Купить квартиру и сдать в аренду – выгодно ли это?

Вопрос:

Я хочу купить квартиру или апартаменты, чтобы сдать их в аренду. Выгодно ли это? Что нужно учесть при выборе недвижимости, чтобы доходность была максимальной?

Ответ:

Вопрос о выгоде всегда относительный – смотря, с чем сравнивать! Вложения в недвижимость традиционно относят к консервативным инвестициям, поэтому сравнивать их имеет смысл с такими же относительно безопасными и низкорисковыми вариантами. Например, что выгодней – открыть депозит в банке или купить квартиру для последующей сдачи в аренду?

Если актуальные ставки по депозитам можно в любой момент посмотреть в интернете, сравнить предложения банков с помощью специальных сервисов и выбрать самое выгодное, то с вложениями в недвижимость дело обстоит сложнее. Насколько выгодно купить квартиру, чтобы затем сдавать её в аренду, зависит от стоимости квартиры, от цены, по которой её получится сдавать, от продолжительности «простоев» между арендаторами, от ремонта, налогов и еще целого ряда факторов. Ответ на этот вопрос не так очевиден, как может показаться на первый взгляд.

Конечно, обладание квартирой или апартаментами уже само по себе греет душу: человек ощущает себя собственником, который владеет дорогим активом. Механизм получения прибыли прост и понятен (сдача в аренду), и потому кажется более надёжным и выгодным, чем банковский вклад. Но если взять в руки калькулятор и хотя бы приблизительно подсчитать выгоду такой инвестиции, то кое-кто может поменять решение о покупке квартиры для сдачи ее в аренду. Почему? Давайте посчитаем.

Как рассчитать доходность сдачи недвижимости в аренду?

Рассмотрим для начала вариант с покупкой готовой квартиры на вторичном рынке, а для варианта с покупкой строящегося жилья введем далее некоторые поправки к расчетам.

На первый взгляд, формула расчёта доходности сдачи квартиры в аренду проста: прибыль от аренды за год нужно разделить на сумму, в которую нам обойдётся покупка квартиры, и умножить на 100%. Чтобы понять, как эта формула работает на практике, попробуем применить её в отношении некой условной квартиры с условной стоимостью (взятые цифры, однако, пропорциональны реальным доходам и расходам на рынке недвижимости, поэтому их соотношение покажет вполне объективную картину).

Допустим, мы присмотрели квартиру, которая стоит 20 000 условных единиц (у.е.), и рассчитываем брать за её аренду 120 у.е. в месяц. Умножаем 120 на 12 месяцев – получаем 1440 у.е. в год.

Получаем доходность = 1440 / 20 000 х 100% = 7,2% годовых. Отлично!

Но не всё так просто. В этой простой формуле не учтен ряд факторов. В своём расчёте мы ежемесячную сумму аренды умножили на 12, предполагая, что квартира будет «работать» непрерывно и приносить доход круглый год, все 12 месяцев. В реальной жизни между выбытием одних арендаторов и заселением других проходит время, и иногда немалое. Конечно, такие «простои» точно просчитать невозможно, но они гарантированно происходят в жизни и всегда снижают ту самую годовую доходность.

Кроме того, есть ещё дополнительные расходы, которые тоже снижают доходность покупки квартиры со сдачей в аренду:

• Начнем с услуг агентства недвижимости. Комиссия риэлторов за покупку квартиры в среднем составляет 3% (20 000 х 3% = 600 у.е.).
• Скорее всего, к стоимости квартиры в этой формуле придётся прибавить стоимость ремонта (квартиру будем брать не «убитую», на косметический ремонт заложим всего 400 условных единиц).
• Купим самую необходимую мебель и бытовую технику (ещё +300 у.е. к расходам).
• Если есть желание просто получать доход от сдачи квартиры в аренду, и нет желания бегать за жильцами, лучше снова воспользоваться услугами агентства недвижимости (еще +100 у.е. за услуги по сдаче в аренду).

Не стоит забывать и о регулярных расходах. Это:

• коммунальные платежи (около 15 у.е./мес);
• налог на прибыль (120 х 13% НДФЛ = 15 у.е./мес). НДФЛ уплачивается 1 раз в год, но, как и коммуналка, относится к регулярным расходам и уменьшает сумму операционной прибыли в расчетах.

Вот теперь, с учетом дополнительных факторов, у нас получился более объективный расчёт:

Доход за год составит = (120 — 15 — 15) х 12 = 1080 у.е.

Суммарные расходы = 20 000 + 600 + 400 + 300 + 100 = 21 400 у.е.

Итоговая доходность = 1080 / 21400 х 100% = 5%.

