Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть. А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей (если они правильно соблюдают меры предосторожности – об этом ниже). Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

• Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
• Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

1. В случае признания судом сделки недействительной, Покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре;
2. Покупатель не сможет в полном объеме получить налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме своих реальных затрат).
3. Если Продавца в ближайшем будущем (от года до трех лет после продажи квартиры) признают банкротом, то сделка с заниженной ценой квартиры может быть оспорена и признана недействительной.

Рассмотрим эти риски по порядку.

1. Заниженная сумма по договору, плюс расписка

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры (ДКП).

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру. Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью). Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

 

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным…

 

…Расписками, написанными собственноручно и выданными (- от: ФИО ответчика -) – (кому: ФИО истца -) от 09.03.2016 подтверждается, что по одной из них (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму в размере 5 700 000 руб. за проданную трехкомнатную …, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 09.03.2016…  По второй —  (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -)  денежную сумму 2 200 000 руб.  и обязалась в случае признания договора купли-продажи указанной квартиры недействительным или расторжении в судебном порядке на основании судебного решения вступившего в законную силу, возвратить (- кому: ФИО истца -)  указанную денежную сумму 2 200 000 руб. в течение  3 дней…

 

Буквальное толкование представленных истцами расписок позволило суду сделать вывод о том, что (- кто: ФИО ответчика -) получила по двум распискам от (- кого: ФИО истца -) в счет стоимости квартиры 5 700 000 руб. и 2 200 000 руб., а всего 7 900 000 руб.

 

… суд пришел к правильному выводу о том, что у (- кого: ФИО ответчика -) возникло обязательство по возврату (- кому: ФИО истца -) 7 900 000 руб., уплаченных последней (- кому: ФИО ответчика -) по договору купли-продажи квартиры от 09.03.2016, в счет возврата исполненного по недействительной сделке.»

Проще говоря, здесь квартира была продана по заниженной в договоре стоимости и Покупателю были даны две расписки – одна на 5,7 млн. р. (согласно цене договора), другая – на 2,2 млн. р. (как обеспечение, «гарантия» Продавца). И суд принял решение, что в результате признания сделки недействительной, Продавец должен вернуть Покупателю обе суммы по обеим распискам, несмотря на то, что в Договоре купли-продажи фигурировала только одна сумма (заниженная цена квартиры).

Теоретически, конечно, другой суд может принять другое решение – то есть риск для Покупателя все же существует. Однако, здесь приведен реальный пример того, как расписка, выданная Продавцом квартиры, полностью закрыла риск Покупателя, связанный с заниженной ценой договора.

Дополнительное соглашение к договору с заниженной стоимостью

В практике те же риэлторы используют и другую формулировку для второй расписки. Первая выдается на получение суммы по договору, а вторая – за так называемые «неотделимые улучшения в квартире» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.). При таком подходе, юристы советуют составлять дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все эти неотделимые улучшения и изменить тот пункт договора, в котором указывается цена (т.е. по допсоглашению цена квартиры становится выше).

Чтобы не наломать дров, разработку такого договора и допсоглашения к нему лучше  поручить специализированным юристам.

2. Цена квартиры и налоговый вычет

Что касается второго пункта – по поводу неполного получения Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре стоимости – то и здесь риэлторы не все договаривают (а может, и сами не знают).

Во-первых, налоговая для обоснования вычета рассматривает не только Договор купли-продажи, но и расписки, выданные Продавцом Покупателю, и другие платежные документы (платежки по аккредитиву, например). Задача Покупателя здесь – доказать и подтвердить реально затраченные суммы на покупку квартиры.

Во-вторых, налоговый вычет за покупку жилья предоставляется только в пределах 2-х млн. руб. затрат Покупателя (подробнее – в Глоссарии по ссылке). И если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн. руб., то это означает, что Покупатель и так уже сможет получить свой вычет по максимуму. В Москве, например, все квартиры продаются по ценам, превышающим этот порог в 2 млн. руб. (даже с учетом заниженной стоимости).

Например, рыночная цена квартиры составляет 8 млн. руб. Продавец, с учетом 70% кадастровой стоимости, указывает в договоре заниженную цену в 5 млн. руб. И так как эта сумма больше, чем максимальный порог для возврата НДФЛ в 2 млн. руб., то Покупатель все равно получает налоговый вычет в полном объеме, ничего не теряя.

3. Банкротство Продавца квартиры и заниженная в договоре стоимость

Что касается третьего пункта – возможного банкротства Продавца – то здесь тоже не все так однозначно.

С одной стороны, суд действительно может признать сделку недействительной по иску конкурсного управляющего при банкротстве Продавца квартиры, если цена сделки была явно занижена относительно рыночных цен. Суд усматривает в таких действиях попытку должника побыстрее вывести свои активы из конкурсной массы, чтобы на них не было обращено взыскание от кредиторов.

С другой стороны, понятие «рыночная цена» – довольно условное (т.к. цены постоянно меняются, да и рыночный торг никто не отменял), а понятие «заниженная цена» тоже не имеет четких критериев. Из судебной практики известно, что снижение цены продажи квартиры на 10-20% от условного «рыночного уровня» не считается значимым, и не приводит к отмене сделки по этому основанию.

