Если Продавец квартиры – банкрот, что тогда?

Банкротство Продавца квартиры, даже если оно произошло уже после сделки, может добавить серьезной головной боли Покупателю. И чем больше распространяется кредитование физлиц в экономике страны, тем больше возникает вероятностей того, что набрав кредитов (особенно, потребительских, необеспеченных), человек окажется не в состоянии их вернуть. И тогда у него путь один – банкротство.

Как это касается сделок купли-продажи квартир?

Закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (или как его называют в народе – «О банкротстве физлиц» – имея в виду 10-ю главу этого закона) дает основания оспаривать сделки, проведенные должником в течение последних трех лет до того, как должника признали банкротом. Если на момент продажи квартиры Продавец (собственник) имеет множество долгов и в перспективе маячит процедура его личного банкротства – для Покупателя это может обернуться тем, что сделку оспорит финансовый (арбитражный) управляющий (п.7, ст.213.9 ФЗ-127).

Казалось бы – ну, оспорят, ну, вернут деньги Покупателю… Но нет! Как вернуть деньги у банкрота? В этом случае несостоявшегося Покупателя квартиры включают в общий список кредиторов Продавца, и ему придется дожидаться своей очереди. Шансы вернуть всю уплаченную за квартиру сумму для Покупателя тут близки к нулю. Да и срок процедуры банкротства может растянуться надолго (от нескольких месяцев до трех лет).

А теперь подробнее – о том, как это все работает, при каких обстоятельствах банкротства сделка должника может быть оспорена и признана недействительной; кто, как и в какие сроки после сделки может ее оспорить, и как от этого защититься Покупателю квартиры.

Банкротство физлица и оспаривание его сделок

Человек (физлицо) может объявить себя банкротом сам или это могут сделать его кредиторы. Процедура банкротства может быть судебной (кредиторы или сам должник подают заявление в суд о признании должника банкротом) или внесудебной (должник подает заявление в МФЦ о списании своих долгов). С позиции купли-продажи квартиры принципиальной разницы тут нет – и в том, и в другом случае совершенная накануне банкротства должника сделка может быть оспорена в интересах кредиторов.

Банкротство гражданина – это официальное признание его неспособности погасить свои долги или вносить обязательные платежи. Банкротство помогает законно освободиться от долгов, если нет возможности их выплачивать. Сюда входят задолженности по банковским кредитам, микрозаймам в МФО, штрафам, налогам, оплате услуг ЖКХ и др.

Для возбуждения судебного дела о банкротстве гражданина, его долг должен быть не менее 500 тыс. руб., и этот долг должен висеть на нем не менее трех месяцев (п.2, ст.213.3 ФЗ-127).

Заявление о признании физлица банкротом может подать как сам должник, так и его кредитор. Такие заявления рассматриваются арбитражными судами. Результатом может стать решение суда о признании финансового долга гражданина и невозможности его погашения – т.е. суд официально признает должника несостоятельным/банкротом (эти сведения заносятся в базу данных судов). Тогда уже включается установленная законом процедура банкротства (эти сведения, согласно ст.28 ФЗ-127, заносятся в базу Единого федерального реестра сведений о банкротстве – ЕФРСБ или «Федресурс»).

После судебного решения о признании должника банкротом, все его личное имущество в виде «конкурсной массы» поступает в распоряжение назначенного судом финансового (арбитражного) управляющего, который занимается реализацией этого имущества (т.е. переводом его в деньги) для расчетов с кредиторами.

Если же размер долга меньше 500 тыс. руб., но должник понимает, что больше не может выполнять свои финансовые обязательства, то он имеет право (но не обязанность) подать на внесудебное банкротство (списание долгов), не дожидаясь роста долга до указанного порога (ст.8 ФЗ-127). Правда, в этом случае от должника требуется подтвержденное отсутствие имущества, за счет которого он мог бы оплатить свои долги. И арбитражный управляющий, соответственно, здесь не требуется.

