КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Выписки из ЕГРН на квартиру – Что? Где? Чьё?
Для начала дадим несколько ключевых определений, для понимания – что есть что в системе Росреестра.
ЕГРП – это Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть это единая для всей страны база данных, где хранятся сведения обо всех объектах недвижимости, и о лицах (физических и юридических), которые имеют права на эти объекты.
Практически, ни одна сделка купли-продажи квартиры не обходится без заказа выписки из этой базы данных Росреестра. А с 2016 года, после отмены Свидетельств о праве собственности, такая выписка стала единственным подтверждением существования зарегистрированного права собственности на объект недвижимости.
С 2017 года базу ЕГРП объединили с базой ГКН (Государственный кадастр недвижимости), и создали единый комплекс данных – ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости).
В ЕГРН содержится как учетно-техническая информация обо всех объектах недвижимости России (данные из кадастра), так и данные о правах и переходах прав на эти объекты (данные из реестра прав). Все эти сведения выдаются Росреестром в виде специальных справок – «выписок».
Какие бывают Выписки из ЕГРН?
Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов, то есть они могут содержать разные типы сведений (в зависимости от цели запроса). Например, выписки могут быть:
- об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (чаще всего заказывают для сделок);
- об объекте недвижимости (похожа на предыдущую выписку, но с некоторыми отличиями и дополнениями, о них расскажем ниже);
- о кадастровой стоимости объекта (содержит только минимальные данные кадастрового учета);
- о переходе прав на объект недвижимости (ее тоже часто заказывают для сделок, подробности – ниже);
- о содержании правоустанавливающих документов (для проверки и подтверждения оснований регистрации права);
- о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (теоретически полезная выписка, но практически не применяется; почему – об этом ниже);
- о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости (для целей налогообложения и др.);
- о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве (заказывают для проверки квартир на первичном рынке).
Кроме того, с 1 марта 2023 появился еще один тип выписки – «Онлайн-выписка из ЕГРН» (ее еще называют «экспресс-выписка», т.к. она выдается в течение одной-двух минут на сайте Госуслуг). Эта выписка содержит сразу несколько типов данных:
- об основных характеристиках квартиры (кроме планов и схем),
- о зарегистрированных правах на нее,
- о кадастровой стоимости квартиры,
- о переходе прав на нее.
Подробнее обо всех перечисленных видах выписок расскажем далее.
Существуют и другие типы выписок (полный их перечень указан на сайте Росреестра – здесь), но к сделкам купли-продажи квартир они не имеют отношения.
Все эти выписки выдаются за плату (за исключением выписки о кадастровой стоимости и «онлайн-выписки»). Стоимость устанавливается приказом Росреестра – здесь.
ВНИМАНИЕ! С 1 марта 2023 года в Выписках ЕГРН перестали указывать персональные данные (ФИО) собственников жилья, если запрос этих данных происходит от третьих лиц. Выписки с персональными данными теперь доступны только самим собственникам, нотариусам и некоторым уполномоченным лицам/органам. Эти данные могут быть открыты для всех, только если собственник напишет соответствующее заявление в Росреестр об открытии своих персональных данных в ЕГРН (п.1, ст.36.3 ФЗ-218).
Подробнее об этом — в интервью с экспертом.
Ниже расскажем о тех видах выписок из реестра, которые применяются в сделках купли-продажи квартир.
Какую Выписку из ЕГРН заказывать для сделки?
В сделках с квартирами применяют (заказывают) только некоторые из перечисленных выше выписок, а именно – те, которые относятся к реестру прав на недвижимое имущество, и имеют значение для Покупателя квартиры:
- на вторичном рынке применяют выписки №1 или №2 (всегда), №4 (часто) и № 5 (иногда); дополнительно заказывают и онлайн-выписку (экспресс-вариант, частично дублирующий сведения из предыдущих выписок);
- на первичном рынке (когда дом только строится) применяют выписку №8 (иногда).
Выписка из ЕГРН №1 (о характеристиках и правах, «стандартная») нужна Покупателю обязательно для проверки документов на квартиру, так как именно она является единственным официальным подтверждением существования прав собственности конкретного человека на конкретный объект недвижимости. И когда специалисты говорят о получении Выписки из ЕГРН (не уточняя, какой именно), то речь, как правило, идет именно о ней или о Выписке из ЕГРН №2 (об объекте недвижимости), где дублируются те же основные данные и дополняются еще некоторыми расширенными сведениями.
