Продавец из «группы риска»

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

В личности Продавца квартиры нас еще будет интересовать его, так сказать, «гражданская незащищенность», или, как это называют риэлторы – его принадлежность к «группе риска».

Вообще, «группа риска» – понятие здесь условное (т.е. не юридическое). Оно пришло из бурных 90-х, когда на рынке жилья процветала практика обмана одиноких стариков, больных, немощных и/или пьющих людей, которые на свою беду проживали в дорогостоящих квартирах в престижных районах города.

Пользуясь тем, что эти люди были одиноки и беззащитны, мошенники втирались к ним в доверие и, обманом или угрозой, заставляли их продать свою квартиру, а их самих выселяли в отдаленные глухие деревни, откуда те уже никогда не возвращались.

Со временем, государство усилило защиту представителей «группы риска», и сейчас такая практика обмана пожилых и одиноких людей, к счастью, постепенно уходит в небытие.

Но забота государства выразилась, главным образом, в возможности обманутых бедолаг оспорить совершенную сделку, и вернуть себе квартиру, пользуясь своим социально незащищенным статусом.

С одной стороны – вроде бы и неплохо, позаботились об одиноких людях. Но с другой стороны, кто сказал, что этим не будут пользоваться мошенники? Кто сказал, что сами «бедолаги» (например, запойные алкоголики или наркоманы) не будут такой возможностью злоупотреблять?

Покупка квартиры у пожилого одинокого человека – риски и нюансы

Если нам так уж приглянулась для покупки квартира одинокого, пожилого и/или «не сильно здорового» человека, то нам следует принять дополнительные меры безопасности.

Чтобы исключить лишний риск, нам нужно будет, как это ни странно звучит, самим позаботиться об интересах и благополучии нашего одинокого пожилого Продавца, при покупке его квартиры. Кстати, это ни разу не шутка, такого рода ситуация только кажется нелепой. На самом деле, мы заботимся о собственной безопасности, обеспечивая другой стороне сделки (потенциальному «пострадавшему») такие условия, при которых он даже при желании не сможет «пострадать».

То есть мы должны проследить, чтобы последствия сделки для Продавца оказались разумны и благоприятны, чтобы его условия жизни явно не ухудшились, и чтобы сделка не приводила к очевидному нарушению его прав или ухудшению его материального состояния (в т.ч. не являлась для него кабальной).

Тогда серьезных поводов для оспаривания сделки мы ему не оставим.

Какие именно права Продавца из «группы риска» могут быть нарушены/ущемлены, и как этого не допустить, мы можем уточнить на дополнительной консультации юриста, применительно к конкретной сделке.

Основной риск покупки квартиры у одинокого пожилого или больного человека – это его возможное заявление об обмане или принуждении к совершению сделки. Либо иск в суд может поступить от «третьего лица» (например, от дальнего родственника или от Органов опеки и попечительства) о том, что Продавец в силу своего возраста и состояния здоровья не понимал значения своих действий и не осознавал их последствий, то есть был фактически недееспособен.

Поэтому для нас, как Покупателя квартиры, особенно важным здесь будет наличие справок из НД и ПНД. Эти справки хоть и не дают полной защиты (гарантии), но все же снижают риск оспаривания сделки по причине психических заболеваний и недееспособности Продавца.

А что дает гарантию дееспособности Продавца квартиры? Формально – только медицинское (психиатрическое) освидетельствование человека непосредственно перед сделкой или на самой сделке. Для этого приглашают специалиста – судебного эксперта-психиатра. Такие услуги есть на рынке (см. СЕРВИСЫ).

Важно понимать, что в случае оспаривания сделки, суд будет учитывать состояние Продавца именно в момент заключения сделки (поэтому справки НД и ПНД не дают гарантии Покупателю). То есть Продавец может не состоять на учете в обоих диспансерах, и не страдать психическими расстройствами. Но в момент заключения сделки он может находиться в состоянии аффекта, помешательства, под алкогольным или наркотическим воздействием и т.п. А это явные основания для признания сделки недействительной.

Заключение эксперта-психиатра, присутствовавшего на сделке, будет для суда доказательством вменяемости Продавца именно в момент подписания Договора купли-продажи квартиры.