Контроль за ведением процедуры банкротства осуществляет собрание кредиторов, голоса на котором распределены пропорционально их требованиям, включенным в реестр требований к должнику. Очередность требований кредиторов определяется арбитражным судом на основании поступивших от кредиторов заявлений (п.3, ст.100 ФЗ-127). Поэтому, в случае признания сделки банкрота недействительной, Покупатель его квартиры вполне может оказаться в конце этой очереди кредиторов со своим правом требования к должнику (п.3, ст.61.6 ФЗ-127).

Но тут есть нюанс! Кредитор имеет право подать заявление о признании должника банкротом и БЕЗ СУДА (п.2, ст.213.5 ФЗ-127). В таком случае сведений об этом в судебных базах не будет. Но они будут в базе ЕФРСБ («Федресурс»). В частности, закон позволяет кредитору потребовать возбуждения банкротного дела без суда, если его требование подтверждено исполнительной надписью нотариуса, или требование основано на условиях кредитного договора с кредитной организацией (т.е. это может сделать банк или МФО).

Ссылку на все необходимые базы данных для проверки должника – см. ниже.

Что касается сделок с недвижимостью, то возбужденное дело о банкротстве физлица дает право арбитражному управляющему или кредитору в ряде случаев оспорить совершенные должником сделки по продаже своего имущества (например, продажу квартиры). Причем, могут быть оспорены сделки, совершенные за год (а в некоторых случаях и за 3 года) до того, как было возбуждено дело о банкротстве.

Например, в числе документов, которые должник обязан подать в суд при банкротстве (п.3, ст.213.4 ФЗ-127), есть и требование предоставить, среди прочего, Договоры купли-продажи, залога, мены, дарения имущества за последние три года.

Почему так устроено? Потому что предполагается, что не дожидаясь начала процедуры банкротства, недобросовестные должники могут заранее начать вывод своего имущества (в данном случае мы говорим о недвижимости) из-под описи и взыскания. Схема тут примерно одинаковая у всех – квартира должника продается по-быстрому (в т.ч. фиктивно) или дарится кому-либо. В результате – либо недвижимость остается под фактическим контролем должника (но оформленной на «своего человека»), либо деньги от продажи уводятся из-под контроля.

Задача арбитражного управляющего тут – выявить такие подозрительные сделки, и если будет достаточно оснований, то подать в суд на признание таких сделок недействительными, и, соответственно, вернуть недвижимость в конкурсную массу.

Но не все так страшно для Покупателя квартиры! Оспорить здесь можно не любую сделку банкрота, а только ту, которая подпадает под определенные «критерии подозрительности» (об этом ниже).

Покупателю, который собрал сведения о долгах Продавца (и даже убедился в его предбанкротном состоянии), вовсе не обязательно отказываться от покупки такой квартиры. Нужно просто понимать установки закона, принципы действий арбитражных управляющих, и делать все правильно, не оставляя им шанса на оспаривание сделки должника. Да и сам должник может продавать свою квартиру как раз для того, чтобы честно расплатиться со своими кредиторами и избежать банкротства.

Так в каких именно случаях есть риск оспаривания сделки Продавца-должника, которого после продажи квартиры признали банкротом?

Когда сделку банкрота могут оспорить?

Вообще-то, оспорить сделку, совершенную банкротом, могут по тем же основаниям, что и сделку любого другого Продавца квартиры (п.1, ст.61.1 ФЗ-127). Но для Продавцов-банкротов установлены еще и дополнительные (специфические) поводы для судебного оспаривания их действий.

Тут важно понимать не какую именно сделку могут оспорить, а при каких обстоятельствах и на каких условиях эта сделка была заключена – именно это рассматривается судами в качестве оснований для оспаривания. Поэтому Покупателю квартиры нужно уделить особое внимание обстоятельствам своей планируемой сделки с Продавцом – чтобы в этой сделке не было признаков, относящих ее к разряду «подозрительных» (это законодательное определение).

Закон о банкротстве (статья 61.2 ФЗ-127) дает вполне определенное понимание того, при каких условиях совершенная сделка будет считаться подозрительной. Такие сделки разделены на два типа:

1. неравноценные сделки (т.е. продажа имущества по заниженной цене или безвозмездная передача, дарение); и
2. вредные сделки (т.е. наносящие вред кредиторам должника).

