Продажа квартиры нерезидентом в России – налоги и другие проблемы

Для уехавших из России граждан – как россиян, так и иностранцев – встает вопрос, как продать здесь свое недвижимое имущество. С какими проблемами придется столкнуться, какие налоги нужно будет заплатить, что такое статус «нерезидента» и на что он влияет? На эти вопросы отвечает налоговый консультант Валерия Назаренко.

За последние 20 лет по разным источникам информации в нашу страну прибыло более 6 млн. иностранцев, а убыло от 4 до 6 млн. человек в общей сложности. В разные годы приток иностранцев то увеличивался, то наоборот, уменьшался.

После событий 24 февраля 2022 года многие иностранцы и граждане РФ спешно покинули Россию, имея здесь в собственности недвижимое имущество, работу, бизнес, семьи. А через некоторое время уехавшие из страны граждане автоматически становятся налоговыми нерезидентами. И вот тут-то возникают проблемы по уплате налогов при продаже их недвижимого имущества на территории России. А если собственник является еще и валютным нерезидентом, то его проблемы усугубляются.

Но обо всем по порядку.

Все зависит от статуса собственника (резидент или нет) в момент принятия решения о продаже жилья в России. Что это значит?

Это значит, что для собственника жилья нужно понимать в каком статусе он находится относительно налогового и валютного законодательства РФ. От этого многое зависит, например:

• размер налога с продажи квартиры (НДФЛ) может вырасти в 2-3 раза, или
• деньги от продажи можно вообще не получить (они останутся в России).

Одно дело просто все бросить и уехать, а другое дело продать свою недвижимость ЗДЕСЬ, фактически живя уже ТАМ. Сегодня продать свою квартиру в России, живя при этом за границей и будучи нерезидентом РФ, не так-то просто. И вот почему.

О том, что надо выписаться из квартиры (сняться с регистрационного учета по месту жительства) и речи нет, это естественно. То есть либо об этом надо позаботиться заранее, либо придется возвращаться в Россию, чтобы лично пройти эту процедуру со своим паспортом (по доверенности у нас, обычно, отказываются выписывать). А если вам пока еще нужна регистрация в России, то после выписки можно сделать временную регистрацию по этому же адресу.

Резиденты и нерезиденты – кто это?

У уехавших за границу россиян возникает «шлейф налогового резидента РФ». Он перестает существовать через 183 дня пребывания за пределами РФ в течение 12-ти подряд идущих месяцев. Это «налоговое резидентство» (не путать с «валютным резидентством», о нем ниже). Именно этот статус будет влиять на порядок налогообложения, т.е. на размер налогов при продаже недвижимости, а также на возможность использовать те или иные налоговые льготы и вычеты.

Второй статус не перестанет существовать, пока есть российский паспорт, это «валютное резидентство». Вот здесь уже сложнее, так как начинают действовать ограничения разного характера.

Поясню другими словами (это важно, и это не следует путать):

• Налоговый резидент – это тот, кто живет в РФ не менее 183 дней в течение 12 подряд идущих месяцев (независимо от имеющегося гражданства).
• Валютный резидент – это гражданин РФ (даже если у него двойное гражданство), или иностранец, имеющий вид на жительство в РФ.

Соответственно:

• Налоговый НЕрезидент РФ – это тот, кто находится за пределами России более 183 дней в течение 12 подряд идущих месяцев (независимо от имеющегося гражданства).
• Валютный НЕрезидент РФ – это любой иностранец, за исключением тех, кто получил вид на жительство в России.

С налоговым резидентом более или менее понятно: пока вы считаетесь живущим на территории РФ, вы – резидент и пристального внимания к вашим доходам (такого как к доходам нерезидента) у фискальных органов нет. Вы живете, работаете, получаете зарплату, инвестируете в недвижимость, торгуете акциями, и т.п. Все это проходит через ФНС РФ и вам начисляются налоги.

Если вы решите поехать в путешествие и открыть себе счет в банке, например, во Франции, то у вас появляется обязанность сообщить в ФНС РФ об этом зарубежном счете, отчитаться о движении денег на нем. А если вы его закроете, то вы должны тоже сообщить об этом.

Ставки налога в России для налоговых нерезидентов

При продаже квартиры продавцу начисляется налог на доходы физических лиц – НДФЛ.

Ставка по НДФЛ для резидентов в РФ 13% (и 15%, если доход выше 5 млн рублей). Если вдруг забудете о чем-то отчитаться, то налоговая вам напомнит и оштрафует, конечно же. Но размер штрафов невысок.