Важно понимать, что эта Выписка из ЕГРН не является правоустанавливающим документом на недвижимость. Выписка из реестра, по сути, является просто официальной справкой из базы данных, которая подтверждает наличие в базе этих самых данных, то есть служит правоподтверждающим документом на текущую дату.
А какой документ является правоустанавливающим, можно почитать по ссылке в Глоссарии.
Остальные типы выписок могут интересовать Покупателя только в некоторых случаях.
Рассмотрим по порядку – что из себя представляют эти типы выписок, где их получают, какую информацию из них черпают, и когда они могут понадобиться.
1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости («стандартная»)
Этот тип выписки из реестра является основным и наиболее значимым по части правовой информации о квартире и о ее владельцах. Ключевая информация, которую она дает Покупателю – это сведения о правах собственности на квартиру (т.е. о ее правообладателях), и об обременениях этих прав (если они есть). Именно эта информация имеет первостепенное значение в сделках с недвижимостью, и именно эту выписку в обязательном порядке заказывают при подготовке сделки купли-продажи квартиры.
Выписка из ЕГРН о характеристиках и правах (сокращенно ее так называют) – это официальный документ, выдаваемый Росреестром по запросу любых заинтересованных лиц. Выписка содержит информацию о кадастровом учете интересующей квартиры (включая ее адрес, этаж, площадь, кадастровую стоимость и т.д.), о зарегистрированных на нее правах собственности, ФИО ее правообладателей, а также информацию о наличии или отсутствии обременений (ограничений) на нее.
ВАЖНО! Применительно к сделкам купли-продажи квартир.
Фамилии и имена (ФИО) собственников квартиры видны в выписке только если ее заказывает сам собственник, его супруг/-га, или нотариус. Для третьих лиц (в т.ч. для Покупателя, юриста, риэлтора) эти данные в выписке скрыты – вместо ФИО собственника указывается просто «физическое лицо» (к собственникам-юрлицам это не относится, юрлица в ЕГРН видны по-прежнему).
Чтобы ФИО собственника-физлица было доступно для всех, владельцу квартиры нужно подать через МФЦ заявление в Росреестр об открытии своих персональных данных в ЕГРН для третьих лиц.
Эти ограничения начали работать с 1 марта 2023 года, согласно вступившим в силу поправкам в закон ФЗ-152 «О персональных данных», которые были введены законом от 14.07.2022 N 266-ФЗ.
Таким образом, с учетом этих ограничений, «стандартная» Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости содержит следующие сведения:
- кадастровый (или условный) номер объекта в базе данных реестра,
- адрес (местоположение) квартиры,
- площадь объекта недвижимости (общая площадь квартиры),
- вид объекта (квартира, дом, комната и т.п.),
- назначение объекта (жилое/нежилое),
- этаж, на котором расположена квартира,
- кадастровая стоимость объекта (квартиры),
- правообладатель/-ли (только ФИО, без паспортных данных – с учетом ограничений на предоставление персональных данных собственников для третьих лиц),
- вид зарегистрированного права (собственность, в т.ч. долевая),
- дата регистрации права,
- документ, на основании которого было получено право собственности (например, договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство),
— Примечание: заполненная строка «Документы-основания» может присутствовать только в тех Выписках ЕГРН, которые выдаются собственнику при первичной регистрации его права в качестве правоподтверждающего документа (в т.н. «удостоверяющей» Выписке из ЕГРН, заменяющей Свидетельство о собственности). Если же эту выписку будет заказывать позже третье лицо для получения основных сведений о правах (т.н. «справочная» Выписка из ЕГРН), то эта строка в ней будет отсутствовать. Тогда эту информацию можно найти в других типах выписок (см. ниже). - наличие/отсутствие ограничений/обременений (например, ипотека, залог, арест и т.п.), а также указание лиц, в пользу которых зарегистрировано обременение (например, в пользу банка);
- сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- сведения о том, была ли регистрация права произведена без необходимого согласия третьего лица (например, если не было получено согласие супруга на сделку);
- графическая схема расположения помещения (квартиры) на общем плане этажа дома (поэтажный план);
— Примечание: графическая схема может присутствовать только в тех Выписках ЕГРН, которые выдаются собственнику при первичной регистрации его права в качестве правоподтверждающего документа (в т.н. «удостоверяющей» Выписке из ЕГРН, заменяющей Свидетельство о собственности). Если же эту выписку заказывать позже для получения основных сведений о правах (т.н. «справочная» Выписка из ЕГРН), то поэтажного плана в ней может не быть.
