Договор дарения квартиры

Договор дарения квартиры («Дарственная») – это двусторонняя сделка, предусматривающая не только обязательство Дарителя передать в дар указанное имущество, но и обязательство Одаряемого принять это имущество со всеми вытекающими правами и обязанностями (по содержанию, использованию, уплате налогов, и т.п.).

Подарить квартиру можно кому угодно – родственнику, супругу, ребенку или даже постороннему лицу. Разница будет только в налоговых последствиях для получателя квартиры (об этом ниже).

У сделки дарения есть особенность – подаренная недвижимость, полученная в браке, НЕ считается совместной собственностью супругов. Квартира будет принадлежать единолично тому супругу, которому ее подарили, и при разводе она не делится. Но если муж подарил жене квартиру после заключения брака, а средства на неё накопил, будучи в браке, то такую квартиру могут признать совместно нажитым имуществом и разделить.

Как оформляется дарение квартиры

Оформление сделки дарения квартиры мало чем отличается от оформления купли-продажи – стороны подписывают Договор дарения (образец – см. ниже) и передают его в МФЦ для регистрации перехода прав в базе Росреестра.

Документы, которые нужны для оформления дарения квартиры:

1. Паспорта Дарителя и Одаряемого;
2. Правоустанавливающий документ на квартиру (для указания в договоре на основании чего собственник владеет квартирой);
3. Выписка из ЕГРН (подтверждает на текущую дату актуальные права собственности на квартиру);
4. Договор дарения квартиры (составленный на основе соглашения сторон).

После заключения договора и регистрации перехода права, так же как и при купле-продаже, стороны должны подписать Акт приема-передачи квартиры, который фиксирует физическое исполнение сделки.

Если квартира находится в совместной собственности, то дарить её можно только с согласия всех собственников. К примеру, супруги, владеющие квартирой совместно, могут подарить ее только по общему решению, один из них не вправе сделать это самостоятельно.

А вот с долевой собственностью всё проще. Подарить долю в праве собственности можно без разрешения остальных собственников. Правила, действующие при продаже доли, в этом случае не работают, и предлагать долю остальным сособственникам не нужно.

Договор дарения в общем случае не требует нотариального удостоверения, и может быть составлен в простой письменной форме. Хотя тут есть два исключения, когда участие нотариуса в сделке является обязательным:

1. если происходит дарение доли недвижимости, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности (при этом, если дарение всех долей проходит по одной сделке, то нотариус НЕ нужен – пп.1.1, п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
2. если Дарителем выступает несовершеннолетний ребенок, недееспособное либо ограниченно дееспособное лицо (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015); здесь, помимо нотариуса, потребуется еще и разрешение Органов опеки и попечительства.

Образец Договора дарения квартиры – смотри ниже.

А если речь идет о дарении прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке), то на практике это решается заключением договора безвозмездной уступки прав по ДДУ.

Эксперты говорят

Часто на консультациях задают вопрос – можно ли подарить квартиру так, чтобы она перешла в собственность Одаряемого после смерти Дарителя?

Ответ – нет. Договор дарения, предусматривающий передачу квартиры Одаряемому после смерти Дарителя, не имеет юридической силы (ничтожен). Такое условие предполагает передачу квартиры в порядке наследования по завещанию. Дарение и наследование по завещанию – это две разных юридических процедуры.

Особенности сделки дарения

Дарение – по определению, безвозмездная сделка. Поэтому Договор дарения не может содержать каких-либо условий о встречных обязательствах Одаряемого перед Дарителем (п.1, ст.572 ГК РФ), в том числе – о периодической выплате денег, об уходе за Дарителем, обеспечении его продуктами питания, одеждой, лекарствами и т.п. Перечисленные условия подразумевают заключение договора ренты.

Ещё одна особенность дарения — его безусловность. Даритель не может ставить получателю подарка какие-либо условия, в том числе – как и что делать с подаренной квартирой. Например, нельзя подарить квартиру племяннику с условием, что он не будет в ней курить, держать собаку, или с условием запрета продажи этой квартиры в течение 10 лет. Одаряемый может делать с подаренной квартирой что угодно по своему усмотрению – хоть продать или передарить ее на следующий день.

Правда, Даритель с согласия Одаряемого может сохранить за собой бессрочное право проживания в квартире (об этом ниже).