Для неравноценных сделок, согласно п.1, ст.61.2 ФЗ-127, применяются следующие критерии (в отношении купли-продажи квартир):

• Квартира должника продана по цене существенно ниже текущей рыночной цены аналогичных квартир, или отчуждена безвозмездно (подарена).
• Такая сделка может быть оспорена, если она была совершена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве Продавца.

Для вредных сделок, согласно п.2, ст.61.2 ФЗ-127, применяются следующие критерии (в отношении купли-продажи квартир):

• Квартира должника отчуждена в целях причинения умышленного вреда имущественным правам кредиторов (что под этим подразумевается – рассказано ниже).
• Такая сделка может быть оспорена, если она была совершена в течение 3-х лет до принятия заявления о банкротстве Продавца.

Теперь некоторые пояснения по нюансам.

Понятие «цена существенно ниже рыночной» в неравноценных сделках означает, что квартира была продана, как минимум, на 30-40% дешевле, чем ее реальная рыночная стоимость на момент сделки (эти цифры взяты из судебной практики оспаривания подобных сделок). Таким образом, обычный торг в 5-10% и даже 15% – не является признаком подозрительной сделки. Снижение цены на 20-25% может иногда быть расценено как «существенное» (на усмотрение суда). А снижение на 30-40% и более – однозначно будет поводом для признания сделки банкрота недействительной.

Эксперты подсказывают

Вообще-то, сделки по неполной стоимости вправе оспаривать не только финансовый (арбитражный) управляющий, но и сам Продавец, его кредиторы, а также третьи лица.

Что касается «причинения умышленного вреда кредиторам» по итогам вредной сделки, то под этой формулировкой понимается ситуация, когда Покупатель знал или должен был знать (т.е. имел возможность узнать в открытых источниках) о признаках неплатежеспособности Продавца. И – важно! – сама сделка при этом привела к уменьшению общей стоимости имущества Продавца-должника (т.е., фактически – та же неравноценная сделка, но совершенная умышленно, с ведома Покупателя).

Кроме того, если Покупатель является «заинтересованным лицом» (т.е. родственником или аффилированным/зависимым от Продавца человеком), то считается, что он безусловно знал о долгах Продавца. И если сделка оказалась неравноценной (т.е. имущество должника уменьшилось), то суд в таком случае определяет это уже как умышленное причинение вреда кредиторам.

То же касается и случая, если должник подарил свою квартиру (кому угодно, не обязательно родственнику), в результате чего его имущества не хватило для расчетов с кредиторами.

То же касается и случая, когда должник изменил свое место жительства без уведомления кредиторов непосредственно перед сделкой или после ее совершения (по закону это тоже расценивается, как умышленный вред кредиторам).

То же касается и случая, когда после продажи квартиры Продавец продолжает в ней проживать.

Срок оспаривания таких сделок с умышленным причинением вреда кредиторам возрастает до 3-х лет.

Еще один признак (основание) для оспаривания сделки банкрота – это случай, когда должник продал квартиру одному из своих кредиторов, т.е. оказал ему предпочтение, ущемив таким образом права остальных своих кредиторов. Такая «сделка с предпочтением» может быть оспорена, если она была совершена в течение 6-ти месяцев до принятия заявления о банкротстве Продавца (ст. 61.3 ФЗ-127).

Это основные указанные в законе признаки подозрительных сделок, которые дают основания для оспаривания продажи квартиры Продавцом-должником, которого признали банкротом уже после совершения сделки.

Что еще нужно знать о банкротстве Продавца квартиры?

Если процедура банкротства физлица запускается через суд, то это не всегда означает, что данного персонажа обязательно признают банкротом. Дело может до этого и не дойти. Сначала суд (по согласованию с кредиторами и при наличии каких-либо активов/возможностей у должника) может утвердить план реструктуризации долгов (ст.213.17 ФЗ-127) – это такая реабилитационная процедура по восстановлению платежеспособности должника и погашению его задолженности перед кредиторами БЕЗ объявления себя банкротом. В таком случае, имущество должника не распродается на торгах, а его прошлые сделки не оспариваются арбитражным управляющим.