Эта цифра уже ближе к реальности (ниже будет показан пример расчета покупки квартиры для сдачи в аренду с реальными ценами на примере Москвы).

А пока подумаем, как можно повысить доходность такой операции. Очевидно, для этого нужно сделать квартиру востребованной для арендаторов, и при этом максимально сократить общие затраты, связанные с приобретением недвижимости и подготовкой ее к сдаче в аренду. Как это сделать? Для этого есть несколько приемов.

Какую выбрать квартиру для покупки, чтобы потом выгодно её сдать?

Да, предугадать периоды времени, которое квартира будет простаивать без жильцов, невозможно. Но можно для покупки выбрать правильную квартиру под сдачу в аренду, которая всегда будет востребована арендаторами (и по хорошей цене!). Кроме того, выбранное жилье должно требовать минимум средств на этапе ремонта и подготовки к сдаче.

Увлекшись просмотрами, важно понимать, что квартира приобретается не для собственного проживания и личные предпочтения здесь не важны. Зато имеет значение следующее:

• метраж и количество комнат;
• место расположения дома;
• тип рынка – «первичка» или «вторичка»;
• апартаменты или квартира.

Пройдемся по этим пунктам.

Метраж и количество комнат

Количество комнат – важнейшая характеристика, от которой зависит, как быстро найдутся арендаторы. Наибольшим спросом в аренде пользуются однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». А сдать добропорядочной семье большую 3-х, 4-х-комнатную квартиру на длительный срок, гораздо сложнее.

Не стоит гнаться и за большей площадью в востребованных «однушках» или «двушках». Выбирая, например, между двухкомнатными квартирами площадью 42 кв.м. и 47 кв.м., арендатор вряд ли заметит разницу в метраже. Скорее он обратит внимание на другие, более важные для него, характеристики (состояние квартиры, близость к работе и т.п.). А вот для нас, при покупке такой квартиры, эти 5 метров могут вылиться в кругленькую сумму (900 000 руб. и больше, при московских ценах на недвижимость).

Другой пример. Однокомнатная квартира площадью 35 кв.м. в кирпичной 9-этажке брежневских времен будет стоить существенно дешевле, чем однокомнатная квартира такой же площади в соседнем новом монолитном доме. При этом, стоимость аренды обоих квартир будет почти одинаковой. Делаем выводы.

Место расположения дома

Чтобы быстро найти жильцов, не обязательно покупать квартиру в центре города. Близость работы (или возможность быстро до неё добраться) привлекает арендаторов гораздо больше, чем соседство с историческими памятниками. Поэтому расположение вблизи станции метро, остановок общественного транспорта – важнее, чем престижный район. Развитая инфраструктура – супермаркеты, школы, детские сады, фитнес-центры в шаговой доступности, а также удобная автопарковка рядом с домом – расширит круг потенциальных арендаторов.

Квартира в тихом спальном районе с развитой инфраструктурой и транспортной сетью обойдётся при покупке гораздо дешевле, чем аналогичное жильё в исторической части города, а доход от аренды будет приносить почти такой же. Суть – можно найти жилье в менее престижных и менее дорогих районах города (а значит, дешевле), но с правильным набором характеристик для арендаторов.

Первичный рынок или вторичный?

Где выгоднее купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду – в новостройке или на вторичном рынке? За новостройку говорит пониженная цена входа, а за «вторичку» – скорейшее начало получения дохода от аренды. Что еще здесь важно для выбора?

Квартиры на первичном рынке в строящихся домах дешевле готовых аналогов. Особенно выгодно инвестировать на ранних этапах долевого строительства (с максимальным дисконтом к цене готовой квартиры). Есть смысл поискать Застройщика, который предлагает квартиры с чистовой отделкой – доплата за эту опцию будет меньше, чем стоимость самостоятельного ремонта, да и сама отделка «от застройщика» максимально унифицирована, т.е. устраивает большинство жильцов.

Квартиры в строящихся домах, которые близки к сдаче, стоят уже дороже. К тому же, выбирая «первичку», обязательно придётся к стоимости жилья прибавлять расходы на минимальный набор мебели (включая кухонный гарнитур) и бытовой техники.

Неприятный момент в том, что на «первичке» приходится долго ждать, пока купленная квартира начнет приносить доход от аренды, и всегда есть риск попасть на «долгострой», даже с учетом защитного действия эскроу-счетов.

А вот на вторичном рынке легко можно найти квартиру, полностью готовую к приёму жильцов. Простенький косметический ремонт, сделанный Продавцом, даже на цене не отразится, а нас избавит от множества хлопот. А иногда Продавец за небольшую доплату готов оставить нам свою мебель и бытовую технику, чтобы не тащить их за собой в новую жизнь (это сэкономит нам затраты на обстановку для арендаторов).

