Страхование сделки с квартирой

Говорят, что страхование — это способ сравнительно честного отъёма денег у населения. Это, конечно же, шутка. Но в каждой шутке есть доля правды.

И все же страхование – инструмент для недвижимости полезный. А в отдельных случаях – незаменимый. Особенно, страхование сделки купли-продажи квартиры, т.е. страхование от потери права собственности на квартиру, или как это правильно именуется – титульное страхование недвижимости.

Из всех «гарантий», которыми агентства недвижимости щедро награждают своих клиентов, настоящей гарантией (т.е. реальной финансовой компенсацией утраты права собственности на квартиру) обладает только страховой полис титульного страхования.

Страхование титула, обычно, происходит при покупке квартиры, поэтому этот вид страхования в обиходе называют страхованием сделки с квартирой.

Вообще-то в недвижимости встречается четыре основных вида страхования (не следует их путать):

1. Титульное страхование (защита собственника квартиры от потери права собственности);
2. Ипотечное страхование (защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту);
3. Страхование ответственности Застройщиков (защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег);
4. Страхование недвижимого имущества (защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п.).

Рассмотрим их по порядку.

Титульное страхование недвижимости

Защиту права собственности Покупателя обеспечивает страхование Титула.

Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула») на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если суд признает сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.

Страхование титула при покупке квартиры может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения. Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости, но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале, например – ЭТИ (раздел «СЕРВИСЫ»).

Договор (полис) страхования права собственности можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в Договоре купли-продажи квартиры.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, страхование титула может быть в числе требований банка. Но чаще бывает, что банк требует от заемщика обязательного страхования своей жизни и трудоспособности, а также страхования самой недвижимости (передаваемой в залог) от физического повреждения. А страхование титула банк оставляет на усмотрение самого заемщика. Если заемщик соглашается застраховать еще и титул, то банк может немного уменьшить ему ставку по ипотеке.

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры) применяется только при сделках на вторичном рынке жилья. Именно здесь (в отличие от первичного рынка) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок). Страхование права собственности спасает также и от случаев мошенничества на вторичном рынке.

Новостройки же не подлежат титульному страхованию, т.к. в период строительства дома права собственности на квартиру еще не существует (есть только право требования). А когда дом сдан и Застройщик оформил право собственности на Покупателя (дольщика), то страхования сделки с квартирой здесь уже не требуется (нет нужды страховать). На первичном рынке практически не бывает случаев судебного лишения дольщиков права собственности на новостройку по причине недействительности сделки с Застройщиком.

Срок титульного страхования, обычно, не превышает 3-х лет. Это связано с общим сроком исковой давности (3 года).

Стоимость титульного страхования квартиры (т.е. размер страховой премии страховщику) рассчитывается индивидуально по каждому случаю, и зависит от ряда факторов:

• от периода страхования (за первый год страховой тариф самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и тариф уменьшается);
• от стоимости квартиры (страхуется по рыночной стоимости на момент покупки);
• от степени риска (оценивается индивидуально на основании юридической экспертизы документов на квартиру).

К слову, качественное юридическое заключение от профильных юристов по недвижимости – не только снижает риск покупки квартиры, но и может заметно снизить стоимость страховки для Покупателя.

Примерный диапазон цен на титульное страхование сделок с недвижимостью – от 0,2% до 0,8% в год от ее рыночной стоимости (за первый год страхования). Но если при изучении правовой истории квартиры риск будет оценен как высокий, то ставка может быть повышена и до 1,5% — 2%. За второй и третий годы ставки, как правило, уменьшаются, так как риск оспаривания прав на квартиру со временем тоже снижается.

Эту сумму владелец квартиры должен будет выплачивать страховой компании по согласованному в договоре графику (например, единоразово, ежемесячно или раз в квартал).

Особенности титульного страхования квартиры

Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем. Если же в результате судебного спора возникает какое-либо обременение права собственности без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем, и условия титульного страхования на такую ситуацию не распространяются.

Поэтому лучше всегда самому контролировать возможные риски сделки с недвижимостью, чем безоглядно полагаться на риэлтора или страховщика.