Эти сведения не являются государственной или коммерческой тайной, они общедоступны (с учетом ограничений на предоставление персональных данных), поэтому такая выписка из реестра прав предоставляется любому лицу по его заявлению за небольшую плату (об этом ниже).
Образец «стандартной» или «основной» Выписки из ЕГРН на квартиру (об основных характеристиках и зарегистрированных правах) представлен ниже:
♦ Образец Выписки из ЕГРН о характеристиках и правах ♦
(Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)
Примечание! В «стандартной» Выписке из ЕГРН может отсутствовать поэтажный план. А строка «Документы-основания» заполнена только в тех выписках, которые выдаются собственнику при регистрации его прав в качестве правоподтверждающего документа после покупки квартиры (в т.н. «удостоверяющих» выписках). Если эту выписку будет заказывать позже третье лицо (т.н. «справочную» выписку), то документы-основания там не указываются. Но их можно увидеть в Выписке из ЕГРН о переходе прав (см. ниже).
Как и где получить эту Выписку из ЕГРН на квартиру, сколько это стоит, а также случаи, когда в ней может быть отказано – расскажем далее.
«Стандартную» Выписку из ЕГРН Покупатели, обычно, заказывают по собственной инициативе для проверки сведений о квартире и ее владельцах. Но в некоторых случаях (например, при покупке квартиры в ипотеку, при вступлении в права наследства и т.п.) такую выписку запрашивают в обязательном порядке (банк, нотариус).
И еще важная деталь – при отсутствии у Покупателя именно этого типа выписки, он не может считаться «добросовестным приобретателем», а это имеет значение в случае судебного спора по квартире (подробнее – см. по ссылке).
Продавцу этот тип выписки, обычно, нужен после сделки (уже с данными Покупателя в качестве нового собственника квартиры) для доступа к банковской ячейке (если расчеты по сделке происходили наличными) или для раскрытия аккредитива (если расчеты были безналом).
2. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости
Этот тип выписки дублирует все данные предыдущего документа (выписки о характеристиках и правах), но дополнен некоторыми расширенными кадастровыми и правовыми сведениями. Считается, что в этой выписке содержится наиболее полная информация об объекте.
Для сделок купли-продажи квартир этот тип выписки используется чуть реже, просто потому, что стоит она дороже, а все критически важные сведения можно получить из Выписки о характеристиках и правах.
Тем не менее, из Выписки об объекте недвижимости можно еще узнать о правопритязаниях, и о заявленных в судебном порядке правах требования третьих лиц (если таковые есть). Но профессиональные риэлторы и юристы эти сведения предпочитают узнавать напрямую из открытых баз данных судов (см. СЕРВИСЫ), так как это надежнее, да и сами эти данные там раскрыты подробнее.
Кроме того, сведения из Выписки об объекте больше имеют значение для земельных участков, а также для зданий и сооружений, построенных на этих участках.
В итоге, правовые сведения из «стандарнтой» выписки из реестра, в этой Выписке об объекте дополняются еще такими данными:
- наличие/отсутствие правопритязаний и/или заявленных в судебном порядке прав требования (в случае, если права на квартиру оспариваются кем-либо в суде);
- сведения о возражении в отношении зарегистрированного права (это не является регистрационным действием, но информирует о том, что предыдущий собственник квартиры не согласен с текущим зарегистрированным правом и может в течение 3-х месяцев оспорить это право в суде; подробное разъяснение этому случаю Росреестр дает здесь);
- сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя (если правообладатель подавал ранее такое заявление в Росреестр, подробнее об этом – по ссылке).
А в числе расширенных сведений по части учетно-технических данных из кадастра, в этой выписке указывается следующая информация:
- кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован данный объект недвижимости;
- кадастровые номера образованных объектов недвижимости;
- сведения о включении данного объекта недвижимости в состав предприятия как имущественного комплекса;
- сведения о включении данного объекта недвижимости в состав единого недвижимого комплекса;
- сведения о включении данного объекта недвижимости в реестр объектов культурного наследия;
- сведения о кадастровом инженере.