Кроме того, на «вторичке» всегда больше выбор – проще найти нужное жильё, в пригодном для сдачи в аренду состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. А если еще уметь правильно торговаться при покупке квартиры, то можно добиться и хорошей скидки с цены (как это делать – см. по ссылке).

Но свои минусы есть и здесь. Юридические риски при покупке недвижимости на «вторичке» выше, чем в новостройке. Чтобы не заключить сделку, которая может быть оспорена в будущем, придётся тщательно подойти к выбору квартиры, к проверке документов и личности продавца, а в некоторых случаях не помешает воспользоваться помощью профильных юристов.

Одним словом, если юридическая чистота квартиры на «вторичке» не вызывает сомнений, и цена устраивает, нужно брать её, чтобы максимально быстро начать получать первые доходы от аренды. С другой стороны, если Девелопер с хорошей репутацией начинает строительство дома в районе со сложившейся инфраструктурой, предлагает чистовую отделку квартир и доступную цену, получение прибыли можно немного отложить. Потеря времени здесь компенсируется более низкой ценой входа.

Апартаменты или квартира?

Ещё один интересный прием для повышения доходности – вместо квартиры купить апартаменты для сдачи в аренду.

Апартаменты – это юридически нежилая (коммерческая) недвижимость, фактически пригодная для проживания. Её цена, бывает, на 15 – 20% ниже по сравнению с обычными квартирами в том же районе. Платой за такую выгоду могут стать некоторые отступления от норм жилищного строительства (подробнее об особенностях апартаментов – по ссылке). Но эти отступления порой незаметны невооружённым глазом, а если и заметны, то не имеют принципиального значения для людей, которые снимают жильё на время.

При этом апартаменты часто строят в престижных районах города. А необычная архитектура этих зданий и упрощённая процедура согласования перепланировки позволяют сделать нестандартный ремонт и сдавать помещение как элитное жильё.

Ещё одно неоспоримое преимущество покупки апартаментов заключается в том, что их можно сдавать в аренду через управляющую компанию, которая управляет всем коммерческим зданием. То есть можно получать свою прибыль от аренды, не заботясь о поиске жильцов, оплате «коммуналки», оформлении договоров аренды, регулярных проверках состояния жилья и т.п. Владельцы такой недвижимости могут большую часть времени проводить на южных морях, получая, периодические отчеты и арендную плату от управляющей компании.

Как ещё увеличить доходность от покупки и сдачи в аренду квартиры?

Исключаем посредников

Уменьшить инвестиционные затраты на покупку недвижимости можно, если обойтись без услуг риэлторов. Для этого, конечно, придется самому разобраться в правилах купли-продажи квартир. Подробное методическое пособие для этого есть на нашем ресурсе (см. по ссылке).

А стоит ли обращаться в агентство недвижимости, можно почитать в этой заметке.

Ищем жильцов

Обойтись без агента можно и на этапе поиска арендаторов. Досок, где бесплатно размещают объявления о сдаче жилья, множество (как в интернете, так и просто на улице). Удобно использовать для поиска и соцсети: там заодно можно присмотреться к потенциальному жильцу поближе, составить о нём мнение, изучив информацию в его профиле.

Есть мнение, что гораздо выгоднее сдавать квартиру посуточно. Мы такой вариант просчитывать не будем, поскольку это уже отдельный бизнес. Причём, бизнес весьма рискованный и непредсказуемый, требующий больших вложений времени, сил и финансов (ежедневный поиск клиентов, контроль за их вселением и выбытием, регулярное приведение жилья в порядок, уборка, стирка белья, специфический “посуточный” контингент и т.д.).

Оптимизируем налоги

Некоторые считают, что покупка квартиры и сдача её в аренду не принесет ощутимой выгоды, если делать все официально, заключать договор и честно платить налоги. Это не совсем так. Экономия на налогах в ущерб официальным отношениям может обернуться убытками и полной незащищенностью собственника, если очередные арендаторы съедут, оставив «убитую» квартиру с исчезнувшей техникой и задолженностью по коммуналке.

Тем более, что уплата 13%-НДФЛ – лишь один из способов сдавать квартиру «в белую». Есть ещё возможность оформить ИП или статус самозанятого. Это заметно уменьшит налоговую нагрузку на физлицо – владельца недвижимости.

Индивидуальные предприниматели (ИП) обычно выбирают упрощённую систему налогообложения и платят 6% от дохода (вместо 13% НДФЛ). Также можно приобрести патент, т.е. оплатить фиксированную сумму за полгода или год вперёд. Правда, к этим платежам добавляются еще взносы в пенсионный фонд (ПФР) и фонд медицинского страхования (ФОМС). Какой вариант выгоднее, лучше рассчитывать с учётом дохода от конкретной квартиры. Но можно сказать однозначно: чем дороже сдаётся жильё в аренду, тем выгоднее открытие ИП.

