Как можно вернуть квартиру Застройщику – варианты действий

Вопрос:

Полгода назад я приобрел квартиру в новостройке по ДДУ. Дом до сих пор строится, но ситуация сильно изменилась – застройщик затягивает строительство, да и на рынке появились предложения получше. Можно ли вернуть квартиру застройщику и как это сделать?

Ответ:

Вообще-то, просто так по собственному желанию вернуть Застройщику купленную у него квартиру нельзя. Но если очень хочется, то… можно! В некоторых случаях.

Как это так? И что это за случаи?

Тут надо сразу уточнить, что ситуация может развиваться двумя путями – либо Застройщик нарушает свои обязательства по Договору долевого участия (ДДУ), и тогда возврат квартиры идет через расторжение договора ДДУ, либо Застройщик сам предлагает маркетинговую программу обратного выкупа квартир (да, бывает и такое, об этом ниже).

И в том и в другом случае возврат квартиры не только возможен, но даже может принести некоторую финансовую выгоду для дольщика. Неожиданно, правда? Почему же тогда все дольщики не возвращают квартиры обратно и не зарабатывают на этом? Потому что выгода здесь очень невелика, а нервы потрепать придется. Да и покупают жилье в новостройке, обычно, не для того, чтобы его потом возвращать…

Разберем, как все-таки можно вернуть Застройщику квартиру, а себе, соответственно, вернуть за нее деньги. Да еще и с некоторой прибылью.

Вернуть квартиру Застройщику через расторжение ДДУ

В первом случае – когда Застройщик нарушает условия ДДУ – закон ФЗ-214 встает на защиту дольщика и дает ему право расторгнуть договор как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок, конечно, предпочтительнее, так как он происходит в форме простого письменного уведомления Застройщика об одностороннем расторжении ДДУ дольщиком (подробнее – по ссылке). Но для такого расторжения нужны серьезные основания, которые указаны в законе (п.1, ст.9, ФЗ-214):

• если Застройщик задержал сдачу дома и передачу квартиры более чем на 2 месяца;
• если Застройщик передал квартиру с отступлением от условий договора, в том числе с дефектами и отказывается их исправлять или возмещать дольщику расходы на их исправление;
• если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству построенного жилья.

Если хоть одно из этих условий присутствует, то Договор долевого участия (ДДУ) расторгается без суда, дольщику возвращаются деньги, а Застройщику возвращается обратно квартира.

Дольщик может расторгнуть ДДУ и через суд. Для этого закон дает следующие основания (п.1.1, ст.9, ФЗ-214):

• если стройка остановлена и, очевидно, не может быть завершена в положенный срок;
• если Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию;
• если Застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений строящегося дома.

В этих случаях дольщик подает исковое заявление в суд, и уже на основании решения суда может вернуть себе деньги за квартиру от Застройщика.

При этом, Застройщик, возвращая деньги (как в судебном, так и во внесудебном порядке) еще должен будет уплатить дольщику определенный процент за пользование его деньгами. Размер ставки процента установлен законом (п.2, ст.9, ФЗ-214), и составляет для физлиц = 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования. А в случае судебного расторжения договора, дольщик может взыскать еще и убытки, понесенные по вине Застройщика.

К слову, расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), вернуть Застройщику квартиру и, соответственно, вернуть за нее деньги, можно только до сдачи дома, когда Передаточный акт еще не подписан.

Важно! Если расторгать договор через суд, то здесь уже лучше привлекать профильных юристов (см. ниже ссылку на них), которые специализируются на таких делах. От опыта и квалификации этих юристов будет зависеть не только само решение суда, но и тот размер компенсации (процентов и убытков), которые Застройщик вынужден будет выплатить дольщику.

Например, в судах общей юрисдикции неохотно взыскивают проценты за пользование деньгами дольщиков, а во взыскании убытков могут вообще отказать. Другое дело – в арбитражных судах… Но это уже юридические тонкости, которые лучше выяснять у специалистов, применительно к конкретной ситуации.