Но все меняется, если вы уезжаете за границу и не планируете возвращаться, как минимум, в течение полугода – то есть планируете жить за рубежом от 6 месяцев и дольше, а значит, становитесь налоговым нерезидентом.

Как только вы пересекаете границу РФ, начинается отсчет 183 дней в течение 12 месяцев. Например, если вы уехали в мае 2023 года, то в течение года (до мая 2024) будут считаться все дни, которые вы были за пределами страны. Важно (!) – для расчета срока берется не календарный год, а фактический срок отсутствия человека в стране. То есть не с 01.01.2024 до 31.12.2024, а именно с того дня когда была пересечена граница.

И если, к примеру, на дату 31 декабря 2023 года случился 183-й день вашего отсутствия в России, то вы теряете налоговое резидентство. А это значит, что все ваши доходы за 2023 год подлежат пересчету по НДФЛ с 13%-15% до 30% (!!!). Кроме дивидендов по зарубежным акциям, у них ставка НДФЛ для налоговых нерезидентов 15%.

То есть, вам придется доплатить НДФЛ за весь 2023 год, даже если с вас его уже удержали налоговые агенты (работодатель или банк). Вам тогда следует подать декларацию до 30.04.2024 года и уплатить налог до 15.07.2024 года.

Положен ли налоговый вычет нерезиденту при продаже квартиры?

Если вы становитесь в России налоговым нерезидентом, то вы лишаетесь права на налоговые вычеты и льготы. Уменьшить свою налогооблагаемую базу при продаже своей квартиры у вас уже не получится. В частности, нерезидент не может уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке. Грустно, но таков закон…

И все же некоторые налоговые льготы для нерезидентов в РФ есть (см. по ссылке). Там же рассказаны и кое-какие хитрости (вполне легальные), с помощью которых нерезидент может уменьшить налог с продажи своей квартиры.

На остальные налоги этот статус никак не влияет, вы платите ровно то, что и платили раньше (за землю или за транспорт, например).

А вот если не соблюдать валютное законодательство (об этом ниже), то штрафы могут достигать до 100% (сейчас есть послабление до 20%) от суммы валютной операции. В некоторых случаях к участникам сделок может применяться административная и даже уголовная ответственность (если скрыть налоги от 2,7 млн. рублей).

То есть, как следует из всего вышесказанного, есть 2 аспекта государственного контроля: налоговый и валютный.

Гражданам РФ при покупке и продаже недвижимости нужно соблюдать налоговый режим в части расчета и уплаты налогов, а валютный режим – в части правильности расчетов (рублями) с продавцами и покупателями квартир.

Проблема продажи квартир в России для валютных нерезидентов

Продавцам недвижимости особенно следует учитывать правила валютного законодательства РФ, так как они содержат ряд особенностей при регулировании порядка взаиморасчетов валютных резидентов и валютных нерезидентов между собой. Например, по общему правилу расчеты в иностранной валюте между резидентами (валютными) РФ запрещены. То есть нельзя гражданам РФ рассчитываться за продажу квартиры долларами, евро, фунтами и т.д. И нельзя, например, вывозить из страны наличными более 10 000 долларов США на 1 человека (подтверждение от таможни – здесь).

Что касается валютных нерезидентов, то здесь возникают большие сложности, если нужно срочно продать недвижимость в России и получить за него деньги, будучи за границей.

Если уехавший из страны гражданин РФ, налоговый нерезидент, продаст квартиру в России, то он заплатит налог НДФЛ в размере 30% с дохода от продажи.

А  вот если собственником жилья является гражданин недружественного для РФ государства, валютный нерезидент, то расчеты по такой сделке производятся по специальному счету типа «С».

Справка:

Недружественные РФ страны – это государства, в отношении которых применяются специальные меры, предпринятые в ответ на недружественные действия этих стран, список утверждается и обновляется Правительством РФ. Подробнее – по ссылке выше.

Давайте сейчас для ясности рассмотрим эти аспекты на реальном кейсе, который я сама проводила.

Продавец – гражданка недружественной страны, налоговый и валютный нерезидент РФ, является собственницей квартиры в Москве. Она не проживает на территории РФ постоянно и решила продать свою квартиру. Нашелся покупатель, и они решили провести сделку.

И началось….

Продавцу нужно продать за доллары, так как с рублями в своей стране она ничего сделать не может. Все обмены валют в рублях попросту там ограничены, а в некоторых банках – полностью заморожены.

Но это еще полбеды…

В России при такой сделке продавцу-иностранцу, по требованию закона, следует открыть специальный счет типа «С», куда покупатель квартиры кладет рубли, да еще и в специально аккредитованном банке.

