Пакет документов для покупки квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку. Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Полный список документов, которые нам понадобятся (см. ниже) мы согласовываем с Продавцом и фиксируем это крепким доверительным рукопожатием. При этом, учитывая, что мы живем наполовину в цифровом мире, дополняем свой список пометками, какие документы нам нужны обязательно «на бумаге» (для архива, на случай «есличо»), а какие он может нам передать в электронном виде (в т.ч. с цифровой подписью).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

На вторичном рынке существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг.

Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Выписка из ЕГРН на квартиру об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на него, или похожая на нее Выписка об объекте недвижимости;
   — Этот документ показывает нам адрес, этаж, площадь, вид и назначение объекта недвижимости, и подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие ограничений/обременений в распоряжении собственностью (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
2. Документ-основание получения права собственности;
   — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД);
   — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, а также для выявления возможных рисков, связанных с приватизацией. Подробнее – по ссылкам.
4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо; что делать в этом случае – см. далее на отдельном шаге ИНСТРУКЦИИ).

Это тот базовый, минимально необходимый перечень документов для проверки, который нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры и о прописанных в ней жильцах, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Правда, здесь нам нужно помнить о том, что с данными из государственного реестра недвижимости есть один нюанс.

С 1 марта 2023 года в Выписках ЕГРН перестали указывать персональные данные (ФИО) собственников жилья, если запрос этих данных происходит от третьих лиц (например, от потенциальных покупателей или риэлторов). Выписки с персональными данными теперь доступны только самим собственникам, нотариусам и некоторым уполномоченным лицам/органам. Но эти данные могут быть открыты для всех, если собственник напишет соответствующее заявление в Росреестр об открытии своих персональных данных в ЕГРН для третьих лиц. Подробнее об этом — в интервью с экспертом.

Поэтому для того, чтобы нам самостоятельно получить сведения о собственниках, нужно, чтобы Продавец заранее подал через МФЦ или Госуслуги заявление о раскрытии своих персональных данных в ЕГРН в отношении продаваемой квартиры.

Можно пойти и другим путем, без публичного раскрытия данных в ЕГРН. Например, Продавец сразу показывает нам специальную онлайн-выписку на компьютере или смартфоне (она создается быстро и бесплатно на Госуслугах, см. по ссылке), а позже дублирует нам эти данные из реестра бумажной Выпиской ЕГРН, заказанной им от своего имени (тогда в этой выписке будет чуть больше данных, по сравнению с заказом от третьего лица – например, там будет указан еще и документ-основание получения права собственности).

Кстати, старую Выписку из ЕГРН (или даже Свидетельство о праве собственности), которую Продавец, вытащив из-под шкафа и, стряхнув с нее пыль, протянул нам, мы конечно посмотрим, но тут же вежливо намекнем, что эти данные могли устареть и измениться, а нас интересуют сегодняшнее положение вещей. Поэтому выписка нам нужна максимально свежая; идеально, если она будет получена из Росреестра за несколько дней до нашей сделки.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру (в т.ч. права пользования жилплощадью). Собственник (или один из собственников) может иметь проблемы с психикой (т.е. входить в т.н. «группу риска»), а значит, это повод для признания сделки с ним недействительной. Продавец может иметь большие долги, тянущие его к банкротству, а значит, продажу его квартиры могут оспорить кредиторы. Случается и умышленный обман со стороны Продавца (в т.ч. с подделкой документов)… Да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т. д. Все это требует выяснения и анализа.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Документы, которые может потребовать регистратор

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

1. Согласие супруга на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов;
   — Один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность; и даже если регистратор не требует этого документа в обязательном порядке, нам он все равно необходим; подробнее – по ссылкам.  
2. Разрешение Органов опеки и попечительства;
   — Если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
3. Письменное согласие залогодержателя на сделку;
   — Если квартира находится под залогом в банке (например, если владелец еще не выплатил за нее ипотеку; как покупать такую квартиру – см. по ссылке).
4. Согласие получателя ренты;
   — Это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
5. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире;
   — Это если мы покупаем долю в квартире или отдельную комнату, подробнее – по ссылкам.

А если мы покупаем квартиру в ипотеку, то регистратор захочет видеть еще и наш Кредитный договор с банком, а также Закладную (если она составлялась банком) вместе со всеми указанными в ней документами. Находим эти бумаги в своем портфеле и аккуратно складываем в стопку для будущей регистрации.

Так как на регистрацию документы часто передают через МФЦ «Мои документы», а сотрудники МФЦ не являются регистраторами, то они могут и не спросить некоторые из этих бумаг. Это может обернуться приостановкой или отказом в регистрации в самом Росреестре (подробнее об этом – по ссылке).

