КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Долги и банкротство собственника
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
Широко развитая у нас в стране система кредитования – это не только хорошо, но и… плохо. Все дело в финансовой безграмотности (а точнее говоря, беспечности) граждан. Народное творчество истолковывает финансовую осведомленность так: «Деньги в долг берешь чужие и на время, а отдавать приходится свои и навсегда». На этом, бывает, все знания о кредитовании и заканчиваются…
И что из этого следует?
А следует из этого два ключевых факта: постоянно растущий уровень закредитованности населения (т.е. погружение в долговую яму и растущие финансовые риски для всех), и растущее число тех, кто уже не в состоянии обслуживать свои долги (просрочки по платежам и личные банкротства граждан).
Как это отражается на сделках с недвижимостью?
Закон позволяет оспорить и признать недействительными сделки Продавца, признанного банкротом. И этот прискорбный факт заставляет нас (Покупателя) совсем неделикатно лезть в чужие дела и выяснять финансовое состояние и личные долги постороннего человека. Задача здесь – узнать, не банкрот ли наш Продавец в настоящий момент, или не окажется ли он банкротом в ближайшее время.
А так как сделки с имуществом банкрота могут оспорить и задним числом (сделки, совершенные в течение года, а в отдельных случаях и за три года, до принятия заявления о банкротстве), то хорошо бы оценить признаки банкротства нашего Продавца заранее. Такими признаками будут являться текущие долги на большие суммы и существенные просрочки по платежам.
Правда, сами по себе долги собственника (даже большие) не мешают сделке купли-продажи квартиры. Даже поданное заявление о банкротстве не запрещает должнику продавать свое имущество (с согласия арбитражного управляющего). Такую квартиру покупать можно, но при строгом соблюдении определенных правил.
Факторы риска для Покупателя
Для нас тут важно понимать, что даже факт запуска процедуры банкротства Продавца квартиры не является безусловным аргументом для признания совершенной им сделки недействительной. Арбитражный управляющий (по банкротному делу) вправе оспорить только те сделки, которые причинили ущерб кредиторам должника (тем, у кого наш Продавец взял в долг и не отдает). Это касается всех сделок, которые банкрот совершил как после подачи заявления о банкротстве, так и за три года до этого.
А что тут понимается под «ущербом кредиторам»? Закон о банкротстве дает на это исчерпывающий ответ – существует всего два вида сделок, которые могут нанести ущерб кредиторам:
- неравноценные сделки;
- вредные сделки.
К неравноценным сделкам относятся такие сделки, в результате которых недвижимость (в данном случае квартира) продается по существенно заниженной цене или отчуждается вообще безвозмездно (через дарение, например).
Занижение цены определяется в сравнении с текущими на дату сделки рыночными ценами аналогичных квартир, а понятие «существенное занижение» означает, что квартира была продана на 30-40% дешевле, чем ее реальная рыночная стоимость на тот момент (цифры эти взяты из судебной практики). То есть обычный торг в 5-10% и даже 15% не считается «существенным занижением» и не является поводом для оспаривания сделки. Снижение цены на 20-25% может иногда быть расценено как «существенное» (на усмотрение суда). А снижение на 30-40% и более – однозначно приведет к признанию сделки банкрота недействительной.
ВАЖНО! Неравноценная сделка по закону может быть оспорена, если она была совершена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве Продавца.
К вредным сделкам относятся такие сделки, которые были совершены с очевидной и умышленной целью причинения имущественного убытка кредиторам Продавца. Определяется это установлением двух фактов:
- Покупатель знал или должен был знать (т.е. имел возможность узнать в открытых источниках) о признаках неплатежеспособности Продавца.
- Сделка, совершенная Продавцом-должником привела к уменьшению общей стоимости его личного имущества (т.е. та же неравноценность, продажа по заниженной цене).
Проще говоря, вредная сделка – это та же неравноценная сделка, но совершенная при наличии общедоступных сведений о неплатежеспособности Продавца (считается, что Покупатель должен был знать об этом).
♦ «Покупатель должен был знать…» – это как? ♦
(Жми! И узнаешь, как суд это понимает.)
О том, что Покупатель «знал или должен был знать» о финансовых проблемах Продавца может говорить еще и ситуация, когда Покупатель оказался родственником или аффилированным/зависимым от Продавца лицом (например, когда начальник продал квартиру своему подчиненному). И если сделка прошла по заниженной цене, то она однозначно будет отнесена к разряду вредных.