Но в целом, титульное страхование позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, поскольку все обстоятельства сделки тщательно проверяются юристами страховой компании. Даже отказ страховой компании в страховании титула по конкретной квартире оказывает практическую помощь Покупателю, т.к. ясно указывает ему на существование высоких рисков потери права собственности.

Если Покупатель обратился за услугой страхования титула ДО регистрации своего права собственности на квартиру, то это обеспечивает ему реальную защиту. Если страховщик отказал (с мотивировкой причин) – значит, риски слишком высоки, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если страховая компания согласилась обеспечить страховую защиту титула, но выставила слишком высокий счет (тариф) – значит, риски все равно остались высокие, но приемлемые. И стоит хорошенько задуматься – а не поискать ли другую квартиру.

Если же страховая компания дает согласие, и назначает умеренный (средний по рынку) тариф за титульное страхование, то сделка с выбранной квартирой, очевидно, признается низкорисковой.

Если же Покупатель обратился к страховщику уже ПОСЛЕ регистрации своего права собственности на квартиру, то в случае отказа страховщика, ему придется смириться с мыслью, что он приобрел «стремную» квартиру.

Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска. Баланс между этими двумя противоположностями находится каждый раз в индивидуальном порядке. Но пообщаться на эту тему со страховщиками перед покупкой квартиры – точно лишним не будет.

 О том, нужна ли страховка титула Покупателю квартиры, участники рынка обсуждают на нашем тематическом ФОРУМЕ (по ссылке).

Страховку могут и не выплатить

Подмахнуть, не глядя, договор страхования, и успокоиться в твердой уверенности, что теперь право собственности защищено, и в случае чего компенсация гарантирована – не самый удачный путь для Покупателя. У страховщиков есть свои секреты и хитрости, и им нет никакого резона выплачивать крупные суммы из своего кармана. Поэтому определение страхового случая должно быть выражено в договоре четко, однозначно и – главное – понятно для Покупателя. Если какая-то деталь не укладывается в это определение, то страховку могут и не выплатить.

Покупателю квартиры (страхователю) нужно заранее выяснить и согласовать со страховщиком – какие именно случаи будут считаться страховыми, а какие могут привести к отказу в страховом возмещении (не путать с отказом в страховании).

Например, к отказу в выплате страхового возмещения по застрахованному титулу может привести несоблюдение указанных в договоре требований. В частности, таких требований, как сроки и порядок уведомления страховой компании о наступлении страхового случая, или о событиях, приводящих к нему. Или порядок обращения клиента (страхователя) за юридической помощью – например, в договоре страховщик может указать конкретных юристов и адвокатов, сотрудничающих с самим страховщиком. Если клиент обратился к другому адвокату и, в итоге, проиграл дело, то это может служить поводом для отказа в страховом возмещении.

Подробнее о возможных случаях отказа в страховых выплатах можно почитать в разделе «Примеры ошибок»: Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя.

Ипотечное страхование

При выдаче ипотечного кредита, банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже). Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности, а также предлагают добровольно застраховать Титул (см. выше) на приобретаемую квартиру. При этом, отказ заемщика от добровольного титульного страхования может привести к повышению %-ставки кредита.

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора.

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования, обычно, равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья. Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком), при условии, что они действуют в рамках Договора долевого участия (ДДУ).

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования. В случае страхования, Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию, либо Общество взаимного страхования (ОВС).

Подробнее этот вопрос рассмотрен здесь: «Страхование гражданской ответственности Застройщика».

Страхование недвижимого имущества

Это вид имущественного страхования, связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи (пожары, затопления и т.п.), разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию) при наступлении страхового случая, если этот случай предусмотрен в договоре.

Страхование недвижимого имущества не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью, разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше).

ВИДЕО: Страхование недвижимости и компенсация ущерба

 — Принципы страхования недвижимого имущества от физического ущерба: что является страховыми случаями, на какую компенсацию можно рассчитывать? 

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая. А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения, юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка) «законно» уйти от страховой выплаты.

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай.

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию), но на практике получить деньги за потерянную квартиру не так уж и просто. Поэтому, несмотря на возможность титульного страхования, самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает ее безопасность, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Для этого нами и разработана подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).