Верь мне, брат, как я тебе!

Психология – великое дело! Особенно, если уметь ею пользоваться в практических целях. Мошенники, как никто другой, знают и понимают это. Можно сказать, что психология – это рабочий инструмент квартирных аферистов. Благодаря ему мошенники втираются в доверие к жертве, и незаметно подталкивают ее к опрометчивым действиям, лишающим ее (жертву) квартиры и денег.

В практике рынка известен способ, как хорошо подкованный в криминальном плане Покупатель квартиры лишает Продавца большей части денег за проданную квартиру, оставляя ему лишь малые крохи. Причем, делает он это почти законными методами. Как именно? Ничего сложного, если владеешь психологическими навыками.

Покупатель-аферист сначала тщательно подбирает себе жертву, которую он сможет «обработать» и заставить совершить нужные ему действия. Для этого он может звонить по объявлениям и ездить смотреть квартиры, знакомясь с продавцами, и определяя с ходу, кто из них больше подходит на роль жертвы. Либо может найти на стороне (в том числе по наводке) какого-нибудь одинокого гражданина, который где-то в компании заикнулся о своем желании продать квартиру.

Присмотрев себе жертву, Покупатель начинает играть роль честного интеллигентного человека не хуже, чем это делают актеры в театре. Знакомство с Продавцом квартиры перетекает в теплые товарищеские отношения, доверие растет и крепнет день ото дня. Покупатель всячески помогает Продавцу в хлопотах по сбору документов и подготовке сделки, подсказывает ему как лучше действовать и объясняет разные юридические тонкости, создавая себе таким образом имидж знатока и благодетеля.

В конце концов, когда дело доходит до составления Договора купли-продажи квартиры, Покупатель дает еще один «ценный» совет Продавцу. Он предлагает ему занизить стоимость квартиры в договоре, якобы заботясь о том, чтобы тот не попал на обременительный налог с продажи. Например, предлагает указать в договоре цену квартиры в 1 млн. руб., в то время, как реальная цена этой квартиры на рынке – 6 млн. руб. А остальное, дескать, можно передать и без договора.

Продавец, не владеющий информацией об исчислении налогов в сделках с недвижимостью, с радостью соглашается. Ведь платить налоги, да еще в крупных суммах, никто не любит, а тут такое подходящее предложение.

«Добрый» Покупатель, продолжая проявлять заботу о Продавце, предлагает ему передать деньги двумя частями. Первую часть, тот самый 1 млн. руб., предлагает передать ДО сделки, под честное слово Продавца. А вторую часть, оставшиеся 5 млн. руб., передать ПОСЛЕ регистрации перехода права собственности на квартиру, и тоже под честное слово, но уже под честное слово Покупателя.

Продавец, которому только что дали 1 млн. руб. наличными под его честное слово, вряд ли откажет в ответной любезности Покупателю, и соглашается на предложенные условия. Покупателю-аферисту только того и надо.

Сделка оформляется как положено, с полным комплектом действительных документов. Продавец уверенно подмахивает Договор купли-продажи квартиры, радуясь удачному «уходу от налогов». Документы отдаются на регистрацию, и происходит переход права собственности на квартиру к Покупателю.

Далее – догадаться несложно. Покупатель, став законным и полновластным хозяином недвижимости, даже не думает отдавать оставшиеся миллионы доверчивому Продавцу. А на его резонные возражения неожиданно жестко и внятно объясняет, что квартира продана на тех условиях, о которых договаривались. Если не помнишь, читай договор.

Если Продавец потом пытается поднять голос и заявить о том, что его обманули, и грозится подать в суд, то к нему приходят крепкие товарищи Покупателя и, наступив ему на галстук, доходчиво объясняют, что кричать и жаловаться уже поздно и опасно для здоровья, а квартиру он продал сам, добровольно, ровно за 1 млн. руб., и деньги он получил, о чем в договоре указано черным по белому.

Продавцу ничего не остается, как укусить себя за локоть и смириться с такой ситуацией.

Психологические навыки мошенника играет здесь ключевую роль. Тщательно подыскивая жертву, он выбирает человека, готового «потерять голову» при получении на руки внушительной суммы денег просто под честное слово. Слабые, неуверенные в себе люди, хозяева квартир, клюют на такую приманку, и попадаются на удочку профессионального афериста. А их слабость и неуверенность подсказывают аферисту, что после сделки на них можно хорошенько надавить, и никакого шума или суда здесь не будет.

Но даже если дело дойдет до суда, то Продавцу будет очень сложно доказать, что он действовал «по недоразумению», а не по собственной воле. Ведь по закону у нас существует так называемая «свобода договора» (ст. 421 ГК РФ), которая подразумевает, что стороны вправе договариваться между собой на любых условиях и продавать товар за любую цену, если это устраивает другую сторону. Объяснения, типа «я не хотел, но так получилось», судом во внимание не принимаются.

Что тут можно посоветовать Продавцу квартиры?

1. Не занижать цену в Договоре купли-продажи, тем более, что сейчас в этом уже нет смысла, так как налог с продажи квартир с 2016 года исчисляется уже не с суммы, указанной в договоре, а с кадастровой стоимости квартиры.
2. Правильно организовывать взаиморасчеты по сделке. Как это сделать? Об этом отдельная статья Глоссария – «Передача денег за квартиру».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).