С 1 января 2019 года вступил в силу 422-ФЗ от 27.11.2018 г. Он предоставляет возможность арендодателю получить статус самозанятого гражданина и платить налог в размере всего 4% от дохода. Самозанятый гражданин не ведёт бухгалтерию и не подаёт декларацию. Он не перечисляет обязательные для ИП ежемесячные взносы в ПФР и ФОМС. Этот вариант самый выгодный, но он пока действует в порядке эксперимента и не везде, а только в Москве, Московской и Калужской областях, и в Республике Татарстан (см. ссылку на закон).

Купить квартиру или открыть депозит?

А теперь попробуем применить все наши теоретические выкладки на практике, т.е. рассчитать доходность покупки квартиры и сдачи ее в аренду на примере реальных московских цен осенью 2019 года, и сравним эту доходность со ставками по депозитам.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве (согласно исследованиям портала mirkvartir.ru) составляет 8 268 000 руб. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры – 32 200 руб/мес. Комиссию риэлторам платить не будем. Предположим даже, что в квартире сделан косметический ремонт. На минимальный набор мебели и техники добавим к стоимости квартиры 100 000 рублей. От ежемесячной аренды (32 200) отнимем коммунальные платежи (3 000 рублей) и налог на самозанятость (32 200 х 4% = 1 300 рублей). Ежемесячная прибыль составит = 27 900 рублей.

Со свойственным нам оптимизмом умножим её на 12 месяцев (предполагая, что простоев у нас не будет).

Считаем: (27 900 х 12) / (8 268 000 + 100 000) х 100% = 4%.

Вот такой бывает уровень доходности от сдачи купленной квартиры в аренду. И это вполне реальные цифры. И актуальны они не только для 2019 года, в другие годы порядок цифр (точнее, их соотношение) будет примерно такое же. Получается, что покупка квартиры окупится за счет аренды только через 25 лет. Конечно, это всего лишь «средняя температура по больнице». Но, высчитывая её, мы старались быть максимально экономными оптимистами.

А что с банковскими депозитами? При средних ставках по долгосрочным банковским вкладам 7–8% годовых (цифры взяты на октябрь 2019 года) получается, что положить деньги в банк гораздо прибыльнее. Да и хлопот здесь, по сравнению с покупкой квартиры, ремонтом, обстановкой, поиском арендаторов и т.д. – куда меньше.

Правда, сохраненный актив на депозите – это просто деньги. А они подвержены потере стоимости со временем (инфляции). В то время как сохраненный актив при покупке квартиры, это недвижимость, которая, обычно, со временем только растет в цене. И несмотря на то, что ставки по депозитам отражают текущий уровень инфляции (т.е. компенсируют ее), многие предпочитают вкладываться именно в недвижимость.

Аренда при покупке квартиры в ипотеку

Есть и такая практика на рынке недвижимости – некоторые покупают квартиру в ипотеку с расчетом на то, что при сдаче ее в аренду, они смогут выплачивать кредит за счет арендных платежей, и из собственного кармана ничего платить по кредиту не придется.

Но действительно ли это выгодно – купить квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду? Получится ли арендной платой отбить ипотечные платежи?

Чтобы понять это, доходность от сдачи квартиры (как рассчитать её мы теперь знаем) нужно сравнить с процентными ставками по ипотеке. Если ожидаемая годовая доходность составляет, например, 5%, а ставка банка – 10%, очевидно, что отдавать банку нам придется больше, чем получать от аренды.

Отбить арендой ежемесячные платежи по ипотеке в этом случае получится только если первоначальный взнос по кредиту будет составлять более 50% от стоимости покупки квартиры.

Но даже если «звёзды сойдутся», и ставки по ипотеке сравняются с доходностью от аренды квартир, важно не забывать о том, что в «пустые месяцы» (когда арендаторов не будет) нам придётся оплачивать ипотеку самостоятельно.

Стоимость ипотеки еще может вырасти за счет отдельных фиксированных платежей (страховки, обслуживания счета, штрафов за просрочку и т.д.). Кроме того, на ремонт, обстановку, агентские услуги и т.п. ипотека не выдается, а значит, платить за это нам также придется из своего кармана. Все это снижает доходность от сдачи ипотечной квартиры в аренду.

ВЫВОД. Получается, купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду, не так уж выгодно (даже с ипотекой). Но покупка недвижимости была и остаётся надёжным способом сохранить свои сбережения. Особенно в долгосрочной перспективе, с учетом инфляции и возможных девальваций и финансовых кризисов.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).