Например, только из этого типа выписки можно узнать, попадает ли земельный участок в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями использования территории, а также узнать, относится ли дом к историческим зданиям, взятым под охрану государством.
Проще говоря, в случае с земельным участком или домом/зданием в «Выписке об объекте» будет больше детальной учетно-технической информации, например, по границам участка, реперным точкам, соседним участкам и т.п. А для квартиры кадастровая информация здесь будет такая же, как и в «стандартной» Выписке ЕГРН (см. выше).
♦ Образец Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости ♦
(Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)
Эта выписка также является общедоступной (с учетом ограничений на предоставление персональных данных ФИО правообладателей).
3. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта
Эта выписка содержит только самый минимальный набор кадастровых данных – адрес, кадастровый номер, кадастровую стоимость, и дату определения этой стоимости.
Сама по себе эта выписка для сделок купли-продажи квартир практически не применяется, потому что все эти данные и так уже содержатся в основной («стандартной») Выписке из ЕГРН о характеристиках и правах, которую как раз и берут для сделок.
Из плюсов этой выписки о кадастровой стоимости только то, что в отличие от других типов выписок, она выдается бесплатно. Берут ее, в основном, для целей, не связанных со сделками купли-продажи – например, для налоговой, для управляющей компании, для суда, и т.д.
♦ Образец Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости ♦
(Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)
При этом, если нужно просто узнать кадастровую стоимость квартиры, то это вообще можно сделать без заказа выписки. На сайте Росреестра есть онлайн-сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (здесь), где по адресу квартиры можно сразу получить данные о ее кадастровом номере и кадастровой стоимости (бесплатно).
4. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости
Эта выписка показывает в виде таблицы историю переходов прав собственности на квартиру. Сведения в ней так же являются общедоступными и могут быть получены любым желающим по запросу (правда, ФИО собственников по умолчанию будут в ней скрыты). Этот тип выписки показывает историю смены владельцев квартиры, в т. ч. историю ее перепродажи (если таковая имела место быть).
Выписка из ЕГРН о переходе прав содержит только основные сведения из «стандартной» выписки (вид объекта, его кадастровый номер и адрес), и дополняется сведениями обо всех настоящих и бывших (предыдущих) собственниках квартиры, зарегистрировавших свои права с 1998 года (года основания Единого государственного реестра прав – ЕГРП).
Здесь же содержатся важные для Покупателя сведения об основаниях регистрации переходов прав по сделкам с квартирой. То есть можно проследить, когда и на основании каких документов каждый владелец квартиры получал свое право собственности (например, на основании Договора купли-продажи, дарения, наследования и т.п.).
Имея эти сведения, можно проверить, нет ли судебных споров по предыдущим сделкам с данной квартирой. Проверить это можно с помощью специализированных судебных баз данных – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
При этом, наличие или отсутствие обременений эта выписка уже не показывает (эти данные содержатся в Выписке ЕГРН №1, см. выше).
Эта выписка хоть и является общедоступной, но нужно помнить, что персональные данные (ФИО) собственников там будут доступны только текущему правообладателю и нотариусу. Для всех остальных – третьих лиц – ФИО собственников будут доступны, только если правообладатель сам откроет их в ЕГРН, написав заявление об этом.
♦ Образец Выписки из ЕГРН о переходе прав ♦
(Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)
Этот тип выписки Покупателю имеет смысл заказывать в случае, когда из «стандартной» выписки видно, что Продавец владеет квартирой недавно (например, всего 1-2 года). То есть видно, что квартира была недавно куплена и уже снова продается. Выписка о переходе прав собственности может показать частую перепродажу квартиры за короткий промежуток времени (например, три раза за два года), что может говорить о скрытых недостатках или о мошеннических действиях с этой квартирой.
Если такая перепродажа происходила, то Покупателю рекомендуется, имея на руках эту выписку (достаточно электронной), обратиться за дополнительной консультацией юриста, т.к. риски сделки здесь значительно повышаются.
5. Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов
Эта выписка стала особенно актуальной после того, как в практику рынка недвижимости вошла электронная регистрация прав и сделок. В результате, на руках у собственников оказались не традиционные бумажные документы-основания (с подписями, печатями и штампами Росреестра), а электронные образы документов (файлы) или простые распечатки этих файлов. А у каких-нибудь нерадивых хозяев может вообще не быть на руках никаких правоустанавливающих данных (типа «квартиру оформляли через банк, там менеджеры сами все зарегистрировали, а у меня только выписка из реестра осталась»).