Банкротное дело в суде может не дойти до фактического банкротства должника и при заключении мирового соглашения с кредиторами (которое так же утверждается арбитражным судом – Глава VIII, ФЗ-127). Заключение мирового соглашения является основанием для прекращения производства по делу о банкротстве гражданина и прекращения полномочий арбитражного управляющего (ст.159 ФЗ-127). Соответственно, оспаривание им прошлых сделок должника здесь тоже исключается.

Информация о запуске процедуры реструктуризации долгов или заключении мирового соглашения в рамках банкротного дела, будет доступна как в базе арбитражного суда, так и на ЕФРСБ (Федресурсе). И только если суд отклонил план реструктуризации долгов, а мировое соглашение не было заключено, запускается процедура принудительной реализации имущества банкрота, в рамках которой могут быть оспорены его прошлые сделки (в т.ч. продажа квартиры незадолго до банкротства).

Ссылку на все необходимые базы данных для проверки должника – см. ниже.

Вообще, информация о признаках неплатежеспособности Продавца квартиры по умолчанию считается открытой и общедоступной (хотя, по факту, это не всегда так), поэтому, если Покупатель квартиры не обратил на нее внимания, то он может быть лишен статуса «добросовестного приобретателя» (что это такое, и какие у этого последствия – см. по ссылке в Глоссарии).

Если Покупатель обнаружил по открытым источникам, что по долгам Продавца ведется исполнительное производство судебными приставами, то это значит, что человек просрочил исполнение своих финансовых обязательств, кредиторы подали на него в суд, и суд вынес решение о принудительном взыскании средств с должника за счет его личного имущества – важно! – без запуска процедуры банкротства.

Здесь нужно понимать, что  при возбуждении исполнительного производства, как правило, происходит арест принадлежащей должнику недвижимости и/или запрет на любые регистрационные действия с ней, и в базу ЕГРН вносится соответствующая запись. Эту запись можно увидеть в Выписке из ЕГРН о характеристиках и правах, в строке «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Сделка с такой квартирой все равно не пройдет (в регистрации будет отказано), поэтому эта ситуация для Покупателя хоть и неприятна, но не опасна.

Еще Покупателю нужно знать, что Продавец, проходящий процедуру банкротства, все же имеет право продавать свою квартиру (в т.ч. в процессе реструктуризации долгов). Но только с письменного разрешения назначенного судом арбитражного (финансового) управляющего (п.5, ст.213.11. ФЗ-127). Иначе продажа будет незаконной, и такая сделка однозначно будет признана недействительной (точнее – ничтожной).

Примечание

Обычно, при банкротстве НЕ накладываются аресты на недвижимость должника. Более того, если ранее такой арест был наложен судебными приставами (в процессе исполнительного производства по взысканию долгов), то арбитражный управляющий обращается к судебному приставу, и тот закрывает все ранее открытые дела в отношении должника, и снимает наложенные ранее аресты на его имущество. Таким образом, это имущество становится доступным для реализации в интересах кредиторов.

Хотя, при необходимости, в процессе ведения дела о банкротстве арбитражный суд может и сам наложить арест на квартиру (п.2, и п.3 ст.213.11 ФЗ-127).

Если продажу квартиры банкрота признают недействительной, то квартира изымается у Покупателя и попадает в конкурсную массу, после чего реализуется на торгах арбитражным управляющим. Но статья 61.6 ФЗ-127 дает возможность Покупателю не возвращать квартиру в конкурсную массу. Правда, радости от этого мало – в этом случае Покупатель обязан вернуть рыночную стоимость квартиры на момент ее покупки, и еще сверху доплатить, если за прошедшее со сделки время квартира подорожала (буквально: «возместить убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества»).

Банкротство супруга/супруги Продавца

Если квартира была прежде куплена собственником в период брака, но оформлена только на него одного (он – титульный собственник), то его супруг/супруга все равно имеют право собственности на эту квартиру в силу общей совместной собственности супругов.

