Право пользования квартирой при ее продаже

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа и кое-чего еще. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле или в Выписке из ЕГРН. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен. Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

 Так называемая «защита персональных данных» в данном случае не применяется, это прямо указано в законе. О том, что собственнику дано право получать всю информацию о зарегистрированных лицах в его квартире, эксперты рассказывают на ФОРУМЕ по ссылке.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации. В Москве и области, например, Выписку из Домовой книги можно заказать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи («вечные жильцы»)

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из прописанных в квартире жильцов, несмотря на наличие прописки, после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета (выписаться). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол (в т.ч. через МФЦ), и является обязательным к исполнению.

НО! Не все так просто. Кое-кого выписать не получится даже через суд. Кто же это такие?

Право пожизненного пользования при продаже квартиры

Есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут пожизненно сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи (т.н. «вечные жильцы»):

1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, попечительством или оставшиеся без попечения родителей;
6. Проживающие в квартире получатели ренты;
7. Лица, которым право пожизненного проживания в квартире предоставлено на основании договора или письменного обязательства.

Поясним подробнее:

1 — Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке). При этом, право проживания у таких жильцов сохраняется независимо от основания перехода права собственности к новому владельцу квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

2 — Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию или по наследственному договору, и там в тексте присутствует завещательный отказ (подробнее – по ссылке), устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

3 — Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире. Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно. Выписаться он может только по собственному желанию.

Кроме того, даже проживающие с пайщиком ЖСК члены его семьи (включенные в ордер на заселение, но не участвовавшие в выплате пая – в т.ч. несовершеннолетние дети), тоже могут сохранить за собой пожизненное право проживания в квартире. И хотя прямого указания на это в законе не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (см. определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31).

4 — Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

5 — Находящиеся под опекой, попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

6 — Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

7 — Право пожизненного проживания в квартире может быть предоставлено определенному человеку кем-нибудь из бывших собственников этого жилья, в т.ч. и Продавцом этой квартиры. Например, условие о сохранении права проживания может быть указано в Договоре купли-продажи или в Договоре дарения квартиры (в т.ч. в прежних договорах, если квартира несколько раз меняла владельцев). Кроме того, такое право может возникнуть из отдельного письменного обязательства (нотариального заявления от прежнего собственника) о том, что такой-то человек сохраняет право пожизненного проживания в квартире. Такие случаи встречались в судебной практике, и суды вставали на сторону «вечного жильца» (пример: Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).

Примечание

Право проживания в квартире НЕ указывается в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это создает спорные ситуации, и судам приходится в каждом конкретном случае искать баланс между интересами собственника и интересами лиц, обладающих таким правом.

Прекращение прав пользования квартирой и снятие таких граждан с регистрационного учета (выписка) возможно только, если они добровольно сменят место жительства и сами выпишутся из проданной квартиры. Причем, такая выписка должна иметь постоянный, а не временный характер.

Всех остальных жильцов, не входящих в перечисленные выше категории, если они отказываются выписываться из проданной квартиры добровольно, новый собственник может выписать по решению суда.

Выписка детей из квартиры после ее продажи

В отличие от взрослых, с принудительной выпиской детей могут возникнуть трудности.

Несовершеннолетние дети, прописанные в квартире, но не входящие в число собственников, должны быть выписаны из нее наравне со взрослыми, т.к. на них тоже распространяется то самое основание для прекращения права пользования квартирой после ее продажи (см. выше статью закона). Детей снимают с регистрационного учета их родители. Разрешения от Органов опеки в данном случае не нужно.

Но если родители отказываются выписывать своего ребенка из проданной квартиры, или если родители ребенка в разводе, собственного жилья не имеют (живут в арендованном, например), и ребенка выписывать просто некуда, то судьба ребенка решается только через суд, и не всегда однозначно. Проблема здесь в том, что суд защищает не только права Покупателя, но и права детей, стараясь не допустить, чтобы ребенок пострадал в результате действий его родителей.

Чаще всего суд все-таки удовлетворяет требования Покупателя, руководствуясь теми же основаниями для прекращения права пользования. И даже может выписать ребенка «вникуда» (фактически, на улицу), такие случаи в судебной практике уже были (в т.ч. когда банки забирали ипотечные квартиры).

Но чтобы исключить лишние проблемы, при подготовке сделки купли-продажи Покупателю следует заранее выяснить, где будет жить ребенок и куда он будет выписан из проданного жилья.

Если ребенок малолетний (младше 14 лет), то он должен быть прописан вместе с родителями (или, как минимум, с одним из родителей, с усыновителем или опекуном). Несовершеннолетние старше 14 лет могут сами выбирать место регистрации. С 16 лет несовершеннолетний может жить отдельно и с пропиской не по адресу родителей (но только их согласия).

И если дело все же дошло до суда, то Покупателю следует одновременно с требованием снять несовершеннолетнего с регистрационного учета, указать в иске также требование признать ребенка утратившим право пользования квартирой и выселить его, если он продолжает там жить.

Право пользования квартирой в отсутствии регистрации (прописки)

Для Покупателя квартиры ситуация усугубляется еще и тем, что если даже на момент покупки квартиры в ней никто не прописан, это ещё не гарантия того, что лица, имеющие право пользования, не воспользуются этим своим правом в будущем. Такое может быть, когда человек был выписан из квартиры временно или по ошибке/недоразумению.

Например, признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания, а также в связи с нахождением в детском доме, интернате или каком-то другом учреждении соцзащиты и т.п. – не будут являться препятствием для вселения таких граждан обратно в квартиру после их возвращения.

Эксперты уточняют

Лица, осужденные к лишению свободы, снимались с регистрации по месту жительства только до января 2015 года. Теперь же, после внесения изменений в законодательство, такие граждане не снимаются с регистрационного учета по месту жительства, а значит, снижен риск нарушения прав таких лиц.

Тем не менее, выписанный ранее человек, после отбывания наказания вполне может восстановить свою прописку в квартире. Как было разъяснено в Постановлении Конституционного суда РФ от 23.06.1995 № 8-П – временное отсутствие гражданина, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением.

Чтобы такие жильцы не стали сюрпризом для Покупателя квартиры, можно вычислить их заранее с помощью профильных юристов.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Бывшие члены семьи собственника и право пользования квартирой

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), прописанные в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет массу нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Этот пункт относится к существенным условиям договора, отсутствие которого приводит к тому, что договор считается незаключенным.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Какие вообще бывают основания для принудительной выписки гражданина из квартиры, рассказывает юрист (по ссылке).

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).