Эксперты предупреждают

При дарении, закон позволяет Дарителю вставить в договор условие о том, что дарение отменяется, если Даритель переживет Одаряемого (п.4, ст.578 ГК РФ). В таком случае подаренная квартира возвращается обратно Дарителю.

Для Покупателя такой квартиры это лишняя головная боль. Ведь если, к примеру, Одаряемый (Продавец) продал квартиру, затем умер, в то время как Даритель еще жив, то дарение должно быть отменено. Признает ли суд в таком случае сделку дарения недействительной – большой вопрос. Поэтому если Покупатель видит в дарственной пункт о возможной отмене дарения, то это для него дополнительный риск.

Для того, чтобы Договором дарения не прикрывали обычную продажу квартиры (такая сделка может быть признана притворной), существует особый налоговый режим для сделок дарения.

Налоги в сделке дарения квартиры

До 2006 года налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) облагалось все подаренное имущество, и сделки дарения квартир не были так популярны.

Но с 2006 года, после введения поправок в налоговый кодекс, налог на подаренное имущество НЕ платится, если Даритель и Одаряемый – близкие родственники (п.18.1, ст.217 НК РФ). Кто конкретно имеется в виду под понятием «близкий родственник», закон определил исчерпывающим перечнем:

• супруги;
• дети (в т.ч. усыновленные);
• родители;
• дедушки и бабушки;
• внуки;
• братья и сестры (в т.ч. сводные).

Для них подаренная квартира НЕ облагается налогом. Правда, близкое родство еще нужно подтвердить документально (см. письмо Минфина РФ от 29.01.2018).

Примечание (цитата с сайта ФНС):

В отдельных случаях допускается освобождение от уплаты НДФЛ, даже если Даритель и Одаряемый не приходятся друг другу родственниками из указанного перечня. В соответствии с письмом Минфина от 29.01.2018 № 03-04-05/4896 такой случай наступает, если есть решение суда, которым они признаны членами одной семьи. Однако к совместно проживающим (сожителям) эта норма не относится, поскольку в отсутствие официальной регистрации брака они не являются родственниками с точки зрения закона.

Договор дарения квартиры близкому родственнику – довольно распространенная и удобная форма сделки для внутрисемейных урегулирований.

Иногда дарение квартиры между родственниками используют для того, чтобы избежать наследственных споров. Т.е. вместо составления завещания, по которому квартира после смерти собственника отойдет одному конкретному родственнику, сам собственник еще при жизни дарит эту квартиру кому надо, исключая таким образом, возможные распри и споры вокруг своего наследства.

Если же собственник квартиры дарит ее своему дальнему родственнику, или постороннему лицу, то в этом случае Одаряемый попадает на налог НДФЛ-13% на общих основаниях (для граждан России).

Для нерезидентов РФ ставка налога будет 30%.

Сумма налога на подаренную квартиру

В отличие от налога с продажи, сумма налога с подаренной квартиры не зависит от ее рыночной стоимости. Эту стоимость по желанию сторон можно указывать или не указывать в Договоре дарения – и в том, и в другом случае для целей налогообложения будет иметь значение только кадастровая стоимость квартиры.

Согласно п.6. ст.214.10 НК РФ, сумма налога определяется как 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры по состоянию на 1 января года, в котором был зарегистрирован переход права собственности к Одаряемому.

Для налоговых нерезидентов ставка налога повышается до 30% (тот же пункт 6, статьи 214.10 НК РФ, и письмо Минфина от 28.04.2020 № 03-04-05/34402).

Поэтому, если Одаряемый не приходится близким родственником Дарителю, то налоговая нагрузка для него будет весьма ощутима. Именно по этой причине в подобных случаях квартиру выгоднее оформить через Договор купли-продажи (ДКП), чем через сделку дарения.

Если Одаряемый попал на налог в результате сделки дарения, то подача налоговой декларации для него является обязательной.

Эксперты уточняют

Никаких прав на имущественный налоговый вычет за полученную в дар квартиру Одаряемый не имеет. Такое право возникает только у Покупателя жилья.

Кроме того, продажа квартиры, полученной в дар возможна только после полной уплаты налога, что подтверждается соответствующей справкой из территориального налогового органа по месту нахождения квартиры.

