Что такое счета эскроу в долевом строительстве?

Вопрос:

Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?

Ответ:

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. А с 01 июля 2019 применение эскроу-счетов для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ) стало обязательным.

Это нововведение заметно изменило правила привлечения денег в долевое строительство на первичном рынке, обрадовав дольщиков, и заставив Застройщиков скрипеть зубами. Почему? Расскажем ниже.

Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Проще говоря, закон требует от строительной компании финансовую​ гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
2. Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы, подробнее – см. по ссылке);
3. Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным после 2017 года, подробнее – см. по ссылке);
4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (с 2019 года, как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

До 2019 года Застройщик сам выбирал, какой способ обеспечения обязательств по ДДУ ему применить. Дольщику оставалось только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Но с 1 июля 2019 года (согласно очередным изменениям в ФЗ-214) при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков ТОЛЬКО через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Для остальных допускается (пока еще) применение старых схем расчета по ДДУ – когда деньги сразу поступают на счет строительной компании, а ее финансовая ответственность гарантируется компенсационным фондом. Этой схемой могут пользоваться те Застройщики, которые запустили свои проекты раньше июля 2019, построили не менее 30% от общего объема, и заключили договоров ДДУ не менее 10% от общей площади всех помещений проекта.

По плану правительства РФ, счета эскроу должны вскоре стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирного жилья. Что же это за механизм, как он работает, как защищает вложения дольщиков, и почему он так обломал безмятежный кайф Застройщикам?

Что же это такое – эскроу счета в разрезе закона ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. Принцип тут прост и надежен.

Банки, которые открывают эскроу-счета, называют эскроу-агентами. Они выполняют роль гаранта-посредника между дольщиком и Застройщиком, контролируя выполнение условий договора (ДДУ) между ними.

Сам договор на открытие эскроу-счета – трехсторонний. Три его участника – это депонент (кто передает деньги – дольщик), бенефициар (кто их получает – Застройщик) и эскроу-агент (банк), который все это контролирует. Договор эскроу при покупке новостройки не требует удостоверения у нотариуса.

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Общий принцип действия эскроу счетов описан в ст. 860.7 ГК РФ. Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в ст.15.4, ФЗ-214. Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу в целях обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ и ежемесячно публикуется на сайте Банка России – здесь.

Порядок (алгоритм) покупки квартиры в новостройке через счет эскроу

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (п.4, ст.15.5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк (сразу или посредством аккредитива), на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

И только после сдачи дома в эксплуатацию, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу (т.е. они переводятся на счет строительной компании). Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, растворился в оффшорах, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику, а Застройщик кусает локти.

Весь алгоритм покупки квартиры в новостройке через эскроу-счет можно разбить на 10 шагов:

1. Застройщик получает разрешение на строительство и открывает в уполномоченном банке специальный расчетный счет для проектного финансирования стройки (этот же банк потом будет и эскроу-агентом).
2. Застройщик начинает стройку и запускает продажи в строящемся доме.
3. Дольщик, покупая квартиру в новостройке, подписывает с Застройщиком договор ДДУ.
4. Застройщик, дольщик и банк заключают трехсторонний договор об открытии счета эскроу (сам счет открывается на имя дольщика).
5. Застройщик и дольщик регистрируют ДДУ в Росреестре (регистрируются т.н. права требования).
6. Дольщик после регистрации вносит деньги (в т.ч. кредитные, ипотечные) на счет эскроу.
   — Примечание: Застройщик может потребовать, чтобы дольщик внес деньги на аккредитив, еще до подписания ДДУ (об этом ниже).
7. Эти средства блокируются на эскроу-счете на весь период строительства дома.
8. Застройщик завершает строительство и сдает дом в эксплуатацию.
9. Счет эскроу разблокируется банком и деньги переводятся на расчетный счет Застройщика.
10. Застройщик передает готовую квартиру дольщику. Дольщик оформляет на нее право собственности.

И, вроде, все хорошо для дольщика, но есть нюанс!