Что? Вздрогнули? Тогда продолжим…

Отсутствие некоторых документов из этого списка может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной. Поэтому для нас (как Покупателя квартиры) важно получить от Продавца эти документы, даже если их не требуют при подаче на регистрацию, но при этом выполняются указанные выше условия, при которых закон требует наличия этих бумаг.

Какие еще документы нужны Покупателю для проверки квартиры?

Для полноты информации о недвижимости и ее владельцах, нам придется совершить еще некоторые юридические упражнения и выяснить отдельные интимные детали, как о семье Продавца, так и о правовой истории его квартиры. Для этого нам дополнительно потребуются следующие документы и сведения (которые не интересуют регистратора, но важны для нас):

1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
   — Для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности
   — Это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры, если она ранее перепродавалась, дарилась, наследовалась и т.п. (частая смена владельцев – высокий риск).
3. Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов;
   — Это для случая, когда у Продавца нет на руках бумажного (с подписями и печатями) документа-основания возникновения права (утерян, или этот документ сохранился только в электронном виде, или в виде простой распечатки из файла, требующей подтверждения).
4. Справка об остатке долга по ипотеке или справка о погашении ипотеки;
   — В случае, когда квартира, по данным правоустанавливающего документа, была ранее куплена в ипотеку (даже если кредит за нее еще не выплачен, ее все равно можно купить, но с соблюдением некоторых условий – см. о них по ссылке).
5. Сведения из общедоступных государственных баз данных о наличии больших долгов собственника квартиры и/или о его банкротстве как физлица (о больших долгах Продавца нам может поведать и его кредитная история в трех томах).
   Кроме того, если наш Продавец является учредителем или руководителем какого-либо юрлица, то банкротство этого юрлица может привести к возникновению субсидиарной ответственности нашего Продавца перед кредиторами и, как следствие, обращению взыскания на его личное имущество (в т.ч. на квартиру);
   — Это позволит нам пересмотреть условия покупки квартиры или отказаться от рисковой сделки, которую потом могут оспорить кредиторы Продавца.
6. Сведения из общедоступных баз данных судов о текущих и/или завершенных судебных процессах по имущественным спорам в отношении собственника (или одного из собственников) квартиры;
   — Это позволит нам заранее узнать, не оспариваются ли права собственности на данную квартиру и/или право проживания в ней.
7. Сведения о том, был ли использован материнский капитал ранее при покупке квартиры ее владельцем;
   — Для проверки соблюдения требований закона о выделении долей собственности всем членам семьи получателя субсидии (особенно, детям).
8. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры;
   — Это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца (особенно, если среди собственников есть пожилые и/или нездоровые люди).
9. Свидетельство о браке или разводе Продавца, или справка из ЗАГСа о смене имени/фамилии;
   — Это потребуется, только если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте – другая.
10. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (в т.ч. по оплате взносов на капремонт дома);
    — Это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации о параметрах квартиры, количестве жильцов и коммунальных платежах; эти данные мы также можем получить и из  Единого жилищного документа (ЕЖД).
11. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было).
12. Платежные документы, подтверждающие полную оплату квартиры текущим владельцем (Продавцом) или Расписку о получении денег от прежнего собственника;
    — В некоторых случаях, когда владелец сам недавно купил эту квартиру на вторичном рынке (особенно, если это было менее трех лет назад), иначе прежний собственник может оспорить предыдущую сделку по причине неоплаты договора.

Не нужно терять сознание от такого разнообразия сведений и документов. Весь перечисленный список нам вряд ли будет необходим. В каждом конкретном случае у нас будет свой набор данных для анализа.

А если Продавец вдруг заартачится и начнет возражать против некоторых бумаг (мол, не буду я брать никакие справки из диспансеров), то нам придется деликатно взять его за пуговицу и провести небольшой юридический ликбез, чтобы помочь ему войти в контакт с реальностью, обеспечивающей не только его удобства, но и нашу безопасность.

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть, а обязательства по маткапиталу – пролетают мимо. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки». А если наш Продавец не учреждал и не рулил никакой корпорацией (юрлицом), то беспокоиться о его субсидиарной ответственности нет смысла.

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей при покупке квартиры желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

И, кстати, если квартиру мы покупаем в кредит, то по требованию банка нам еще понадобится документ от лицензированного оценщика – Заключение о рыночной стоимости квартиры. Но это уже вопросы не к Продавцу. Об этом нам придется позаботиться самим.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их проверять/анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»  

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.