Поэтому при подготовке сделки и проверке документов на квартиру, Покупателю полезно будет увидеть подтверждение оснований возникновения права собственности Продавца на эту квартиру. Свежая Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов как раз и представляет такие данные – в ней будут указаны вид и реквизиты документа-основания, его дата и его участники, в т.ч. данные сторон договора (ФИО физических лиц или названия юридических лиц).
Получить такую выписку может только сам владелец (правообладатель) квартиры.
♦ Образец Выписки из ЕГРН о содержании правоустановки ♦
(Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)
Эта выписка может также понадобиться, если были утрачены прежние бумажные оригиналы правоустанавливающих документов. Сведения из этой выписки показывают, на основании чего право собственности появилось, и на каком основании оно сохраняется.
Такую выписку могут потребовать и в банке при выдаче кредита под залог недвижимости, или в страховой компании для оформления страховки титула. Она может потребоваться и нотариусу (в т.ч. при оформлении наследства). Ее могут потребовать и в суде для решения имущественных споров.
6. Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным
Эти сведения о собственниках недвижимости должны поступать в Росреестр из Органов опеки и попечительства или из судебных органов (только суд может признать взрослого человека недееспособным). Сделка купли-продажи квартиры, заключенная напрямую с недееспособным человеком является недействительной (что это значит – см. по ссылке в Глоссарии).
Эта выписка содержит наименование суда и реквизиты судебного решения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Если же в Росреестре нет информации о признании правообладателя недееспособным, то придёт уведомление об отсутствии запрашиваемых сведений.
Казалось бы, такая выписка должна быть очень важной и обязательной для сделок купли-продажи. Но на практике это не так. На практике от возможной недееспособности Продавца защищаются другими способами (какими – см. по ссылке). А Выписка из ЕГРН о недееспособности считается ненадежным показателем для Покупателя сразу по трем причинам.
Во-первых, сведения о недееспособности кого-бы то ни было до Росреестра могут и не дойти (это все-таки не профильное ведомство по части медицинских данных). Причины могут быть разные: от технических, до человеческого фактора. Поэтому полагаться на «оценку недееспособности» человека по данным Росреестра – не самый надежный вариант.
Во-вторых, собственник квартиры вполне может иметь психические заболевания, и при этом не иметь судебного решения о признании его недееспособным. А для сделки важна именно адекватность человека при подписании Договора купли-продажи, то есть в момент сделки он должен хорошо осознавать значение своих действий. И отсутствие данных в Росреестре о недееспособности Продавца квартиры никак не гарантирует того, что в момент сделки Продавец будет вменяемым.
В-третьих, эти сведения относятся к разряду конфиденциальных, и доступны только самим собственникам (правообладателям) по их личным запросам. Поэтому даже если суд признал человека недееспособным (а значит, у него присутствуют явные психические отклонения), то получается, что неадекватный человек должен сам взять справку о своей подтвержденной неадекватности, что выглядит не очень разумным решением.
Кстати, именно по этому поводу эмоционально высказался один из экспертов на нашем тематическом ФОРУМЕ.
Тем не менее, Выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным заказывают, например, нотариусы при удостоверении сделок с недвижимостью (для нотариусов такие сведения из ЕГРН доступны). Информация поступает к нотариусу напрямую из Росреестра по электронным каналам межведомственного взаимодействия. Но такое действие больше защищает… самого нотариуса – ведь он должен проверить все доступные ему данные перед заверением договора. А значит, он может получить от участников сделки претензию в том, что не выполнил своих обязанностей как следует.
Риэлторы и юристы, обычно, этот тип выписки для сделки не заказывают по причине ее «непрактичности».
7. Выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости
Эта выписка может быть полезна Продавцу квартиры, если после сделки ему продолжают приходить уведомления от ФНС об уплате налога за недвижимость, которая была продана (не путать с налогом с продажи).
В этой выписке содержатся сведения о наличии прав собственности на всю недвижимость определенного человека по состоянию на определенную дату.
Технические сбои и ошибки в передаче данных могут привести к тому, что налог будет начисляться на имущество, которое уже выбыло из владения. И такая выписка позволит подтвердить отсутствие у человека той недвижимости, на которую продолжает начисляться налог.