Практика рынка, однако, такова, что врача на сделку вызывают редко, в исключительных случаях – когда Продавец квартиры явно соответствует «группе риска» (пожилой, одинокий, больной, и т.п.) и при этом, его речь, одежда и поведение вызывает сомнения в его адекватности. В остальных случаях обходятся другими действиями (см. ниже).

Как Покупателю подстраховаться в сделке с сомнительным Продавцом

В целях своей же безопасности нам следует подробно узнать, где будет жить наш «рисковый» Продавец после продажи своей квартиры (его новый фактический адрес), и по какому адресу он будет зарегистрирован («прописан»). Для нас спокойнее, если Продавец переедет жить к своим родственникам (возможно – в другой город), и они, соответственно, подтвердят это.

Регистрацию по новому месту жительства нашему Продавцу нужно будет оформить заранее, до продажи его квартиры (нам – копия документа в подтверждение). Так мы будем уверены, что Продавец не останется на улице, и соответственно, у него не будет повода затем предъявлять претензии в обмане.

Отличным вариантом, в плане снижения этого вида риска, будет альтернативная сделка, где вместо проданной квартиры Продавец становится собственником другой квартиры.

Если нашего «рискового» Продавца в процессе сделки будет постоянно сопровождать какой-нибудь «добрый дядя» (или «тетя»), не являющиеся его родственниками – то это нехороший признак. Именно так мошенники могут принудить одинокого человека расстаться со своей квартирой, якобы помогая ему устроить лучшую жизнь.

Наша основная задача – убедиться, что Продавец действует осознанно, добровольно, и логично. Сторонние свидетельства его намерений могут служить нам относительной страховкой. Например, если соседи Продавца, его сослуживцы (в т.ч. бывшие), местный участковый, чиновники из социальных служб, и т.п. – будут в курсе предстоящей сделки, то в случае оспаривания сделки, их можно будет привлекать в качестве свидетелей в свою пользу.

Еще лучше – найти хотя бы одного родственника Продавца (возможно, даже из другого города, и не имеющего отношения к квартире), и привлечь его к участию в сделке в качестве помощника. Для Продавца это будет моральная и физическая поддержка, а для нас – дополнительная «страховка» в виде сопричастного и дееспособного свидетеля.

Как заинтересовать родственника, если ему нет интереса до этой сделки – тут уже придется включать фантазию и креатив (от этических убеждений в помощи близкому человеку, до примитивного материального стимулирования).

Нотариальная «страховка»

Хорошую поддержку в данном случае нам может оказать нотариус.

Нотариальное удостоверение Договора купли-продажи квартиры позволит официально засвидетельствовать, что Продавец действует по доброй воле, что он понимает значение своих действий, а также находится в здравом уме и твердой памяти. Ведь в обязанности нотариуса входит разъяснение сторонам всех последствий сделки, а также оценка адекватности (вменяемости) сторон.

Более того, нотариусам дано право вести видеосъемку процесса заключения сделки, которая затем хранится в нотариальном архиве как раз для того, чтобы в случае судебного спора, подтвердить добровольность и осознанность действий сторон.

И кстати, в случае сомнений, нотариус сам может пригласить на сделку врача-психиатра.

Беседуя перед подписанием договора с Продавцом, нотариус убеждается, что тот не находится под чужим влиянием, не введен в заблуждение, понимает последствия, и способен в данный момент отвечать за свои действия. Сам нотариус выступает тут как свидетель.

Оспорить сделку, заверенную нотариусом, Продавцу будет значительно сложнее.

Ну, и еще одной защитой – самой недешевой, но гарантирующей нам сохранность наших сбережений – служит уже настоящая страховка, т.е. титульное страхование квартиры непосредственно перед сделкой. Как это работает – см. по ссылке в Глоссарии.

Итак, если наш Продавец – старый больной джентльмен, мы искренне проявляем заботу о его будущем после совершения сделки, обеспечивая себе, таким образом, защиту от возможных обвинений в обмане одинокого, но все же дееспособного человека.

А если он окажется недееспособным?

Об этом – на следующем шаге.