделки с квартирой

Процесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре, с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН).

Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.

ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных) и прекращенных правах на объекты недвижимости, информация о правообладателях, и о существующих обременениях прав собственности. Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое), данные о площади помещений, и т.п.

ЕГРП основан (введен в действие) 31 января 1998 г., и отдан под управление федеральному органу – «Росреестру». Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

С 2017 года базу ЕГРП объединили с базой ГКН (Государственный кадастр недвижимости), и создали единую базу данных ЕГРН.

ЕГРН – Единый Государственный Реестр Недвижимости. Эта система объединила систему регистрации прав (ЕГРП) и систему учета объектов недвижимости (ГКН) в одну общую базу данных.

«Росреестр» (она же Регпалата) – полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) =  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

ФКП – Федеральная Кадастровая Палата – структурное подразделение УФРС, которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН, соответственно.

После создания единого реестра недвижимости ЕГРН, у граждан появилась возможность подать одно заявление сразу на две операции – на проведение регистрации прав и на проведение кадастрового учета. В остальном все осталось по-прежнему.

О регистрации сделок купли-продажи квартир

Согласно закону (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).

При этом с 2013 года регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

Одновременно с этим (по факту перехода права) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.

Эксперты поясняют

Тот факт, что ДКП теперь не регистрируется, но начинает действовать с момента его подписания, и при этом само право собственности в этот момент еще не передается (только после регистрации), означает, что при подписании договора, у сторон возникают обязательства, которые необходимо исполнять. У Продавца – обязательство передать право собственности на квартиру и передать саму квартиру (физически), у Покупателя – оплатить квартиру согласно договору и принять ее по Передаточному акту от прежнего владельца.

 

При этом, у обеих сторон возникает обязательство зарегистрировать сделку в Росреестре для оформления перехода права собственности на недвижимость. И если после подписания договора одна из сторон откажется от его исполнения (например, от регистрации перехода права), то другая сторона может потребовать регистрации принудительно, через суд.

Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация договора купли-продажи квартиры», хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся. Точнее – штампы ставились до июля 2022 года (см. ниже).

  ♦ Образец регистрационного штампа на Договоре ♦
     (Жми! Документ откроется во всплывающем окне).

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

Кроме того, печати и штампы Росреестра также отсутствуют на бумажных документах и при электронной регистрации сделки (в т.ч. когда регистрацию проводит нотариус по электронным каналам связи).

По той же причине Росреестру больше не требуется дополнительный экземпляр правоустанавливающего документа (подписанного на сделке договора) для своего архива. Архив Росреестра ведется теперь только в электронном виде.

Разъяснения по этому вопросу Росреестр дал здесь.

На первичном рынке (при покупке новостройки), в результате сделки регистрируется право требования на квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования. А право собственности регистрируется следующим этапом, после того как дом будет достроен и сдан.

Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру

Список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от конкретной ситуации – например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке», какой тип договора является основанием для существующего права собственности Продавца, женат ли Продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, покупается ли квартира в кредит или без него, и т.п.

В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.

Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на первичном рынке, и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на вторичном рынке).

Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам – отдельно для каждого случая):

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:

• Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документы

  На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства).

  В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как Застройщик, так и сам дольщик; как это происходит описано здесь – Документы для регистрации Договора долевого участия.

  Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав, а перечень этих документов представлен здесь – Документы для регистрации уступки прав требования.
   

• Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы

  Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь – Документы для оформления права собственности на новостройку.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:

• Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке – документы

  Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов для проверки «юридической чистоты» квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае – документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь:
  .
    — Документы для регистрации права собственности на квартиру;
  .
    — Документы для проверки квартиры при покупке на вторичном рынке.
   

• Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке – документы

  Здесь перечень документов для регистрации – тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь – Документы для продажи квартиры на вторичном рынке.

Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки – Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое (см. видео об этом ниже).

Если квартиру продает юридическое лицо – т.е. компания-собственник (не Застройщик), на балансе которой находится квартира – то список документов там дополняется некоторыми специфическими справками и выписками (см. по ссылке).

Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир Свидетельство о собственности уже не выдают (подробнее см. по ссылке).

ВИДЕО: Список документов для купли-продажи квартиры на сайте Росреестра

 — Актуальный список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры можно увидеть в разделе «Жизненные ситуации» на портале Росреестра. 

Перечень необходимых документов для регистрации прав на недвижимость можно еще посмотреть на сайте Росреестра – здесь. А форму заявления на регистрацию можно найти – здесь. 