Кроме того, эта выписка может пригодиться и при оформлении наследства, чтобы узнать о наличии недвижимости у наследодателя.
В этой выписке также есть сведения о правоустанавливающих документах на каждый объект недвижимости, которым владеет собственник.
Получить такую выписку может только сам владелец (правообладатель) квартиры или нотариус.
8. Выписка из ЕГРН о зарегистрированных Договорах долевого участия
Выписка из реестра о зарегистрированных Договорах долевого участия представляет собой выписку о земельном участке, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Застройщик в ней указывается как правообладатель участка, а зарегистрированные договоры ДДУ перечисляются в ней в качестве обременений прав на сам участок. Дольщики там указаны в качестве лиц, в пользу которых зарегистрированы эти обременения. Рядом с каждым дольщиком указан его номер договора ДДУ.
Форма Выписки из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ установлена приказом Росреестра (см. здесь).
Так как зарегистрированных ДДУ в большом строящемся доме может быть много, то и Выписка ЕГРН о договорах долевого участия может быть довольно объемной (на 20-ти листах, например). Покупателю квартиры есть смысл ее заказывать, например, в том случае, если по каким-то причинам он не может получить от Застройщика информацию о своем ДДУ, переданном на государственную регистрацию.
♦ Образец Выписки из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ ♦
(Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)
Потенциальному дольщику, еще не заключившему договор, такая Выписка из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ может также дать информацию о том, как идут продажи в конкретном строительном проекте, сколько квартир там уже продано.
Но проще и быстрее получить такие данные через «Сервис проверки новостроек» – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
«Онлайн-выписка» из ЕГРН
Это новый тип выписки из реестра, который появился с 1 марта 2023 года (когда ввели запрет на предоставление ФИО собственников недвижимости по запросам третьих лиц). Выдается она бесплатно. Но заказать «онлайн-выписку» может только сам собственник (правообладатель) в отношении себя самого и своих объектов недвижимости. Оформляется заказ онлайн, в несколько кликов, на сайте Госуслуг после авторизации (нужно иметь там свой подтвержденный аккаунт).
В «онлайн-выписке» на квартиру содержатся сведения:
- о характеристиках помещения (адрес, площадь, этаж, назначение и т.д. …но без поэтажного плана);
- о зарегистрированных правах (обо всех владельцах квартиры – как бывших, так и нынешних, …хотя бывшие не всегда там отражены);
- о виде права собственности (совместная, долевая, индивидуальная);
- об обременениях/ограничениях прав на квартиру (ипотека, залог, арест и т.п., если такие имеются);
- о заявленных в судебном порядке правах требования (если такие имеются);
- о том, проводилась ли регистрация сделки и/или права без необходимого в силу закона согласия третьего лица или органа (например, если требовалось согласие супруга на сделку, но оно не было получено регистратором);
- о кадастровой стоимости квартиры;
- а также наименования и реквизиты документов-оснований государственной регистрации прав, включая дату и номер регистрации.
Бывшие собственники в «онлайн-выписке» могут быть отражены без ФИО (персональные данные скрыты), либо вообще не отражены (особенно, если их права прекратились более 10 лет назад). Почему так – непонятно…
Зато данные текущего собственника в «онлайн-выписке» максимально полные – не только ФИО и год рождения, но и паспортные данные, и даже номер СНИЛС. Правда, данные паспорта приведены на дату регистрации права собственности, и если с тех пор собственник менял паспорт, то будет несовпадение данных.
Заказывают «онлайн-выписку» из ЕГРН на сайте Госуслуг (требуется авторизация) – здесь.
Для заказа нужна только идентификация на Госуслугах и паспортные данные заявителя, которые автоматически подтягиваются из аккаунта при оформлении заказа. Исполнение заказа происходит практически сразу, в течение минуты, поэтому этот документ еще называют «экспресс-выписка».
Получение выписки происходит путем загрузки ее в личный кабинет пользователя на Госуслугах, откуда ее можно сразу скачать или переслать себе на электронную почту.
«Онлайн-выписка» выполняется в формате PDF и содержит электронные подписи Росреестра и Минцифры (при скачивании добавляются еще два файла, форматов .XML и .SIG). QR-кода на этой выписке нет. Проверить подлинность цифровой подписи, при желании, можно на сервисе тех же Госуслуг – здесь.