При этом, сама продажа такой квартиры тоже облагается налогом, так как владелец здесь получает очевидный доход. Какой налог нужно платить при продаже подаренной квартиры, и какие вычеты здесь можно применить – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Риск дарения квартиры для Дарителя

Дарителю квартиры нужно помнить, что он расстается со своей собственностью полностью. А это значит, что для него в этой сделке присутствует риск остаться без крыши над головой.

Конечно, предполагается, что после такого подарка отношения между Дарителем и Одаряемым должны стать еще лучше. Но это в теории. На практике же бывают случаи, которые благородным людям лучше не видеть. Например, когда пожилой родитель дарит своему непутевому отпрыску квартиру, а тот спустя какое-то время выставляет родителя из дома. Такие случаи, к сожалению, бывают, и закон позволяет так поступать.

Чтобы такого не случилось, Дарителю нужно вписать в Договор дарения условие своего бессрочного (пожизненного) проживания в квартире после перехода права собственности. Такое условие подразумевает согласие Одаряемого, и не считается «встречным требованием», противоречащим дарению.

 Обсуждение вопроса дарения квартиры с правом проживания, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ  по ссылке.

Более того, при наличии такого условия в договоре, за Дарителем сохраняется право пользования квартирой, даже если Одаряемый ее потом продаст.

Эксперты говорят

Если Одаряемый нарушит условия Договора дарения, то Даритель вправе обратиться в суд для расторжения договора на основании п.2, ст. 450 ГК РФ. Под нарушением условий подразумевается, в том числе, создание препятствий к проживанию, несоблюдение иных условий сделки.

Ниже есть ссылка на образец Договора дарения квартиры с условием проживания в ней Дарителя.

Оспаривание и отмена сделки дарения квартиры

Дарение квартиры может быть оспорено или отменено.

Оспорить Договор дарения можно по тем же основаниям, что и любую другую гражданско-правовую сделку. Т.е. здесь применяются общие основания для признания оспоримых сделок недействительными.

Оспорить сделку дарения могут не только сами участники сделки, но и так называемые третьи лица (кто это такие – смотри по ссылке). Например, иногда возникает ситуация, когда после смерти Дарителя его наследники оспаривают Договор дарения в суде, указывая на то, что Даритель не осознавал значения своих действий. В качестве доказательства его недееспособности, наследники представляют историю болезни умершего, оплачивают независимые экспертизы и т.п. Если аргументы окажутся убедительными, то суд может признать дарение недействительным.

Тот же результат может произойти и при дарении квартиры одним супругом без письменного согласия другого супруга (если квартира являлась их совместно нажитым имуществом, но оформлена была только на одного из них). При этом, заявить о недействительности дарения здесь может только второй супруг.

Справедливости ради стоит отметить, что оспорить дарение крайне трудно. Признание сделки дарения недействительной – редкий случай в судебной практике.

Но кроме признания сделки недействительной в суде, дарение может быть также отменено и стороной сделки.

Отмена Договора дарения

Отменить Договор дарения квартиры может только сам Даритель (ст. 578 ГК РФ), и только в двух случаях:

1. В случае покушения Одаряемого на жизнь или здоровье Дарителя или членов его семьи;
2. В случае недостойного обращения Одаряемого с подаренной ему квартирой, создающего угрозу ее утраты или уничтожения (например, устроил в квартире сарай или притон). Правда, в этом случае Дарителю придется оспаривать сделку в судебном порядке и доказывать факт «недостойного обращения».

В случае отмены сделки дарения, по закону Одаряемый обязан возвратить Дарителю квартиру, если она к тому времени еще находится в распоряжении Одаряемого.  Если же он ее уже продал, то он обязан возвратить Дарителю ее фактическую стоимость. При этом (важно!), для Покупателя квартиры такая отмена дарения не влечет никаких последствий – об этом подробно рассказано в Нотариальном вестнике №1 за январь 2014 года – статья «Отмена дарения. Комментарий к пункту 4 статьи 578 ГК РФ» (см. п.4 этой статьи, стр.19-20).

На практике оспорить Договор дарения квартиры очень сложно (ввиду сложности доказательной базы), а отмена дарения не приводит к негативным последствиям для купившего такую квартиру Покупателя.

Сделкам дарения имущества целиком посвящена Глава 32 ГК РФ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).