Подписание Акта приема-передачи квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке – получить ее, так сказать, на руки, физически.

Успешно завершенная на предыдущем шаге регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача недвижимости происходит путем вручения нам ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта. И поскольку в этом документе фиксируется именно факт передачи квартиры, то и подписывать его мы будем после полного освобождения квартиры Продавцом, и в момент передачи ключей нам (Покупателю). Делать это нужно только в самой передаваемой квартире, чтобы убедиться, что мы получили именно ту недвижимость и в том состоянии, что была указана в договоре.

Факт исполнения обязательств по договору

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по Договору купли-продажи, завершить все формальности по сделке, и окончательно распрощаться с бывшими хозяевами этой жилплощади..

Несмотря на то, что Передаточный акт (его вид и состав – см. по ссылке в Глоссарии) регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные отделения Росреестра могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке, что вообще говоря, незаконно).

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения. В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

При подписании Акта приема-передачи квартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местной УК / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле (если он нужен).

Закрываем взаимные обязательства

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после регистрации сделки, и после получения Продавцом денег. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение полученной оплаты Продавцом в полном объеме, согласно договору.

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют об обоюдном исполнении условий по Договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке. Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют».

А если претензии есть?

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть? Ну, бывает же такое, правда?

Например, если Продавец обещал оставить в квартире мебель, а при получении ключей мы эту мебель не обнаружили. Или бывшие собственники так активно съезжали, что разнесли вдребезги все комнаты (вырванные розетки, сорванные с петель двери, треснувшие стеклопакеты, вырванная с корнем сантехника, и т.п.). Что тогда?

Можно, конечно, в этом случае не подписывать Передаточный акт до устранения обнаруженных проблем/недостатков и восстановления Продавцом нормального состояния квартиры. Но практика показывает, что это неблагодарный путь. Во-первых, такой Продавец, скорее всего, ничего восстанавливать не будет, и мы только зря потеряем время в ожидании, пока его загрызет совесть. А во-вторых, этот путь имеет смысл только если из-за обнаруженных недостатков мы всерьез готовы отказаться от этой квартиры и расторгнуть сделку.

Если же недостатки нам неприятны, но от квартиры мы отказываться не хотим, то мы идем другим путем. Тогда, несмотря на устроенный Продавцом сюрприз,  мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи < …> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

Так мы выигрываем время на ремонт, заселение и обустройство в новом жилье, а свои расходы потом компенсируем от Продавца через суд, вместе с судебными издержками и моральным вредом (мы же реально переживали, правда?).

 А что, если нас все устраивает, но сам Продавец не подписывает Акт приема передачи квартиры. Есть в этом какие-то риски для Покупателя? Такая ситуация обсуждалась на нашем тематическом ФОРУМЕ.

Не забываем про расписку

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру. В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке в Глоссарии) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью. Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для нас точно лишней не будет.

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору, и недвижимость возвращалась прежним владельцам.

Кроме того, эта расписка может нам пригодиться и для оформления налогового вычета за покупку жилья (как подтверждение фактически израсходованных средств на покупку).

Поэтому об этой расписке нам надо договариваться с Продавцом еще на этапе подготовки денежных расчетов (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему (если расчеты велись наличными), или все платежные документы по аккредитиву (в случае безналичных расчетов).

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

И не забываем, закон учитывает и защищает интересы добросовестного приобретателя! Что означает этот статус, и как его заслужить – читаем по ссылке.

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники. Можно выдохнуть))

Радуемся новой квартире, строим планы ее обустройства, и принимаем заслуженные поздравления!!!