Поэтому личное банкротство супруга Продавца точно так же создает риск оспаривания продажи такой квартиры. А значит, проверке на финансовое благополучие подлежат и супруги.

Более того, право совместной собственности на имущество имеют и бывшие супруги – те, кто после развода не разделил совместно нажитое, а оставил все как есть. Право собственности от этого никуда не делось, а значит, при банкротстве бывшего супруга, на его долю собственности тоже может быть обращено взыскание, в результате чего сделка с участием такой доли может быть признана недействительной.

То же касается и случаев, когда у продаваемой квартиры несколько собственников (долевая собственность): банкротство любого из них может привести к оспариванию продажи и возврата соответствующей доли имущества в конкурсную массу.

Банкротство предыдущих владельцев недвижимости

Неприятным сюрпризом служит еще тот факт, что оспорить могут не только последнюю сделку Продавца с Покупателем, но и предыдущую сделку, если банкротом окажется предыдущий собственник квартиры. А если предыдущая сделка будет признана недействительной, то отмене подлежат и все последующие сделки с этой квартирой. Крайним в этой цепочке продаж окажется конечный Покупатель.

Поэтому Покупателю квартиры надо обращать внимание не только на уровень долгов своего Продавца, но и на его основания права собственности, а также – на срок владения недвижимостью. Если квартира была им куплена недавно (менее года назад, например) и уже снова продается, то копать насчет банкротства придется глубже. Понадобятся сведения о финансовых обязательствах предыдущего владельца квартиры, а также возможные его родственные связи с текущим Продавцом.

Если же основанием права собственности Продавца служит Договор дарения, то банкротство дарителя однозначно отнесет эту сделку к категории вредных (см. выше), и срок возможного оспаривания ее будет не менее 3-х лет.

ВАЖНО!

Для общего понимания: суд будет считать сделку банкрота подозрительной, если она была совершена на явно невыгодных для должника условиях (предмет анализа тут – коммерческие условия и рыночные цены), а также если сделка была заключена с родственниками или аффилированными лицами должника (доказать их незаинтересованность практически невозможно).

Если сделка попадает в категорию подозрительных, то это уже является основанием для арбитражного управляющего оспорить сделку в суде и потребовать признания ее недействительной.

Но несмотря на такой устрашающий набор поводов для оспаривания сделок Продавцов-банкротов, защита от такого оспаривания существует, и она не такая уж сложная.

Защита от оспаривания сделки Продавца-банкрота

Сами по себе просрочки по кредитам и образовавшиеся у собственника долги НЕ мешают продаже его квартиры и НЕ являются основанием для оспаривания совершенных им сделок. Но если эти просрочки длительные и на крупные суммы, то это признак того, что перед должником вырисовывается грустная картина банкротства.

Конечно, продажа квартиры может помочь Продавцу рассчитаться по своим долгам (и это даже может быть причиной продажи). Но… если он этого не сделает, и банкротство все-таки случится, то риск оспаривания сделки арбитражным управляющим существует (если сделка окажется неравноценной). А наличие явных признаков банкротства Продавца перед сделкой ухудшит положение Покупателя: суд в таком случае вряд ли признает его добросовестным приобретателем, а в худшем случае может расценить это обстоятельство как умышленное причинение вреда кредиторам (см. выше об этом).

В ИТОГЕ, на основе всего вышесказанного можно сделать вывод, что защита от оспаривания сделок потенциального банкрота для Покупателя его квартиры сводится к двум ключевым действиям:

1. недопущение условий сделки, которые могут отнести ее к разряду подозрительных (об этих признаках рассказано выше); и
2. проверка банкротного или предбанкротного состояния Продавца квартиры (где искать информацию об этом – рассказано ниже).

Кроме своего Продавца нужно не забывать и о предыдущем Продавце квартиры (если эта квартира перепродавалась в течение ближайших 3-х лет). Проверки здесь те же самые, но доступность информации для проверки – гораздо ниже (в т.ч. о реальных платежах и равноценности сделки).