Подтверждение из судебной практики: позиция ВС по делу № А53-1203/2016, решение АС Поволжского округа по делу № А65-7317/2015, решение АС Центрального округа по делу № А23-1083/2015.

Более того, снижение цены даже в 30-40% суды расценивают неоднозначно (существуют различные решения судов на этот счет). И только если цена квартиры ниже рынка на 40% и более, то тут уже решение будет однозначное – сделку банкрота признают недействительной. Но, как мы помним (см. выше об этом), указывать в ДКП цену квартиры ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости смысла нет, а кадастровая стоимость сегодня приближена к рыночной.

Поэтому слишком значительное снижение цены в договоре, под предлогом ухода от налога, для Продавца бессмысленно, а обычная скидка при торге в 5-10% и даже 15% – вряд ли будет представлять опасность аннулирования сделки.

И главное, не стоит забывать, что у Покупателя всегда есть возможность проверить Продавца на предмет его вероятного банкротства. Если на момент сделки у владельца квартиры не было никаких существенных долгов, претензий от кредиторов и судебных дел по его долговым обязательствам, то это расценивается судом как отсутствие признаков банкротства, что исключает отнесение сделки к разряду «подозрительных». Соответственно, уже не будет иметь значение, по какой цене владелец продал свою недвижимость.

Проверить Продавца на возможное банкротство можно с помощью тех же юристов или самостоятельно (такие инструменты есть у нас в разделе СЕРВИСЫ).

Вот и выходит, что риски Покупателя от занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сильно преувеличены. Правда, есть некоторые «финансовые неудобства» для Покупателя от такого манипулирования ценой. Это случаи, когда происходит:

1. покупка квартиры с заниженной стоимостью в ипотеку;
2. последующая продажа квартиры, которая была куплена по цене ниже реальной.

В первом случае банк может не пойти на заниженную стоимость и отказать в ипотеке (другие причины отказа – см. по ссылке). Хотя некоторые банки на это идут. Но в таких случаях банк может ужесточить условия кредитования – повысить уровень первоначального взноса и/или повысить ставку по кредиту.

Во втором случае Покупателю придется уплатить повышенный налог с продажи, если он продаст квартиру в течение 3-х лет (а если это жилье у него не единственное, то –  в течении 5 лет), так как он не сможет применить налоговый вычет в размере реальной стоимости покупки этой квартиры.

Как итог – в целом, и риэлторы, и юристы не рекомендуют Покупателям соглашаться на занижение цены в договоре, но при этом признают, что такие сделки распространены на рынке недвижимости. И те же риэлторы и юристы сами участвуют в таких сделках и подсказывают своим клиентам, как можно грамотно защититься от этого риска.

 Дискуссии на эту тему можно почитать на нашем ФОРУМЕ здесь: «Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи».

А чем рискует Продавец, если занизит цену квартиры?

Для Продавца квартиры риск занижения стоимости в Договоре купли-продажи тоже существует, и даже не один.

Во-первых, у него остается риск того, что ему просто не додадут денег за его квартиру. То есть при достаточной ловкости Покупателя, Продавец получит ровно ту сумму (заниженную), которая указана в договоре. И ничего сделать он уже не сможет, все будет по закону – за сколько продал, столько и получил. Чтобы этого избежать, Продавцу нужно изучить тему – как правильно передавать деньги в сделках с недвижимостью (см. по ссылке в Глоссарии) и выбрать подходящий для этого случая вариант.

Как мошенники с помощью психологических приемов используют уловку с занижением цены, чтобы оставить Продавца без денег, рассказано в специальном разделе «Махинации с жильем», по ссылке.

Во-вторых, риск Продавца от занижения цены квартиры в договоре – это возможные проблемы с налоговой, если там узнают о его проделках. А как ФНС может узнать об этом?

Ну, например – если Покупатель захочет получить налоговый вычет за покупку жилья и представит в налоговую не только Договор купли-продажи, но и расписку или дополнительное соглашение к договору на полную сумму, подтверждая свои реальные расходы.

И чем это грозит Продавцу?

Его, скорее всего, вызовут в налоговую для дачи пояснений, после чего доначислят недостающий налог от реальной цены продажи квартиры и выпишут штраф за неудачные шутки с налоговой инспекцией.

За уклонение от уплаты налогов в крупном размере существует даже уголовная статья (ст.198, УК РФ). Но при сделках с недвижимостью она, обычно, не применяется, так как там речь идет о суммах неуплаченного налога от 2,7 млн. руб. Тут Продавцу слегка повезло…

Ну, и в-третьих, у Покупателя квартиры с заниженной в договоре ценой может со временем испортиться настроение, и он сам инициирует судебное разбирательство с целью вернуть себе разницу, уплаченную «сверх договора». Юридический повод для этого – неосновательное обогащение Продавца (ст.1102 ГК РФ – Обязанность возвратить неосновательное обогащение). Судебная практика по таким искам уже имеется, и Продавцу в этом случае ничего хорошего не светит.

Для смеха можно только добавить, что некоторые Покупатели иногда просят завысить стоимость квартиры в договоре. Когда и для чего это делается, и чем это может грозить Продавцу – об этом в отдельной заметке по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).