Конкретно в этом случае продавцу пришлось приехать в Россию (в Москву) для оформления необходимых документов. Когда все условия использования счета типа «С» стали известны в банке, то собственница-продавец отказалась от сделки. Смысла продавать жилье, за которое она не получит деньги в натуральном виде у себя в стране, не было. Снять деньги с такого счета – это проблема!

Так что же такое счет типа «С» для валютных нерезидентов?

Это не какое-то новшество. Этот тип счета существует уже больше 20 лет. 29.12.2000 г. Банк России издал Инструкцию о специальных счетах нерезидентов типа «С» № 96-И. Там сказано, что инструкция разработана на основании Закона Российской Федерации «О валютном регулировании и валютном контроле» и регулирует порядок осуществления операций нерезидентами по специальным счетам типа «С» в валюте Российской Федерации и специальным счетам типа «С», на которых учитываются ценные бумаги.

А 8 марта 2022 года совет директоров Банка России принял решение об установлении режима счета типа «С» для целей исполнения обязательств резидента перед нерезидентом, установленных в Указе Президента РФ от 05.03.2022 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

То есть, «счет С» – это специальный счет, который позволяет рассчитываться гражданам России с гражданами из недружественных государств.

Такой счет может действовать в режиме банковского, депозитного, клирингового или брокерского счета.

Ну и что такого? – спросите вы. Подумаешь, очередная финансовая конструкция, коих и так немало. Но нет, здесь случай особенный! Вся суть в том, что с такого счета типа «С» нельзя просто взять и снять деньги.

С такого счета С, в режиме банковского счета, можно списать деньги только на строго ограниченные цели – например, для:

1. уплаты налогов, пошлин, сборов и других обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации;
2. переводов на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
3. переводов на расчетные счета нерезидентов в валюте Российской Федерации, предусмотренных разрешением;
4. переводов при осуществлении иных операций, предусмотренных разрешением;
5. переводов на банковские счета типа «С»;
6. переводов на специальные брокерские счета типа «С»;
7. уплаты комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;
8. переводов в пользу резидента при уплате неустойки (штрафа, пени) по операциям (сделкам), перечисленным в Указе № 95;
9. ошибочно зачисленные на банковский счет типа «С» денежные средства.

То есть, если иностранец (значит, валютный нерезидент) – собственник квартиры на территории России, но при этом является гражданином недружественного РФ государства, то при продаже своей недвижимости, он сможет получить за нее деньги только в рублях, и только на счет в российском банке (счет типа С). Снять эти деньги, конвертировать их в валюту, или перевести их за рубеж он не сможет.

Вот такое сейчас законодательное ограничение…

Вывод: проблемы нерезидентов при продаже недвижимости в России

Итак, подведя итоги можно выделить 4 позиции, в которых может оказаться продавец жилья в России, который выехал за ее пределы и хочет продать свою квартиру в РФ – если он:

1. налоговый и валютный резидент РФ.
2. налоговый резидент, валютный нерезидент РФ.
3. налоговый нерезидент, валютный резидент РФ.
4. налоговый и валютный нерезидент РФ.

Позиция №1 относится ко всем нашим гражданам, кто постоянно проживает на территории РФ, может иногда путешествовать за границей непродолжительное время (менее полугода). Здесь применяются общие нормы налогового законодательства при продаже жилья, налоговая ставка составляет 13%, можно применять налоговые льготы и вычеты.

Позиция №2 – это случаи, когда иностранный гражданин пребывает на нашей территории более 183 дней без ВНЖ, например. Но таких случаев практически не встречается в практике. В нашей стране запрещено пребывать длительное время без ВНЖ или иной визы, например, рабочей. Для налоговых резидентов РФ ставка всегда 13% при продаже жилья, даже если продавец не гражданин РФ.

Позиция №3 – это тот случай, когда наш гражданин уехал из России (надолго или навсегда), потеряв налоговое резидентство, но гражданства РФ не лишался. Тогда при продаже своей квартиры в России, ему придется заплатить большой налог в 30%. Оставшиеся деньги он сможет забрать или конвертировать, перевести в другую страну и распорядиться ими по своему усмотрению.

Позиция №4 относится к иностранцам и бывшим нашим гражданам, кто отказался от гражданства РФ в пользу другого гражданства, и уехал из России в «недружественную страну». В этом случае, при получении дохода от продажи недвижимости в России, собственник обязан заплатить в РФ налог в размере 30%. Кроме того, полученные за проданную недвижимость деньги он сможет хранить только в рублях и только в российском банке (на специальном счете типа С).

В общем, совет такой – если хотите уехать из России, то лучше сначала все здесь продать, а только потом уже терять свое «резидентство».

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).