Дополнительный риск здесь может быть обусловлен родственными связями между сторонами предыдущей сделки купли-продажи, мнимостью или притворностью этой сделки. А если эта квартира была получена текущим Продавцом в результате дарения (т.е. безвозмездная сделка), то риск, связанный с банкротством дарителя возрастает многократно.

Защита Покупателя здесь, ввиду невозможности собрать достоверную информацию о предыдущих собственниках квартиры – это избегать ситуации с присутствием таких персонажей в период срока возможного оспаривания их сделки (3 года). Или – оформить при покупке титульное страхование недвижимости.

В защиту Покупателя здесь также действует и статус добросовестного приобретателя – то есть подтверждение того, что Покупатель «действовал разумно» и «проявил должную осмотрительность» (именно такие формулировки используются в суде, подробнее – по ссылке в Глоссарии). Фактически, это означает, что он собрал всю доступную ему информацию о Продавце (в т.ч. о его финансовой дисциплине), а саму сделку заключил на нормальных рыночных условиях (обеспечив Продавцу равноценную денежную компенсацию).

Эксперты подсказывают

В судебной практике встречались ситуации, когда суд не признавал Покупателя добросовестным, если он купил квартиру, не обратив внимания на то, что Продавец сам купил ее совсем недавно и уже снова ее продает. По мнению судов, такое обстоятельство должно было насторожить Покупателя. А если он его проигнорировал, значит «не проявил должной осмотрительности», т.е. не может считаться добросовестным.

Изъятие квартиры у добросовестного Покупателя возможно только в строго определенных в законе случаях (п.1. ст. 302 ГК РФ): когда Продавец не имел права ее продавать (например, не являлся ее настоящим и/или единоличным собственником). Да и то, в таком случае добросовестный Покупатель может рассчитывать на компенсацию своего ущерба от государства.

Если же Покупатель собрал перед сделкой все сведения о Продавце и убедился, что тот не имеет признаков предбанкротного состояния, то даже если Продавец потом внезапно обанкротится, риск оспаривания такой сделки (с покупкой квартиры по рыночной цене) будет близок к нулю.

Где же собирать информацию о долговой нагрузке и финансовой дисциплине Продавца?

Где найти сведения о банкротстве или существующих долгах Продавца?

По этой теме существует целая серия проверок по разным базам данных в открытых (и не очень) источниках. Причем, одну и ту же информацию можно получить из разных информационных ресурсов. Перечислим их по очереди, в порядке рекомендуемой проверки (ссылка на эти базы данных приведена ниже):

• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ, или «Федресурс») – Проверка на банкротство Продавца квартиры (если процедура банкротства уже запущена).
• Картотека Арбитражных судов – Проверка на открытые дела, связанные с банкротствами граждан и юрлиц (если только готовится запуск процедуры банкротства).
• База данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – Проверка на открытое исполнительное производство в отношении Продавца квартиры (может привести затем к запуску процедуры банкротства).
• База данных федеральных судов общей юрисдикции (ГАС «Правосудие») – Проверка на открытые дела, связанные с финансовыми спорами/обязательствами Продавца квартиры (непогашенные долги могут привести к банкротству).
• База данных «Прозрачный бизнес» (сервис ФНС) – Проверка Продавца квартиры на предпринимательские риски (если он является учредителем или руководителем юрлица, то в случае банкротства этого юрлица, на его личное имущество может быть обращено взыскание в рамках субсидиарной ответственности).

Все эти базы данных можно найти – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Дополнительно, в целях определения финансовой задолженности Продавца квартиры, можно запросить у него выписку из Бюро кредитных историй (БКИ – ЗДЕСЬ). Эта выписка выдается только заявителю лично, в отношении него самого, и показывает текущую ситуацию с платежной дисциплиной человека (включая данные о его кредитах и платежах, в т.ч. просроченных).

Все эти данные собираются не только в отношении непосредственного (титульного) собственника квартиры, но и в отношении его супруга/супруги, если он/она имеет право собственности на общее имущество. А если титульных собственников несколько, то эти данные собираются на каждого из них.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).