♦ Образец «онлайн-выписки» из ЕГРН ♦
(Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)
«Онлайн-выписку» можно получить не только в электронном варианте, но и в бумажном (с печатью). Для этого собственнику нужно сначала сформировать электронную выписку на Госуслугах, а затем обратиться в МФЦ (во всяком случае, это доступно в Москве), где сотрудник распечатает выписку и заверит печатью МФЦ. Понадобится паспорт и номер заявления со страницы личного кабинета Госуслуг, в который поступила готовая электронная выписка.
Внимание! При самостоятельной распечатке электронный документ теряет свою юридическую силу.
На сайте Госуслуг утверждается, что «онлайн-выписка» из ЕГРН имеет ту же юридическую силу, что и обычная выписка. Чтобы эта юридическая сила документа сохранилась при пересылке кому-либо, нужно пересылать ее вместе с электронно-цифровой подписью (т.е. три файла – PDF, XML и SIG). Либо – передавать бумажный вариант с печатью МФЦ.
Там же на Госуслугах утверждается, что «онлайн-выписку» из ЕГРН должны принимать все органы и организации – так же, как и обычную выписку (подтверждение – здесь).
С введением в действие этого нового типа выписки из реестра (с 01.03.2023), она стала активно применяться при проверке прав на квартиру.
Где выдают Выписки из ЕГРН?
Выписки из ЕГРН на квартиру могут предоставляться по выбору заказчика в виде:
- бумажного документа (с подписью и печатью), или
- в электронном виде (файл документа в формате XML, с электронно-цифровой подписью ЭЦП Росреестра в отдельном файле с расширением SIG, плюс сама выписка дублируется в читабельном формате PDF).
Оба вида выписок содержат одинаковые сведения и имеют одинаковую юридическую силу. Электронную Выписку ЕГРН заказывают, обычно, риэлторы и покупатели квартир в процессе проверки документов, а бумажную – только в тех случаях, когда этого требуют банки, суды, органы опеки, или другие ведомства. Электронную Выписку ЕГРН можно получить гораздо быстрее (т.к. она не требует физической доставки), поэтому ее заказывают чаще.
Бумажные Выписки из ЕГРН выдают в Многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ «Мои документы»). Заказать и получить их там можно при личном обращении и при наличии паспорта. При этом, расположение (адрес, город) квартиры значения не имеет – выписку по любой квартире можно получить в любом МФЦ (даже в другом городе), достаточно знать адрес или кадастровый номер квартиры.
МФЦ городов и регионов России можно найти в СЕРВИСАХ – ЗДЕСЬ.
Электронные Выписки из ЕГРН можно заказать на Едином портале госуслуг (ЕПГУ – здесь) или на сайте Росреестра (здесь), но все равно для этого нужна будет учетная запись на Госуслугах.
Напоминание! С 1 марта 2023 года Выписку из ЕГРН с личными данными (ФИО) собственников без их согласия получить нельзя. Но собственник может получить выписку сам на себя с полными данными, включающими ФИО и год рождения. На выписке будет QR-код, при сканировании которого специальным приложением смартфона, можно проверить ее достоверность. По QR-коду подтягивается ответ из Росреестра, подтверждающий данные из выписки или опровергающий их.
При заказе бумажной выписки в МФЦ, на ней вместо печати Росреестра будет печать МФЦ, это нормально. Сотрудники многофункционального центра заказывают из Росреестра электронные версии документов, а затем распечатывают их и заверяют печатью МФЦ и подписью уполномоченного сотрудника.
Порядок заказа и госпошлина
Для заказа Выписки из ЕГРН необходимо знать адрес или кадастровый номер квартиры.
Справка
Узнать кадастровый номер квартиры, зная ее адрес, можно с помощью сервиса Росреестра (бесплатно) – здесь.
Сам заказ оформляется в виде заявления: в бумажном виде (если заказываешь выписку через МФЦ), или в электронном виде (если заказываешь через интернет). В заявлении нужно предоставить сведения о себе, т.е. о том, кто заказывает выписку – ФИО и паспортные данные заявителя.
За предоставление выписки уплачивается госпошлина (290 — 1740 руб., в зависимости от формы и вида запрашиваемой информации). Актуальные ценники можно посмотреть:
Цены за предоставление сведений из ЕГРН, установленные приказом Росреестра, можно увидеть здесь.
Срок получения выписки из ЕГРН
Срок получения Выписки из ЕГРН занимает до 3-х рабочих дней. Этот срок установлен федеральным законом (п.9, ст.62, ФЗ-218).
