КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Как уведомить соседей о продаже доли или комнаты в квартире?

Последнее обновление: 18.02.2022

Вопрос:

При продаже доли в квартире, закон требует соблюсти интересы владельцев остальных долей, и предложить им выкупить долю в праве общей долевой собственности. Как правильно уведомить других собственников о продаже доли в квартире?


Письмо-уведомление о продаже доли в квартиреОтвет:

Общая долевая собственность на квартиру подразумевает, что разными частями этой квартиры владеют разные люди (как родственники, так и не родственники). При этом, сами части (доли) квартиры могут быть определены по документам как в натуральном виде (в виде отдельной комнаты), так и в идеальном или «в бумажном» виде (например, в виде 1/3 или 9/16 долей) без привязки к конкретной жилой площади в квартире.

 

Владелец как «бумажной» доли, так и отдельной комнаты имеет право распорядиться своей собственностью по своему усмотрению – подарить, завещать или продать. Только в случае продажи доли или комнаты, собственники остальных долей в квартире будут иметь преимущественное право выкупа этой доли перед всеми остальными покупателями (ст. 250 ГК РФ).

То есть перед тем, как продать свою долю (или комнату) на рынке, владелец должен сначала предложить ее выкупить всем своим соседям – остальным собственникам долей в этой квартире. И только если они откажутся, тогда владелец сможет продать ее на рынке кому угодно.

 

Правоустанавливающие документы на квартиру. Какие документы устанавливают право собственности – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Если все долевые собственники недвижимости доступны, вменяемы и готовы к диалогу, то Продавец может взять с них письменный отказ от выкупа своей доли. Эта бумага будет служить ему подтверждением того, что требование закона о праве преимущественной покупки доли соблюдено.

 

Если же соседи (сособственники) не идут на контакт или проживают по другим адресам и недоступны для разговора, то для соблюдения закона необходимо выслать каждому из них письменное извещение (уведомление) с предложением выкупить долю в квартире на определенных условиях. И если они не ответят согласием и не выкупят долю в течение месяца после уведомления, то это будет считаться отказом от выкупа (подробнее об этом – ниже). Тогда Продавец уже может действовать свободно и продавать свою долю кому пожелает.

 

Если же соседей проигнорировать и сразу продать долю на рынке, то любой из сособственников сможет оспорить совершенную сделку в суде и признать ее недействительной (о разных причинах недействительности сделок с недвижимостью – см. в Глоссарии по ссылке).

 

Эксперты уточняют

Законодательное условие о преимущественном праве сособственников на выкуп доли в квартире относится не только к договору купли-продажи, но и к договору мены доли или комнаты. К дарению или завещанию это правило не применяется.

 

Продавцу доли еще нужно иметь в виду, что при регистрации сделки купли-продажи, Росреестр может потребовать документы, подтверждающие, что все остальные сособственники долей в квартире были надлежащим образом уведомлены и/или отказались от выкупа.

 

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Как правильно уведомить собственников о намерении продать свою долю или комнату в квартире?

 

Принцип продажи доли или комнаты и преимущественного права ее выкупа всем понятен: сначала надо уведомить других собственников специальным письмом. Но тут возникает сразу несколько вопросов:

 

  • Как именно нужно составлять это письмо (извещение, уведомление)?
  • Как и куда его отправлять, чтобы остальные собственники долей его гарантированно получили (особенно, если они не живут в этой же квартире)?
  • Нужно ли заверять это письмо у нотариуса?
  • Что будет, если другие собственники не получат уведомления?
  • Какие документы и подтверждения должны остаться у Продавца на руках для сделки купли-продажи?

 

Давайте рассмотрим это по порядку.

 

Что касается текста. Точный состав такого письма-уведомления о продаже доли или комнаты законом не установлен. Текст можно составить произвольно. Главное, чтобы в этом извещении были указаны адрес квартиры, размер продаваемой доли (или площадь комнаты), ее цена, а также ФИО владельца, который продает долю, и ФИО адресата, которому предлагается эту долю купить (п.2, ст.250 ГК РФ).

 

Пример (образец) такого уведомления можно скачать по ссылке ниже.

 

 

Что касается отправки извещения о продаже доли, то здесь могут быть варианты, и выбор оптимального способа зависит от конкретных обстоятельств.

Отправить письмо-уведомление другим собственникам можно тремя способами:

 

  1. Передать уведомление лично в руки;
  2. Отправить почтой (заказным письмом);
  3. Передать извещение через нотариуса.

 

Вручить лично в руки

 

В случае личной передачи извещения, получатель (сосед, сособственник) должен предоставить расписку в получении извещения о продаже доли, с датой получения, подписью и расшифровкой подписи. Эти расписки надо будет взять с каждого сособственника. Впоследствии такие расписки будут служить Продавцу доказательством надлежащего извещения всех долевых собственников.

 

Отправить по почте

 

В случае отправки почтой – уведомление о продаже доли или комнаты в квартире направляется адресату ценным (заказным) письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Опись подтверждает, что направлено именно извещение о продаже, а уведомление о вручении подтвердит получение письма адресатом. При этом, на уведомлении о вручении будет указана дата получения письма, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю кому угодно.

