Как правильно фотографировать квартиру для продажи?

Первое впечатление можно произвести лишь один раз. Все знают эту истину, но не все умеют ею пользоваться. Это относится и к продаже недвижимости.

Покупатель жилья на вторичном рынке первое впечатление о квартире составляет по фотографиям в объявлении о продаже. А Продавец, не задумываясь об этом, наспех щёлкает полкухни, новый ламинат в гостиной, своё отражение в зеркале ванной комнаты, и садится у телефона ждать звонков заинтересованных Покупателей. А звонков почему-то нет…

Квартиры, которые продаются с черновой отделкой, часто не фотографируют вовсе. А иногда Продавец считает, что если он продаёт срочно и дёшево, то и без фотографий «с руками оторвут». И тогда срочная продажа превращается в затяжную.

Фотографии квартиры (ее визуальное представление в рекламном объявлении) сразу воздействуют на эмоции потенциального Покупателя. И пренебрегать этим – большая ошибка. Поэтому ниже мы рассмотрим, как правильно фотографировать квартиру для успешной продажи, точнее – для привлечения внимания Покупателя.

Риэлторы, полагаясь на свой практический опыт, утверждают, что достаточное количество хороших снимков позволяет значительно сократить время продажи. «Достаточное количество» – это по одному-два фото каждой комнаты, и еще по одному снимку на кухню, прихожую, санузел, фасад дома и вид из окна.

Риэлторы говорят

«Все что нужно для эффективной продажи – это шикарные фото квартиры, доводящие зрителя до эстетического экстаза… Чем лучше фото – тем больше звонков и показов».

Ниже показаны примеры, как надо и как НЕ надо фотографировать квартиру для объявления о продаже.

Подготовка квартиры к фотосъёмке

Для чего вообще надо фотографировать квартиру при продаже? Чтобы показать её Покупателю? Вовсе нет! Никто не покупает квартиру по фото. Покупатель всё равно приедет смотреть её лично. Тогда для чего?

Объявление о продаже квартиры и фотографии в нём – это реклама. Главная задача рекламы – не показать и рассказать, а привлечь внимание, «зацепить», выделить товар среди других. Так в ресторане мы часто выбираем блюда из меню не по названиям и ингредиентам, а по аппетитным фото (включаются эмоции!). Но чтобы жильё выглядело на снимках так же «аппетитно», придётся немного потрудиться.

Начать можно с простой уборки. Пыль на комоде, грязные окна, пожелтевшая сантехника, неопрятный вид комнат хорошо видны на фотографиях. И они не добавляют баллов ни товару, ни Продавцу. Нагромождение бумаг на столе, коробки от бытовой техники на шкафу, разложенные диван или гладильная доска создают ощущение захламлённости и тесноты. Разобрать завалы, вымыть окна и полы, протереть пыль – это необходимый минимум, без которого квартира не готова ни к фотосъёмке, ни к продаже.

Чтобы комнаты казались максимально просторными, стоит убрать из них (хотя бы временно) лишние предметы. Из гостиной, например, лучше вынести громоздкие кресла, стол-книжку, коробки, приготовленные для переезда. Дивана, телевизора, журнального столика вполне достаточно, чтобы Покупатель понял: перед ним гостиная – просторная и светлая. Корпусную мебель, если она есть, конечно, оставляем на месте.

 Профессиональной подготовкой квартир к продаже занимаются специалисты по хоумстейджингу (англ. – home staging). Что именно они делают, и насколько это имеет смысл, можно почитать на ФОРУМЕ по ссылке.

Квартира, подготовленная для интерьерной фотосъёмки, должна выглядеть, как гостиничный номер: опрятно, минималистично и… обезличенно. Убираем из кадра предметы, которые указывают на нынешних владельцев, и мешают будущим собственникам представить себя хозяевами этой жилплощади. Прячем в закрытые шкафы (или уносим в другую комнату) детские игрушки, личные фотографии, любимую коллекцию пивных кружек. Складываем все, что разложено (стол, кушетка, диван). На кухне убираем с глаз долой посуду, моющие средства, несвежие полотенца, магнитики с холодильника. В ванной одним ловким движением скидываем в мешок все флаконы, тюбики, баночки. В прихожей освобождаем вешалку от груды своей верхней одежды, прячем в укромное место штабеля обуви.

Не стоит впадать в крайности. Интерьер вообще без деталей выглядит безжизненным и неуютным. Цветы в горшках или в вазе, книгу или ноутбук на журнальном столике можно оставить.