Госпошлина за регистрацию

Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестра – здесь.

Госпошлину платит только Покупатель, в соответствии с заявлением – за регистрацию своего вновь возникающего права собственности на недвижимость (пп.22, п.1, ст.333.33 НК РФ). Продавец за регистрацию перехода своего права госпошлину не платит.

Если квартира оформляется на двоих или нескольких Покупателей (например, в долевую собственность), то пошлина делится на всех новых собственников пропорционально размеру их долей (т.е. 2 000 руб. умножается на размер каждой отдельной доли в регистрируемом праве).

Куда подавать документы на регистрацию сделки с квартирой?

Для регистрации сделки документы можно подавать как в бумажном виде (с личным присутствием участников), так и в электронном виде (удаленно, через интернет).

Подача документов в бумажном виде

С развитием сети многофункциональных центров госуслуг (МФЦ) «Мои документы», Росреестр постепенно перестает принимать документы у граждан напрямую, передав эту функцию в МФЦ. И хотя формально Росреестр, в лице Кадастровой палаты, по закону должен принимать документы у физлиц (п.1, ст.18, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»), фактически, все взаимодействие с гражданами переносится в МФЦ.

В Москве, например, местные отделения УФРС с 2014 года уже не работают с физлицами. В некоторых регионах территориальные офисы и приемные Росреестра (Кадастровой палаты) еще принимают документы непосредственно от граждан, но большинство сделок и в регионах тоже оформляется через МФЦ.

Причем, документы можно подавать не только в МФЦ своего города, по месту нахождения недвижимости, но и в любом другом МФЦ, в т.ч. в другом городе и даже в другом регионе – здесь работает принцип экстерриториальности (подтверждение от Росреестра – здесь).

Сами документы, поданные в МФЦ на бумаге, не переправляются в Росреестр. С них снимают электронные образы (скан-копии, подписанные электронной подписью сотрудника МФЦ), и регистратору отправляются уже только эти электронные копии (файлы). На представленных заявителем бумажных экземплярах сотрудник МФЦ ставит отметку о переводе их в электронный вид, и после завершения регистрации возвращает их заявителю (заявителям).

Подача документов в электронном виде

Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав в электронном виде – через интернет, с авторизацией на Госуслугах (см. ссылку ниже).

Услуги электронной регистрации (т.е. дистанционной передачи электронных образов документов) есть также у нотариусов, у некоторых крупных банков (например, у Сбербанка и ВТБ), а также у некоторых специализированных сервисов (например, Контур-Реестро).

Подробные алгоритмы действий по регистрации сделок купли-продажи квартир на первичном и на вторичном рынках – см. на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Проверяют ли документы при регистрации?

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ – всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. В МФЦ принимают документы, передают их в Росреестр, получают их оттуда обратно после регистрации, и выдают участникам сделок.

Сотрудники МФЦ обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п.), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже отказам в регистрации (см. ниже об этом).

В самом Росреестре к анализу документов относятся серьезнее, но все же и они ограничены только регламентом типовой проверки комплектности и состава документов, необходимых для процедуры регистрации (т.е. для технического действия по внесению записи в ЕГРН). Полноценную правовую экспертизу «юридической чистоты» квартиры сотрудники Росреестра тоже не проводят. Именно поэтому в судах происходит оспаривание уже зарегистрированных сделок.

Полную проверку документов на квартиру и на всех ее собственников (включая возможные права третьих лиц) можно провести самостоятельно, изучив наш сайт-методичку, или обратиться за помощью к специализированным юристам.

Расписка в получении документов на государственную регистрацию

При подаче документов на регистрацию сделки с квартирой (как в МФЦ, так и в территориальные офисы Росреестра и Кадастровой палаты), сотрудник, принимающий документы, удостоверяет личности заявителей (по их паспортам) и их подписи на заявлениях. После этого сотрудник обязан выдать заявителю (отдельно Продавцу, отдельно Покупателю) расписку в получении документов на государственную регистрацию (формально это называется – «Опись документов, принятых для оказания государственных услуг»).

В этой расписке-описи содержится перечень принятых документов (с указанием их количества, в подлинниках и копиях), а также номер заявки, по которому можно получать информацию о прохождении регистрации.

При подаче документов в электронном виде, аналогичная информация о принятых документах направляется заявителю на указанную в заявлении электронную почту.

В этой расписке-описи указывается также ориентировочный срок оказания государственной услуги (регистрации) и выдачи документов обратно заявителю.