ВАЖНО! Вредная сделка по закону может быть оспорена, если она была совершена в течение 3-х лет до принятия заявления о банкротстве Продавца.
Еще один случай, когда сделку банкрота может оспорить арбитражный управляющий, это когда должник продал свою квартиру одному из своих кредиторов (в законе это называется «сделка с предпочтением»). Считается, что в таком случае права остальных кредиторов были ущемлены, а предпочтение было отдано только одному из них.
Такую сделку можно оспорить в течение 6 месяцев до принятия заявления о банкротстве Продавца. И – важно! – здесь уже не идет речь о заниженной цене продажи. Сам факт оказания предпочтения одному из кредиторов является основанием для оспаривания сделки.
Перечисленные выше сделки называются «подозрительными» (это законодательное определение). И наша задача сделать так, чтобы наша сделка с Продавцом не подпадала под эти критерии «подозрительности».
Если мы не связаны с Продавцом родственными узами и не являемся аффилированным с ним лицом, а также не давали ему взаймы (т.е. не являемся его кредитором, а значит, не боимся и «предпочтения»), то половина поводов для оспаривания сделки отпадают сами собой.
Чтобы арбитражный управляющий мог оспорить совершенную ранее сделку должника, ему нужны будут основания, указанные выше. То есть ему придется доказать, что эта сделка нанесла ущерб кредиторам. В первую очередь это касается цены сделки (неравноценной оплаты), но могут быть и другие основания для оспаривания. Например, если расчеты за квартиру проводились наличными, и реальную сумму, полученную Продавцом невозможно установить (т.е. общий размер имущества должника, доступный для описи, могут посчитать уменьшившимся).
И если в результате претензий арбитражного управляющего суд признает сделку должника недействительной, то квартиру возвращают в конкурсную массу для торгов. И тогда нам (как Покупателю) не придется рассчитывать даже на двустороннюю реституцию (т.е. на возврат своих денег, уплаченных за квартиру). Вместо этого нам останется только встать в очередь других кредиторов нашего Продавца и надеяться на то, что после реализации с торгов его имущества нам тоже что-то перепадет.
А чтобы эта катастрофа на нас не обрушилась, нам нужно позаботиться об этом заранее. Как нужно защищаться от претензий кредиторов и арбитражного управляющего в случае признания нашего Продавца банкротом?
Как защититься от риска банкротства Продавца
На самом деле защищаться нам нужно не от риска банкротства Продавца (пусть себе банкротится, на здоровье), а от риска оспаривания сделки, которую он совершил накануне своего банкротства или даже в процессе этой процедуры.
Ключевые защитные действия для нас тут сводятся к двум основным факторам:
- определить текущее финансовое состояние нашего контрагента по сделке;
- не нанести потенциального имущественного вреда его кредиторам.
Первый пункт обеспечит нам «алиби» добросовестного приобретателя на случай судебных споров (т.е. подтвердит, что мы действовали «разумно и осмотрительно», как и требуется действовать в этом статусе – см. по ссылке). При этом, обнаруженные финансовые проблемы (долги) Продавца хоть и заставят нас насторожиться, но вовсе не отменяют наших планов на сделку, а просто укажут нам на необходимые в связи с этим меры предосторожности.
И даже запущенная процедура банкротства Продавца не помешает нам купить у него квартиру, но только при условии письменного одобрения назначенного судом арбитражного управляющего или при его непосредственном участии (в рамках реструктуризации долгов, с переводом суммы оплаты на специальный счет, указанный управляющим).
Второй пункт подразумевает такие меры предосторожности, которые защищают интересы кредиторов нашего несостоятельного Продавца при продаже им своего имущества (квартиры). Здесь важно, чтобы общий объем имущества должника (которое будет реализовано в интересах кредиторов) не уменьшился в результате сделки. Деньги, полученные им за квартиру, тоже относятся к этому «объему имущества».
Итак, наши действия – по порядку:
В первую очередь нам нужно проверить, не запущена ли в отношении нашего Продавца процедура банкротства. Это можно сделать с помощью открытых данных Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ, или «Федресурс», ссылка на него ниже). Если наш Продавец присутствует в реестре, значит, далее мы будем иметь дело уже с его арбитражным управляющим. Все остальные проверки на долговые обязательства Продавца в этом случае уже не имеют смысла.
