Акт приема-передачи квартиры

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем происходит по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту). Эта обязанность сторон договора регламентируется ст. 556 ГК РФ.

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Юридически – договор обозначает только намерения сторон (с детальным указанием условий сделки), а фактическое исполнение этих условий/намерений подтверждается отдельными «закрывающими сделку» документами. В недвижимости это – Передаточный акт.

Сам Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже состав сведений и ссылки на образцы документов).

На вторичном рынке Передаточный акт можно составить и самостоятельно. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или нотариус, то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на первичном, так и на вторичном рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию и по своим юридическим последствиям. Рассмотрим их по очереди.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке (на «первичке»)

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности дольщика на новостройку.

Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика). До момента подписания Акта все коммунальные платежи «висят» на Застройщике.

О том, что строительство закончено и квартиру можно принимать, Застройщик сообщает дольщику письменным уведомлением о передаче квартиры не менее, чем за две недели до начала процесса передачи (п.4, ст.8 ФЗ-214). Уведомление отправляется по почте заказным письмом с подтверждением о вручении. Получив уведомление, дольщик обязан приехать на объект и принять квартиру, подписав Акт приема-передачи.

Особенность Передаточного акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается дольщиком либо в самом Акте приема-передачи, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе или Дефектовочном акте («дефектовке», как ее еще называют).

Если при приемке квартиры обнаружены существенные недостатки (строительные дефекты), то дольщик может не подписывать Акт до устранения Застройщиком этих недостатков (п.5, ст.8 ФЗ-214). Но даже если дольщик подпишет Акт, это все равно не снимает ответственности с Застройщика:

Пункт 2, ст.556 ГК РФ:

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В таком случае, несмотря на подписанный Акт приема-передачи, Застройщик обязан устранить указанные недоделки за свой счет, или соразмерно снизить стоимость квартиры или компенсировать дольщику его затраты на самостоятельное устранение строительных дефектов (п.2, ст.7 ФЗ-214).

Если же Застройщик не устраняет выявленные недостатки, не выплачивает дольщику компенсацию, или если эти строительные недостатки столь существенны, что мешают нормальной эксплуатации жилья, то дольщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Тогда Застройщик обязан вернуть ему уплаченные по договору деньги с процентами (п.3, ст.7 ФЗ-214)

С другой стороны, при уклонении дольщика от подписания Передаточного акта, Застройщик может по истечении двух месяцев с указанного в ДДУ срока передачи, составить односторонний Акт о приемке квартиры в новостройке (п.6, ст.8 ФЗ-214), со всеми вытекающими из этого последствиями.

Правда, Застройщик имеет право так поступить, только если он убедится, что дольщик получил уведомление о передаче квартиры, но не среагировал на него, либо дольщик отсутствует по указанному адресу места жительства.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты):

• Наименование документа, дату и место (город) его составления;
• ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика;
• Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью);
• Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным БТИ);
• Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п.);
• Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Передаточном акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе или Дефектовочном акте);
• Подписи дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика (нужна доверенность на это действие от имени компании).

В Акт приема передачи новостройки могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.

  ♦ Хитрости Застройщиков в Передаточных актах ♦
     (Жми! И узнаешь, каких формулировок здесь следует избегать)

Дольщику нужно еще знать, что если Застройщику придется платить неустойку за задержку передачи квартиры, то срок этой неустойки будет рассчитываться от даты, указанной в ДДУ, до даты подписания Акта приема-передачи (т.е. до фактической передачи). Поэтому Застройщик всегда заинтересован передать квартиру как можно быстрее, в то время как дольщику не следует торопиться до тех пор, пока он не убедится в приемлемом качестве строительства.

Важно! В отличие от «вторички», на «первичке» Акт приема-передачи обязательно требуется для регистрации права собственности в Росреестре. Поэтому никакие исправления, дописки или вычеркивание отдельных пунктов в Акте не допускаются. Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому Акту и тогда дольщику придется просить Застройщика подписать новый Акт, или признавать право собственности через суд.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке»

Передаточный акт на вторичном рынке несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть – только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии, которое было отражено в Договоре купли-продажи.