Вернуть квартиру по соглашению сторон

Это самый простой и добродушный способ вернуть Застройщику квартиру, а себе вернуть деньги в том случае, когда строители ведут себя хорошо, придраться не к чему, но по личным (семейным, финансовым и т.п.) обстоятельствам от квартиры в новостройке нужно отказаться.

Пример возврата квартиры Застройщику по договоренности.

Дольщик купил 1-комнатную квартиру в строящемся доме. Стройка шла своим чередом, Застройщик не нарушал условий договора, претензий к нему не было.

Но пока шло строительство, семейные обстоятельства Покупателя изменились, в семье родился ребенок, и решено было вместо 1-комнатной квартиры брать 2-комнатную. Но куда девать уже купленную в новостройке «однушку»?

Застройщик вник в ситуацию и пошел навстречу дольщику. ДДУ на 1-комнатную квартиру был расторгнут по соглашению сторон (квартира вернулась Застройщику), и тут же был заключен новый ДДУ на покупку 2-комнатной квартиры.

То же самое может случиться, если за время строительства у Покупателя заметно выросли доходы, и он решил купить квартиру побольше. Тогда, опять же, по договоренности с Застройщиком, купленная квартира возвращается ему через расторжение договора по взаимному согласию.

Договоренность может быть и такой, что Застройщик добровольно соглашается забрать квартиру обратно, но с условием скидки в цене («за беспокойство»). То есть если дольщик покупал квартиру, условно говоря, за 100 руб., то Застройщик получает ее обратно за 90 руб. (скидка оформляется, например, в виде штрафа или неустойки). А дольщик, например, покупает уже у другого Застройщика другую квартиру за 150 руб.

Такая возможность, конечно, зависит от маркетинговой политики Застройщика и от его текущего финансового состояния.

Обязательные условия расторжения ДДУ и возврата квартиры

По закону расторгнуть ДДУ можно только если он прошел регистрацию в Росреестре (т.к. он считается заключенным только после его регистрации). Сам факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Если расторжение происходит во внесудебном порядке, путем письменного уведомления Застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора, то договор считается расторгнутым со дня отправки этого уведомления (п.4, ст.9, ФЗ-214). Но зарегистрировать расторжение все равно нужно.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается (в Росреестр или МФЦ) вместе с копией уведомления, отправленного Застройщику.

При этом, нужно помнить, что вся эта схема с возвратом квартиры через расторжение ДДУ с Застройщиком работает только до момента завершения строительства и передачи квартиры дольщику.

Подробнее о порядке расторжения Договора долевого участия (ДДУ) можно прочитать в отдельной заметке по ссылке.

Возврат квартиры Застройщику по программе обратного выкупа

Здесь уже инициатива исходит от самого Застройщика. Программы обратного выкупа квартир (buy-back) – это один из видов стимулирования продаж в жилых комплексах.

Застройщик таким образом привлекает тех, кто вкладывается в квадратные метры в инвестиционных целях. Он гарантирует Покупателю выкуп у него квартиры обратно (по сути, возможность возврата квартиры) по цене немного превышающей цену покупки.

Доходность для Покупателя здесь невелика, сопоставима с доходностью банковского депозита. Но смысл здесь в том, что Покупатель-инвестор может быть уверен, что он в любом случае не прогорит со своим вложением. Если цены на недвижимость пойдут вверх, инвестор сможет продать квартиру с прибылью на открытом рынке или оставить ее себе. Если же цены просядут, то у него будет возможность вернуть (продать обратно) квартиру Застройщику по заранее оговоренной цене с небольшим доходом.

Технически такая возможность возврата квартиры оформляется в виде дополнительной опции к обычному Договору долевого участия (ДДУ). Подробнее об обратном выкупе квартир можно почитать в отдельной заметке по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).