Если же наш Продавец в реестре ЕФРСБ отсутствует, значит, он не банкрот… но может им стать, если у него скопилось много непогашенных долгов. Об этом мы можем узнать из других баз данных.
Картотека арбитражных дел (ссылка на нее ниже) покажет нам, есть ли судебные иски в отношении нашего Продавца, в т.ч. с требованием о признании его банкротом (см. там раздел «Банкротные»). Здесь можно увидеть, есть ли претензии кредиторов к должнику, процедура банкротства которого еще не запущена. Очевидно, что если такие иски зарегистрированы в картотеке, то должнику до банкротства остался один шаг.
Дополнительно об имущественных/финансовых претензиях к нашему Продавцу мы можем узнать из базы данных судов общей юрисдикции (ГАС «Правосудие»), а также из базы данных службы судебных приставов (ФССП, если в отношении него уже открыто исполнительное производство). И то и другое так же может привести к последующей процедуре банкротства должника.
Кроме того, если наш Продавец является учредителем или руководителем какого-либо юрлица, то при банкротстве этого юрлица, взыскание может быть обращено и на личное имущества учредителя/руководителя в рамках субсидиарной ответственности. Поэтому проверяем по соответствующим «базам контрагентов» (ссылка ниже) нашего Продавца на причастность к юрлицам. И если обнаруживаем такие данные, то проверяем уже само юрлицо на банкротство (по той же Картотеке арбитражных дел и Реестру ЕФРСБ).
Все эти базы данных (от ЕФРСБ до ФССП и контрагентов) можно найти – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Примечание!
При проверке по базам данных, собранных в этом Сервисе, нужно иметь в виду, что в результатах поиска вполне могут оказаться однофамильцы нашего Продавца. Если по фамилии, имени и отчеству обнаружится несколько совпадений, то сверяем другие данные о человеке, которые выдает справка из базы – дата и место рождения, место проживания, СНИЛС, ИНН.
Узнать ИНН нашего персонажа можно, запросив эти сведения на портале ФНС – здесь (потребуются паспортные данные Продавца, которые мы можем взять, например, из нашего с ним Договора аванса).
Альтернативный путь проверки «на долги»
Кстати, для выяснения долговой нагрузки физлица можно пойти и другим путем – попроще. Но здесь уже придется потрудиться самому Продавцу.
Для этого нужно попросить у Продавца выписку из его кредитной истории, и посмотреть его персональный кредитный рейтинг. Такую выписку (отчет) каждый гражданин может заказать только в отношении себя самого, третьим лицам эта информация недоступна. Продавец может заказать эту выписку онлайн в Бюро кредитных историй (БКИ) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Хороший вариант – если его кредитная история окажется с персональным рейтингом 650 баллов и выше (значение рейтинга находится на первой странице отчёта БКИ).
Персональный кредитный рейтинг (скоринг) или «рейтинг заемщика» (по принятой единой шкале от 1 до 999 баллов) отражает общую долговую нагрузку гражданина, уровень его платежеспособности, наличие/отсутствие просрочек по кредитам и займам, а также неоплаченных долгов по исполнительным производствам.
Чем выше балл этого рейтинга, тем ниже уровень кредитного риска заемщика (или контрагента по сделке), и тем выше его финансовая дисциплина. Низкий балл рейтинга (например, ниже 500) указывает на финансовые проблемы и вероятность банкротства.
Баллы-показатели индивидуального кредитного рейтинга являются величинами переменными. Они могут колебаться в течение короткого периода времени в зависимости от новых вводных, например, просрочки на несколько дней платежа по текущему кредиту или задержки, связанной с выплатами работодателем заработной платы. При этом, для банков доступна информация об изменениях рейтинга у потенциального заемщика в течение любого периода времени и, соответственно, могут появиться как дополнительные причины для отказа в выдаче кредита, так и наоборот, основания для его одобрения.
Конечно, Продавец может заявить нам о том, что он продает свою квартиру как раз для того, чтобы рассчитаться с долгами и избежать банкротства. И это может быть правдой. Но если после продажи и получения денег, он передумает и не станет погашать долги, то его последующее банкротство может стать причиной оспаривания продажи квартиры и отмены этой сделки. НО! Только в случаях, если сделка нанесла имущественный ущерб его кредиторам – а это может быть только если квартира была продана по цене существенно ниже рынка (см. выше о подозрительных сделках).