Акт приема-передачи квартиры на вторичке, обычно, подписывают после следующих действий:

• после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п.);
• проверяют наличие и исправность бытовой техники и мебели (если по условиям договора квартира продавалась вместе с мебелью);
• проверяют оплату всех коммунальных платежей на дату передачи квартиры (в т.ч. делают сверку показаний электро- и водо- счетчиков);
• проверяют отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире (если он там есть, и Покупатель хочет сохранить его за собой);
• проверяют отсутствие задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 169 ЖК РФ).

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги, то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов. Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается удовлетворять претензии). В последнем случае вопрос решается уже через суд. При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора (если, конечно, договор был составлен юридически грамотно).

По закону долги за ЖКУ (кроме долгов за капремонт) «привязаны» к человеку, а не к квартире, поэтому коммунальные долги прежнего собственника не переходят к Покупателю (хотя управляющие компании часто игнорируют этот факт и требуют старую задолженность с нового собственника).

Мнение экспертов

Риэлторы еще рекомендуют вносить в Передаточный акт показания счетчиков воды, тепла (если такие счетчики есть) и электроэнергии. Это позволит в спорной ситуации определить, где чей долг за ЖКУ.

При этом, нужно помнить, что если за Продавцом останется долг за капремонт дома (см. обсуждение этого вопроса на форуме по ссылке) то закон «вешает» этот долг на Покупателя (п.3, ст.158 ЖК РФ).

И конечно, так же как и на первичном рынке, на вторичке действует законодательное правило о том, что принятие Покупателем квартиры и подписание им Акта приема-передачи не освобождает Продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2, ст. 556 ГК РФ). То есть, если скрытые недостатки квартиры и/или не выполненные договоренности будут обнаружены позже, то Покупатель все равно имеет право предъявить претензии Продавцу, в т.ч. в судебном порядке.

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи, и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей) переходит к Покупателю.

Передаточный акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен нотариусом по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости).

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ государственной регистрации перехода права по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в некоторых регионах России местные отделения Росреестра требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки. Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

  ♦ Если Передаточный акт требуют на регистрацию ♦
     (Жми! Откроется во всплывающем окне.)

Чтобы избежать лишних проблем, связанных с требованием Акта для регистрации перехода права, следует вписать отдельным пунктом в Договор купли продажи квартиры условие о том, что фактическая передача квартиры и подписание Акта будут происходить после подписания договора и после перехода права.

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке» должен обязательно содержать следующие сведения:

• Наименование документа, дату и место (город) его составления;
• ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя;
• Ссылку на Договор купли-продажи, в соответствии с которым эта квартира передается;
• Адрес и краткое описание квартиры (общая и жилая площадь, количество комнат);
• Подписи Продавца и Покупателя.

Акт также может содержать сведения о текущем состоянии квартиры, а также иметь описание мебели и иного оборудования (если квартира продается с комплектом мебели, например).

Дополнительно Акт приема-передачи может содержать также сведения о фактическом получении Продавцом денег за квартиру и/или отсутствии финансовых претензий к Покупателю. Тогда это будет свидетельствовать и об исполнении обязательств по договору Покупателем (с той же целью с Продавца, обычно, берут и Расписку в получении денег за квартиру).

 Особенности подписания Акта приема-передачи квартиры после регистрации можно посмотреть и обсудить на ФОРУМЕ.

Там же можно почитать рекомендации юристов для Покупателей – что делать, если Продавец не подписывает Передаточный акт.

А заодно и узнать, нужно ли в акте указывать снятие с регистрационного учета.

На вторичном рынке Акт составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя), а если в сделке участвует банк (например, при ипотеке), то в 3-х экземплярах.

При подписании Передаточного акта, обычно, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры, после чего он становится полноправным владельцем недвижимости. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства (хотя это уже не обязательно; подробнее – по ссылке).

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении налогового вычета за покупку квартиры.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).