 

С какого момента считать срок владения квартирой для продажи ее без налога – ответ по ссылке.

 

Если адресат (сособственник) получил это письменное уведомление, но никак не отреагировал на него, это расценивается как отказ от покупки доли.

 

Подтверждение: Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3

5.3. Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

 

То же самое происходит, если уведомление было отправлено заказным письмом по адресу квартиры (где продается доля) или по адресу фактического проживания сособственника, но не было им получено и вернулось по почте с пометкой об отсутствии адресата. И не имеет значения, по какой причине данный собственник не получил письмо (например, он фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не проверяет почтовый ящик). Главное, что отправитель (Продавец доли) совершил все положенные действия для уведомления других собственников долей.

 

Подтверждение: Определение ВС РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136

…«закон не возлагает на продавца обязанности по вручению почтовых отправлений, а обязывает лишь предпринять меры к извещению других собственников о предстоящей продаже».

 

Проще говоря, Продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли (или комнаты) в квартире. И если извещение вернется обратно (после истечения срока хранения на почте), то Продавец будет считаться выполнившим обязанность по уведомлению соседей.

 

Эксперты подтверждают

В Апелляционном определении Московского городского суда от 26.05.2016 N 33-10935/2016 по делу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли, суд отказал в удовлетворении требований, сочтя извещение о продаже доли, вернувшееся отправителю в связи с истечением срока хранения – надлежащим уведомлением.

 

Заверять письмо-уведомление о продаже доли у нотариуса НЕ требуется. Но!..

 

Но на практике можно столкнуться с некоторыми сложностями, так сказать, психологического характера… Дело в том, что отдельные нотариусы очень не любят удостоверять сделки купли-продажи с долями квартир, если извещения были отправлены без участия этих самых нотариусов (как это делается – см. ниже). И хотя такой отказ нотариуса неправомерен, в практике такое все же встречается.

 

Обоснование неправомерности отказа: Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса…, так и посредством почтового отправления.

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

  • свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
  • выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

 

Учитывая этот нюанс, для оформления продажи доли в квартире лучше заранее выбрать нотариуса, который не будет возражать, если Продавец известит сособственников самостоятельно по почте.

 

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.

 

На какой адрес отправлять?

 

Адрес, по которому нужно направлять письмо-уведомление – это либо адрес самой квартиры, в которой продается доля/комната (если совладелец там живет или жил), либо другой известный Продавцу адрес места жительства этого совладельца.

 

Подтверждение: Определение ВС РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109

…«требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников».

 

Продавцу доли нужно помнить еще об одном нюансе! Это письмо-извещение должно быть передано только лично в руки адресату (совладельцу долей в квартире), а не его родственникам, друзьям или сожителям. По общему правилу, сотрудники почтовых отделений должны отдавать заказное письмо лично в руки, однако бывает, что письма (после недолгих уговоров) отдают родственникам. Обезопасить себя от подобного развития событий невозможно, и этот риск надо учитывать при выборе способа извещения.

 

Образец уведомления о продаже доли в квартире можно скачать ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

 

Передать извещение через нотариуса

 

Ну и третий способ известить совладельцев о продаже доли или комнаты – это поручить нотариусу отправить такое уведомление. Нотариус в этом случае самостоятельно составляет извещение, а Продавец его подписывает. Затем нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении.

 

Если адресат (совладелец) получил уведомление о продаже, но не обратился к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает Продавцу свидетельство (справку) о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве общей долевой собственности.

 

Если же совладелец не получил извещение, то нотариус выдает Продавцу свидетельство (справку) о том, что он предпринял все необходимые действия для уведомления совладельца о продаже доли. Правда, не каждый нотариус такие справки выдает, так как прямого указания в законе на это не имеется…

Поэтому при выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, Продавцу лучше узнать заранее, выдает ли он справку о надлежащем уведомлении при невручении письма адресату.

 

Эксперты подсказывают

Если других долевых собственников не уведомили о продаже доли в квартире, то они могут оспорить сделку ТОЛЬКО в том случае, если сами готовы и имеют возможность выкупить эту долю за ту же цену и на тех же условиях. То есть только в том случае, если они готовы перевести на себя все права и обязанности Покупателя (п.3, ст.250 ГК РФ).

Просто так отменить сделку, не выкупив долю, соседи не смогут.

 

Если в квартире несколько долевых собственников, то Продавцу доли или комнаты необходимо известить о своем намерении каждого сособственника по отдельности. То есть письма (извещения) о продаже доли должны быть адресованы каждому из соседей персонально. Чем педантичнее выполнять требования закона, тем меньше шансов, что этот закон обернется против тебя (– народная мудрость –).

 

Ну а любителям перестраховаться можно порекомендовать отправить сразу два экземпляра извещения: один – через нотариуса, другой – самостоятельно (как указано выше). Тогда в случае оспаривания сделки, шансы на отстаивание своей правоты слегка возрастут.

 

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