Что именно фотографировать для продажи

Прежде чем фотографировать квартиру для продажи, нужно подумать о том, чего ожидает от этих фотографий Покупатель. Наверняка, он хочет увидеть:

• форму и размеры помещений (включая потолки и окна);
• в каком состоянии находится жильё;
• как выглядят подъезд, фасад дома, придомовая территория;
• какой вид открывается из окна.

И главное – Покупатель на основе этих фотографий принимает решение, стоит ли ему ехать смотреть квартиру или нет.

Чтобы решение было принято в нашу пользу, фотографируем все комнаты (каждую, как минимум, из двух точек), кухню, прихожую, санузел, балкон. Из получившейся серии снимков выбираем лучшие кадры. Затем в простейшем графическом редакторе обрезаем лишнее на снимках, слегка добавляем яркости и четкости в изображения (владение фотошопом для этого не обязательно).

Если подъезд и двор выглядят ужасно, их можно не фотографировать. Это не самый важный критерий при выборе квартиры. Покупатель, которому понравится всё остальное, может закрыть глаза на облупившиеся стены лестничной клетки. Но заранее их лучше не демонстрировать, чтобы не отбить желание приехать на показ.

Ухоженным, чистым подъездом, напротив, нужно обязательно похвастаться. А также красивым фасадом и хорошо оборудованной детской площадкой. Но фотографии должны быть не «из архива». Летний пейзаж, конечно, красивее зимнего. Однако, если квартира продаётся зимой, то летний снимок может навести на мысли о её неликвидности.

Вид из окна тоже важен для потенциального Покупателя. Даже если это самый обычный типичный двор, сфотографировать его можно удачно или… не очень удачно. Для съёмки лучше выбрать погожий, солнечный день. Окно желательно открыть, чтобы картинку не испортили отблески на стекле. Не стоит пытаться уместить в одном кадре и красивый вид, и новые рамы, и подоконник с цветами. Важно выбрать выгодный ракурс, чтобы в кадр не попали, например, мусорные баки или скопление автомобилей, припаркованных прямо у подъезда.

Как правильно фотографировать квартиру

Объявление о продаже квартиры должно выгодно выделяться среди конкурентов на сайтах-агрегаторах. И чтобы оно выглядело привлекательно, нужно знать некоторые приемы фотосъемки.

Ракурс

Ракурс очень важен не только для панорам, но и при съёмке интерьеров. Неправильно выбранный ракурс съемки – самая частая ошибка в объявлениях о продаже квартир.

Фотографии, сделанные из центра комнаты, на которых видна только одна стена, или один угол, не дают представления о форме и размерах помещения. Лучше снимать не ровно вдоль стен, а наискосок, из свободного угла – тогда визуальный охват помещения будет больше. Идеально – сделать два снимка из двух противоположных углов. Можно воспользоваться режимом панорамной съёмки. Широкоугольный объектив тут будет очень кстати.

Маленькие помещения (санузел, кладовку, лоджию) можно сфотографировать один раз от входа. Снимая туалет, лучше опустить крышку унитаза. При съёмке ванной комнаты важно не поймать своё отражение в зеркале (не только из соображений скромности, но и для того, чтобы отражённая вспышка не испортила снимок). А ещё, сняв зеркало под правильным углом, можно показать всю ванную на одном кадре.

Камера должна находиться приблизительно на одинаковом расстоянии от пола и от потолка, а еще лучше снимать даже немного снизу вверх (тогда потолки кажутся выше). В квартире с обычными (не очень высокими) потолками, фотографу можно присесть на стул. Если стул поставить задом наперёд, и опереться локтями на спинку, он послужит отличным штативом – рука не дрогнет, не будет смазанных кадров. И конечно, нужно стараться «не завалить горизонт» при съемке.

Фотографируя пустую комнату, какой-то предмет мебели (стол, стулья, диван) в ней всё же лучше оставить, для масштаба. Иначе, по снимку сложно будет оценить размеры помещения.

Свет

Света во время съёмки должно быть много. Это аксиома! Не зря профессиональные фотографы таскают с собой специальные яркие лампы. Правильный свет определяет качество снимка. Фотографии, сделанные при тусклом искусственном освещении, получаются желтоватыми и мутными на вид. Квартира от этого выглядит старой и непривлекательной. Плохая освещённость также лишает кадр четкости.