Моментом раскрытия всех эскроу-счетов и перевода денег на счет Застройщика является сдача дома в эксплуатацию (п.6, ст.15.5. ФЗ-214), а не передача квартиры дольщику по Передаточному акту. Поэтому не стоит буквально понимать утверждение о том, что Застройщик получает деньги дольщика только после выполнения всех своих обязательств по ДДУ. Часть обязательств Застройщика после получения им денег еще остается – например, передать квартиру дольщику, соблюсти сроки передачи (в т.ч. выплатить неустойку, если сроки нарушены), обеспечить надлежащее качество строительства, отделки, и т.д.

И все же, как и было задумано законодателями, эскроу-счет выполняет обеспечительную функцию по обязательству Застройщика построить дом, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

Кстати, аккредитив тоже может применяться при покупке новостройки, наряду со счетом эскроу. Например, Застройщик, чтобы обезопасить себя от неоплаты заключенного Договора долевого участия (ДДУ), может потребовать от Покупателя сначала открыть аккредитив для гарантированного перевода денег на эскроу-счет, а потом только ДДУ будет подписан и зарегистрирован. После чего деньги с аккредитивного счета упадут на счет эскроу, а Застройщик облегченно выдохнет. 

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

• аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
• за открытие аккредитива банк берет комиссию, а эскроу-счет для дольщика бесплатный (п.5, ст.15.5, ФЗ-214);
• сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб., а деньги на аккредитивном счете эта страховка не покрывает.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Счета эскроу с позиции Застройщика

Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему в виде проектного финансирования предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как раньше деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому Застройщикам расчеты по ДДУ через эскроу-счета радости явно не добавили. Эта схема удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в удручающую зависимость от финансирующего его банка.

Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому направили весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у Застройщиков теперь отобрали бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и жестко подтолкнули их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно использовали проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Кроме того, успешные текущие продажи квартир в новостройках (и быстрое наполнение эскроу-счетов в финансирующем банке) позволяют Застройщику снизить процентную ставку по банковскому кредиту, удешевляя для себя финансирование строительства.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств Застройщика (страхование ответственности, отчисления в компенсационный фонд и т.п.) уже не требуются. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

При использовании эскроу, не действует и требование о залоге в пользу дольщиков земельного участка, на котором идет строительство и залоге самого строящегося дома (п.1, ст.13, ФЗ 214).

Кроме того, при расторжении ДДУ, Застройщик раньше должен был не только вернуть деньги дольщику, но и уплатить проценты на эту сумму за пользование его деньгами (п.2, ст.9 ФЗ-214). Использование же эскроу-счетов освобождает Застройщика от этой неприятной обязанности, так как деньги дольщика в его распоряжение не поступали.

Правда, тут есть нюанс! Проценты «за пользование деньгами» Застройщику все же придется заплатить, если ДДУ был расторгнут по основаниям, возникшим после ввода дома в эксплуатацию (п.4, ст.15.4, ФЗ-214). Такое может случиться, например, когда Застройщик более, чем на два месяца «завис» с передачей квартир дольщикам в уже построенном и сданном доме.

В целом, для Застройщика история с эскроу-счетами – это лишняя проблема, с которой он вынужден мириться в силу закона. Но мы же в России! Поэтому наиболее хитрые Застройщики умудряются в строгом соответствии с законом… обходить «замораживание денег дольщиков» на эскроу-счетах. Как? Об этом чуть ниже.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно (с точки зрения безопасности). Деньги находятся в сохранности и никуда не тратятся до самого завершения строительства, а вопрос проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.

Проще говоря, если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (п.1 и 1.1, ст.9, и п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится основанием для возврата ему денег с эскроу-счета.

Кроме того, эскроу-счет нельзя арестовать, он защищен от взысканий и списаний по долгам дольщика (п.4, ст.860.8 ГК РФ). Так как сумма на эскроу-счете обеспечивает обязательства дольщика по оплате квартиры, то приставы не имеют права накладывать арест и списывать оттуда деньги.

Правда, взыскатели и приставы могут накладывать арест на права требования к банку эскроу-агенту (то есть, на право получения денег со счета в результате расторжения ДДУ), и на готовую квартиру после перехода прав на нее к дольщику (ст.73.3 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве»).

И вроде бы, для дольщика тут все хорошо, но… дьявол, как обычно, кроется в деталях. Радость от безопасных расчетов для дольщика омрачается недостатками счета эскроу.