Если же выписку из реестра заказывает нотариус при удостоверении сделки с недвижимостью, то по его запросу сведения ему передаются сразу по электронным каналам межведомственного взаимодействия (подтверждение – здесь).
При получении электронной Выписки из ЕГРН, этот срок считается с момента поступления оплаты за данную услугу. Электронная выписка высылается на указанный адрес электронной почты заказчика или скачивается из личного кабинета на портале «Госуслуги».
А при получении бумажной выписки (с печатью) через МФЦ, установленный 3-дневный срок увеличивается до 5 дней.
Срок действия выписки из ЕГРН
Срок действия Выписки из ЕГРН на недвижимое имущество законом не установлен. Сведения из базы данных Росреестра считаются действительными и актуальными только на дату их получения.
Каждая организация, которая требует выписку из реестра, может сама устанавливать для себя срок ее актуальности. Суды, нотариусы или банки обычно принимают выписку сроком не более одного месяца. Чем «свежее» выписка, тем больше к ней доверия. Поэтому Покупателю квартиры, например, имеет смысл заказывать сведения из реестра как можно ближе к моменту заключения сделки купли-продажи – так актуальность сведений для него будет максимальная.
Отказ в предоставлении Выписки из ЕГРН
Отказ в предоставлении Выписки из ЕГРН возможен ввиду отсутствия данных о правах на квартиру в базе Росреестра (ЕГРН или ранее – ЕГРП), или ввиду неправильно оформленной заявки.
♦ Пример отказа в Выписке из ЕГРП ♦
(Жми! И пример откроется во всплывающем окне!)
Выписки из реестра выдают только на квартиры, права на которые были зарегистрированы после 31 января 1998 года (дата создания единого государственного реестра прав на недвижимость). Соответственно, если права на квартиру были получены ранее этой даты, то из Росреестра придет отказ ввиду отсутствия данных в реестре.
♦ Справка о ситуации с регистрацией до 1998 года ♦
(Жми! И увидишь историческую справку во всплывающем окне.)
В Москве, например, для получения сведений о правах, возникших до февраля 1998 года, нужно обратиться в службу «одного окна» Департамента городского имущества (ДГИ) (см. здесь). Это бывший Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП и ЖФ).
Этот департамент выдает справки, содержащие сведения о квартире и зарегистрированных на нее правах, возникших до создания ЕГРП. Получить Выписку из ДГИ (ДЖП и ЖФ) в Москве можно и в районном МФЦ «Мои документы». Обратиться за такой Выпиской из ДГИ может любой человек, для этого ему нужно будет знать только адрес квартиры. Срок получения этой справки 12-14 дней.
♦ Образец справки из ДЖП и ЖФ ♦
(Жми! И откроется документ во всплывающем окне.)
За той же информацией можно обратиться в Департамент городского имущества (ДГИ) через единый портал госуслуг г. Москвы: MOS.RU – см. здесь.
Справочную информацию о ДГИ Москвы и сведениях о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на недвижимость, можно также увидеть на сайте мэра Москвы – здесь.
В других регионах такие сведения, как правило, хранятся в местных БТИ (бюро технической инвентаризации).
При купле-продаже квартиры на вторичном рынке, Выписку из ЕГРН о характеристиках и правах (бумажный, заверенный печатью вариант) также используют для раскрытия аккредитива или для доступа к банковской ячейке с деньгами (в т.ч. при проведении расчетов в «альтернативных сделках»).
Но эту выписку Продавец берет для доступа к деньгам уже после сделки (получает из Росреестра по результатам сделки).
А перед сделкой каждому Покупателю квартиры крайне желательно заказать этот тип выписки самому (бумажный или электронный вариант – все равно), предварительно получив согласие от Продавца на раскрытие своих персональных данных (ФИО) в ЕГРН.
Это важно еще и потому, что помимо сведений о квартире и ее владельцах, Выписка из реестра прав на недвижимое имущество является одним из обязательных критериев добросовестности Покупателя, в случае оспаривания сделки купли-продажи квартиры в суде.
Справка
Законодательно порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН установлен статьей 62 ФЗ-218.
Формы всех видов Выписок из ЕГРН показаны в приложениях к приказу Росреестра «Об утверждении форм выписок из ЕГРН…»
Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой наглядно показаны на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).