Лучший свет – естественный, дневной. Но, нельзя направлять объектив на яркое окно – снимок получится тёмным, а большинство предметов превратятся в силуэты. Свет солнца должен работать на фотографа, а не против него.  Для этого нужно выбрать правильный угол съёмки относительно солнечных лучей. И фотографии заиграют яркими, сочными красками. Чтобы осветить комнату равномерно, в дополнение к солнечному свету можно включить все лампы.

В помещениях, куда солнечный свет не попадает (санузел) или его очень мало (прихожая), перед съёмкой стоит заменить лампочки в светильниках на максимально яркие. Можно принести из других комнат торшер, настольную лампу, поставить их за кадром и направить их свет на место съёмки.

Камера

Прекрасно, если у Продавца квартиры (его родственников или знакомых) есть профессиональный фотоаппарат с широкоугольным объективом. Его устанавливают на штатив, чтобы получить максимально чёткие фотографии. Но покупать такую дорогую технику ради съёмки квартиры для продажи, конечно же, не стоит. Можно обойтись и смартфоном. В современные гаджеты встраивают достойные камеры, оснащённые, к тому же, разнообразными режимами съёмки. С этими режимами можно «поиграться», а затем выбрать лучшие фото. Единственная функция, которую точно не нужно использовать на смартфоне – это зум.

Еще одна подсказка – фотографии квартиры со смартфона лучше делать не в привычном вертикальном, а в горизонтальном (панорамном) виде.

И уж точно никакая, даже самая дорогая, техника не спасёт ситуацию, если фотограф поленится навести порядок в квартире, дождаться подходящего времени суток, поэкспериментировать с осветительными приборами и настройками камеры.

  ♦ Примеры того, как НЕ нужно фотографировать квартиру для продажи ♦
     (Жми! И фото-примеры откроются во всплывающем окне.)

Обработка фото для объявления о продаже

После съёмки квартиры фотографии лучше немного обработать: выровнять горизонт и вертикали, подкорректировать яркость, четкость и цветовой баланс, обрезать лишнее с краев. Но не стоит слишком увлекаться «красивостью», применять сильные эффекты при обработке. Лучшие снимки те, которые максимально точно передают цвета, не искажают габариты и очертания помещения. Если ожидания Покупателя квартиры после просмотра фотографий будут завышенными и не оправдаются на показе, сделка, скорее всего, не состоится.

  ♦ Примеры хороших фотографий, которые помогут продать квартиру ♦
     (Жми! И фото-примеры откроются во всплывающем окне.)

Можно порадовать Покупателя (а заодно и выделиться на фоне конкурентов) еще и такими деталями – добавить на фотографии краткие подписи (как делают в каталогах). Например, на снимках комнат можно указать их площадь, на снимках других помещений можно указать их назначение – холл, гостиная, кухня, кладовка и т.п. Подписи можно вставлять как над/под картинкой, так и накладывать их на саму картинку, если это не портит снимок (например, на фоне пола комнаты сделать текстовое наложение: 19 кв.м.)

А в каком порядке располагать фото квартиры в объявлении о продаже? Тут все просто – берем самую удачную фотографию и ставим ее первой (на сайтах-агрегаторах именно первое фото будет служить «вывеской» для объявления). Остальные располагаем по своему усмотрению, с учетом заданных ограничений на количество публикуемых фотографий.

И еще один нюанс. Мы сильно облегчим жизнь Покупателю, если в числе изображений сразу покажем ему и планировку квартиры. Для этого можно отсканировать поэтажный план своей квартиры из документов БТИ. Или просто найти такую же планировку как у нас – в интернете. Картинка, показывающая общий план и расположение всех помещений в квартире, не только добавит нам плюсов в карму, но и избавит от лишних вопросов со стороны Покупателей.

Эксперты советуют

Представьте себя на месте Покупателя. Посмотрите пару десятков объявлений о продаже квартир с фотографиями (не обязательно в своем городе – лучше в том, где рынок более конкурентный). Отмечайте про себя, что вам НЕ нравится в этих изображениях, какое впечатление они вызывают. И старайтесь не повторять чужих ошибок.

Подведём итог. На что фотографировать квартиру для продажи – на дорогую «зеркалку» или на камеру смартфона – не так важно. Не обязательно на уровне профессионала разбираться в настройках фотоаппарата и возможностях фотошопа. Главное, определить достоинства своей квартиры, подчеркнуть их на снимках, привлечь внимание Покупателя, затронуть его эмоции и как бы намекнуть, что эта квартира уже скоро может принадлежать ему.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).