Недостатки и риски эскроу для дольщика

Прежде всего, за такую безопасность дольщикам приходится жестоко расплачиваться – счета эскроу и проектное финансирование удорожают себестоимость строительства, а значит, и конечные цены на жилье растут. Ведь обслуживание кредита и выплаты процентов банку Застройщики могут компенсировать только повышением цен на свои новостройки.

Другой неприятный факт состоит в том, что деньги на эскроу-счете остаются заморожены, проценты на них не начисляются (п.5, ст.15.5 ФЗ-214), а стоимость недвижимости, обычно, растет. И если через год или два Застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, то купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет (с учетом того, что споры с Застройщиком, расторжение ДДУ, регистрация этого расторжения и процедура возврата денег – тоже занимают немало времени).

Более того, если Застройщик нарушил свои обязательства, деньги возвращаются только со счёта эскроу. А при покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома – это расходы Покупателя, которые он вернуть уже не сможет (такой вот подарок банку). Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года – это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.

Парадоксально, но применение эскроу-счетов может представлять для дольщика риск потери части уплаченных за квартиру денег. Дело в том, что некоторые Застройщики в целях, так сказать, оптимизации своих финансовых потоков, идут на хитрую (но вполне легальную) схему продажи своих новостроек через уступку прав.

Это выглядит так: Застройщик изначально заключает ДДУ не с клиентами, а с аффилированными с ним лицами (физическими или юридическими). Эти ДДУ, как положено, регистрируются в Росреестре и оплачиваются через счета эскроу. Затем настоящему Покупателю Застройщик предлагает купить квартиру не у него, а у другого лица через переуступку прав требования.

Хитрость тут в том, что своему аффилированному лицу Застройщик продает квартиры по сильно заниженным ценам, а вот конечному Покупателю квартира перепродается уже по настоящей рыночной цене. Тем самым Застройщик добивается того, что на счетах эскроу остаются небольшие суммы, тогда как большую часть стоимости ещё не достроенных квартир Застройщик получает в свое распоряжение напрямую, мимо эскроу.

Для Покупателя эта схема опасна тем, что при расторжении ДДУ он сможет получить в банке с эскроу-счета только ту сумму, которая была зафиксирована в ДДУ, а вовсе не ту, которую он реально заплатил по переуступке.

Кстати, этот же риск присутствует и без фокусов Застройщика – например, при покупке новостройки по переуступке прав у обычного частного инвестора, который вложился в строительство на ранней стадии и перепродает квартиру на этапе достройки дома.

И еще дольщику следует помнить об одном факте. Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.13.1 и ст.13.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика.

Депонирование и возврат денег с эскроу

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (п.3, ст.15.4, ФЗ-214).

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение указанного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.

ВНИМАНИЕ! С марта 2022 года в качестве антикризисных мер была введена поправка – теперь если срок сдачи дома затягивается, то срок депонирования денег на эскроу-счете может быть продлен по истечении шести месяцев (но не более чем на два года) по заявлению дольщика (подтверждение – здесь). Для дольщика это имеет смысл в том плане, что возврат денег с эскроу-счета (и потеря оплаченной по ДДУ квартиры, соответственно) невыгоден из-за возросших за время строительства цен на жилье.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:

• если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
• если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке, п.7, ст.15.5 ФЗ-214);
• если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
• если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (п.10, ст.15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 01.07.2019 эскроу-счета стали обязательными для всех новых строительных проектов, привлекающих средства граждан по Договорам долевого участия (ДДУ).

Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в компенсационный фонд застройщиков).

Правда, не все строительные проекты, начатые до июля 2019, могут продавать квартиры без эскроу-счетов. В законе есть ряд критериев, указывающих, кому это можно делать – подробнее об этом в статье о ключевых положениях закона ФЗ-214.

Кому больше всех повезло?

А теперь небольшой прикол. Кто является главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего эта схема для… банков!

И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру в новостройке, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу (при этом, дольщик продолжает платить банку проценты по ипотеке). А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу, второй раз!). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Чем не шоколадная жизнь для банкиров?..

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).