  ♦ Пример описи документов, принятых на регистрацию сделки ♦
     (Жми! И увидишь, как выглядит расписка в приеме документов.)

Заявителю следует внимательно проверить все указанные в описи документы (названия, номера, даты, реквизиты), так как эти данные вносятся сотрудником МФЦ в ручном режиме, и он может, по неосторожности, допустить ошибку. Тогда это искажение будет перенесено в базу Росреестра, и собственнику придется затем исправлять в ЕГРН техническую ошибку.

Примечание.

Если на момент представления заявления госпошлина за регистрацию не уплачена (в т.ч. в случае, когда произошла техническая задержка с проведением оплаты), заявителю направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты уникальный идентификатор платежа/начисления (УИН), с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

После регистрации документы, вместе со свежей Выпиской из ЕГРН, выдаются обратно заявителям (Продавцу и Покупателю), как правило, на следующий день после указанного в описи срока оказания услуги. Документы выдаются по предъявлению паспорта и этой самой расписки-описи.

Сроки регистрации права собственности на квартиру

Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливаются федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (часть 1, статьи 16). Для разных случаев они разные. Для каждого случая сроки регистрации перечислены на сайте Росреестра – здесь.

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют (с 1 января 2017 года):

• для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в простой письменной форме = 7 рабочих дней;
• для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в нотариальной форме = 3 рабочих дня;
• для Договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве = 7 рабочих дней;
• для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет дополнительного времени на передачу данных из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Если же регистрация проходит в электроном виде (например, в комплекте с банковским «Сервисом безопасных расчетов»), то сроки регистрации, обычно, соответствуют заявленным.

Примечание.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

А сколько всего времени занимает сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

Приостановление государственной регистрации права

Если процесс регистрации идет своим чередом, то – туда ему и дорога. Значит, все идет по плану. Но бывает, что регистратор, листая переданные ему документы, решает приостановить регистрацию. Такое право у него есть. Закон (ст. 26, ФЗ-218) предоставляет ему аж целых 55 оснований для приостановления государственной регистрации прав. Но к сделкам купли-продажи квартир относится только около десятка из них.

Приостановка регистрации может привести к непредвиденным проблемам для участников сделки купли-продажи квартиры, и создать дополнительный риск для Продавца.

Какие именно основания могут послужить причиной остановки регистрации сделки купли-продажи квартиры, на какой срок, что происходит потом, и чем это может грозить участникам сделки – подробно рассказано в отдельной заметке (см. ссылку ниже).

Кстати, регистрация может быть приостановлена или даже вовсе прекращена по заявлению самих участников сделки (подробнее об этом – в той же заметке по ссылке).

В случае приостановки, течение срока регистрации прерывается. После возобновления регистрации (если в ней не было отказано), ее срок начинает отсчитываться заново.

Если же по результатам приостановки, в регистрации было отказано, то сделка купли-продажи квартиры считается несостоявшейся. Хотя на практике регистратор редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения причин такой приостановки.

Уведомления граждан о результатах регистрации

Если в заявлении о регистрации указать свой email или мобильный телефон, то Росреестр будет уведомлять заявителя по почте или sms о результатах регистрационных действий, в том числе:

• о возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения (при наличии оснований);
• об отказе, приостановлении или об успешном завершении регистрации.

Это позволяет оперативно устранить причину задержки в регистрации и не пропустить срок ее окончания.

Все уведомления Росреестра высылаются бесплатно.

Жалобы на действия Росреестра

Если в регистрации необоснованно отказали или не приняли на нее документы, если нарушен срок регистрации или ее порядок, если потребовали доплату, которой не должно быть, и т.п., то можно подать жалобу.

Для жалоб существует определенный порядок и его надо придерживаться. Как, кому и куда жаловаться на действия Росреестра подробно указано на портале самого ведомства – здесь.

Жалобу на действия Росреестра можно подать и на портале Госуслуг – здесь.

Как еще база данных Росреестра может быть полезна Покупателю квартиры?

В процессе проверки документов, для получения сведений о зарегистрированных правах на квартиру, и о переходах прав (о предыдущих сделках с квартирой) Покупателю обязательно нужна будет Выписка из ЕГРН. Эти данные из государственного реестра недвижимости являются основным и единственным актуальным подтверждением – кто, чем, и на основании чего владеет.

Какие типы выписок бывают, чем они отличаются, какую информацию они содержат, и какие ограничения для получения сведений из ЕГРН существуют – рассказано по приведенной ссылке в Глоссарии.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).