Схема покупки новостройки

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора мы будем заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля/влияния на Застройщика в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан на строительство многоквартирных домов. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство старается угодить дольщикам и при этом не обидеть Застройщиков, сами Застройщики все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства городского многоквартирного жилья.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

1. Договор долевого участия (ДДУ);
2. Покупка через кооператив (жилищно-строительный и жилищно-накопительный кооперативы – ЖСК и ЖНК) (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке);
3. Жилищный сертификат Застройщика (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
4. Договор инвестирования;
5. Договор уступки права требования;
6. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
7. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
8. «Вексельная схема» покупки квартиры (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Речь идет о покупке новостройки путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

  ♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦
     (Жми! И увидишь примеры обязательств во всплывающем окне.)

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае, когда мы покупаем квартиру по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются нам по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Использование «обходных схем» продаж (в обход ФЗ-214) сегодня – это относительно редкое явление на первичном рынке недвижимости. Но даже когда такое происходит, это вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214. И при отсутствии конкуренции на каком-нибудь локальном рынке, Застройщик вполне может продавать квартиры по Инвестиционным договорам или ПДКП.

То же самое может происходить и при продаже апартаментов (действие закона ФЗ-214 на них не распространяется).

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

• риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
• когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
• когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому здесь вообще не купишь).

Какой же договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Неожиданная справка:

Даже в самом законе ФЗ-214 указано, что другие типы договоров, которые Застройщик заключил с Покупателем квартиры, могут быть признаны недействительными ТОЛЬКО по иску самого Покупателя (п.2.1, ст.1 ФЗ-214). Другими словами, если Покупателя все устраивает, то можно купить квартиру в строящемся доме и не по ДДУ.

И все-таки, на практике схема покупки новостройки это в абсолютном большинстве случаев – заключение Договора долевого участия (ДДУ). Обусловлено это еще и тем, что основная масса квартир покупается в ипотеку, а банки кредитуют покупку новостроек только при условии заключения дольщиком ДДУ.

Договор долевого участия (ДДУ), равно как и договор уступки прав требования по нему, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Это значит, что Застройщик выполнил все требования, предъявляемые к нему законом ФЗ-214 для запуска продаж, а права Покупателя квартиры строго определены и удостоверены государством.

Другие типы договоров с Застройщиком этим похвастаться не могут.

Хотя, на самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в достройке дома, в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам, и обещанную квартиру в новом доме мы от него уже не получим. Сообщество «обманутых дольщиков» не даст соврать.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его финансово-административные возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета. 

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.