И еще для соблюдения интересов кредиторов (чтобы случайно не нанести им тот самый «ущерб») нам надо будет убедиться, что у нас останутся доказательства того, что Продавец-должник фактически получил полную сумму в размере рыночной цены за свою проданную квартиру. То есть «общий размер имущества должника» в результате сделки не уменьшился, а значит, претензий от арбитражного управляющего не будет.
Лучшим доказательством полной и своевременной оплаты квартиры будет банковская платежка (например, при расчетах через аккредитив), из которой будет однозначно следовать, что нужная сумма поступила на счет Продавца в полном объеме. Наличные расчеты через банковскую ячейку в данном случае могут вызвать вопросы и сомнения у арбитражного управляющего.
И вроде бы, все понятно и даже несложно, но есть нюанс…
Банкрот может быть не один
Да, такое бывает… Например, если кроме титульного собственника квартирой владеет еще и его супруг(-га), по праву совместной собственности супругов, то банкротство этого супруга несет в себе те же последствия, что и банкротство титульного собственника. Имущество ведь у них общее.
А, например, если титульных собственников квартиры несколько (долевая собственность), то банкротство любого из них (а также их супругов, если они тоже имеют права), соответственно, добавит возможность оспаривания сделки арбитражным управляющим в размере той доли, которой фактически владел банкрот.
Тут нам придется не только собирать информацию (как указано выше) на каждого собственника в отдельности, но еще и отслеживать, чтобы в результате сделки каждый совладелец получил на свой личный счет положенную ему сумму за свою часть (долю) собственности.
Бывает, например, что два Продавца – долевых собственника – договариваются с Покупателем о переводе всей суммы за квартиру на счет одного из них, а там, дескать, они уже сами разберутся между собой кому сколько. На самом деле, один из этих Продавцов может иметь большие долги и претензии от своих кредиторов. И в случае поступления денег на его счет, эти деньги спишутся автоматически (судебными приставами, в рамках исполнительного производства) в счет погашения долга. Поэтому перевод денег от Покупателя на счет только одного из собственников может стать поводом для оспаривания сделки кредиторами другого собственника.
Но и это еще не все! Жизнь полна сюрпризов, поэтому…
Банкротами могут оказаться предыдущие собственники квартиры (если она перепродавалась ранее) и, соответственно, риск оспаривания будет грозить уже не нашей сделке, а предыдущей, в результате которой наш Продавец приобрел свое право собственности. А если предыдущая сделка с этой квартирой окажется недействительной, то автоматически недействительной станет и наша сделка.
Можно, конечно, попытаться проверить на признаки банкротства и прежних собственников по предыдущей сделке (по их данным из договора-основания, представленного нашим Продавцом), но тогда придется проверять их и на все остальные риски (как и нашего Продавца, по всем шагам ИНСТРУКЦИИ). Но выяснять детали личной жизни, психического здоровья, семейного статуса, судебных споров и кредитно-финансовых проблем предыдущих владельцев квартиры (которые могут находиться неизвестно где), это уже за пределами возможностей обычного риэлтора.
Поэтому этот риск мы закрываем обычным сроком исковой давности – т.е. считаем риск приемлемым, если наш Продавец владеет квартирой больше года; и считаем риск совсем несущественным, если он владеет ей больше трех лет.
А для спокойствия души лучше еще проверить отсутствие судебных претензий (споров) по этой квартире в эти самые годы (поиск по ФИО прежнего собственника). Это можно сделать по той же базе судов ГАС «Правосудие» (ссылка на нее выше, в составе СЕРВИСОВ). А то вдруг кто-то из кредиторов предыдущего владельца пытается прямо сейчас оспорить сделку своего должника…
Примечание.
Если по результатам проверки мы выяснили, что Продавец уже прошел процедуру банкротства (т.е. она уже официально завершена), и квартира, при этом, осталась в его собственности, то такую квартиру покупать можно. Риск оспаривания сделки по причине банкротства Продавца тут исчезает.
Вся законодательная база с пояснениями и нюансами по банкротству Продавца квартиры, приведена в Глоссарии по ссылке.
Ит
ак, изучение финансовых кондиций Продавца, его безответственных действий с кредитами и последующих разборок со своими кредиторами нас изрядно утомили. Но мы учли это обстоятельство, приняли защитные меры, встряхнулись, привели в порядок свое морально-техническое состояние и двинулись дальше выяснять интригующие подробности, связанные с личностью Продавца.
А что, если эта личность вообще не проявляет себя? А вместо нее действует доверенное лицо?
Об этом на следующем шаге..
