Техпаспорт и Техплан на квартиру

Все технические сведения о квартире выражаются в специальном документе, который используется для кадастрового учета объекта недвижимости, учета конструкционных изменений в объекте (после перепланировки, например), а также для справочных целей (для банка, например, при ипотечных сделках).

Таким документом до 2013 года был только Технический паспорт, а с 2013 года его дополнил (а во многих случаях и заменил) другой документ – Технический план квартиры.

Что это за документы? И в чем разница между ними?

Техпаспорт используется для справочно-информационных целей в различных организациях, представляя подробные технические характеристики объекта недвижимости, а Техплан используется исключительно для кадастрового учета тех же объектов в Кадастровой палате Росреестра.

Оба эти документа имеют схожую суть и состав, но отличаются своим назначением, форматом представления данных и некоторыми другими деталями – об этом ниже.

Что такое Технический паспорт квартиры?

Технический паспорт квартиры представляет собой план квартиры (поэтажный план и экспликацию) с подробным ее описанием: общей и жилой площади, высоты потолков, описанием внутренних помещений (кухни, санузла и т.п.). В документе также есть информация и о доме в целом – его адрес, этажность, год постройки. Там же указывается первичная (инвентаризационная) оценка квартиры и дата ее последнего технического обследования.

Технический паспорт составляется по результатам проведения первичной инвентаризации объекта – здания или помещения для местного (т.е. на уровне города) учета объектов капитального строительства, в отличие от Технического плана (о нем ниже), данные которого используются для единого по всей стране кадастрового учета объектов недвижимости.

Справка:

До 2013 года Технический паспорт нужно было оформлять на каждый построенный многоквартирный дом (МКД), и эти данные использовались для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости и для ввода новостройки в эксплуатацию. Но с 2013 года для этих целей стали использовать Технический план (пп.12, п.2.2, ст.55 ГрК РФ).

Техпаспорт изготавливается специалистами БТИ после проведения обмеров здания/помещения. Затем эта информация каталогизируется и хранится в архивах местных БТИ.

Техпаспорт объекта сохраняется в неизменном виде до тех пор, пока не возникнет необходимость изменить конфигурацию или характеристики этого объекта (переустройство, перепланировка). После завершения строительных работ по переустройству, техники БТИ снова проводят обследование и обмеры объекта и вносят изменения в существующую техническую документацию по этому объекту (вторичная инвентаризация). Техпаспорт, таким образом, обновляется (п.1, ст.25 ЖК РФ).

Вид и состав Техпаспорта

Техпаспорт на квартиру содержит следующую информацию:

• Адрес, этаж и номер квартиры;
• Технические характеристики дома (здания): год постройки и этажность дома, материал несущих конструкций и перекрытий, наличие водопровода и канализации, тип отопления, степень износа здания на дату проведения обследования (к слову, многоквартирные дома с 60-70% износа относятся уже к «ветхому жилью»);
• Поэтажный план квартиры (в виде графической схемы);
• Технические характеристики квартиры в табличном виде (экспликация): количество и описание всех жилых и нежилых помещений квартиры (комнаты, кухня, коридор, санузел, балкон/лоджия и т.п.), их площади и высота потолков;
• Инвентаризационный номер;
• Дата последнего технического обследования квартиры;
• Инвентаризационная стоимость квартиры.

Пример Техпаспорта можно посмотреть здесь:

Примечание! Выдаваемый сегодня в разных БТИ Техпаспорт может отличаться по внешнему виду и оформлению, но его состав и содержание остаются прежними.

  ♦ Как выглядит Технический паспорт квартиры ♦
     (Жми! И увидишь пример Техпаспорта)

Подготовкой и выдачей Технических паспортов занимаются местные Бюро технической инвентаризации (БТИ) или их своеобразные аналоги в Питере, называемые ПИБ (Проектно-инвентаризационные бюро). По сути, Технический паспорт квартиры, это выписка (выкопировка) из Технического паспорта здания (многоквартирного дома), включающая экспликацию и поэтажный план квартиры.

За выдачу Техпаспорта взимается плата.

Эксперты уточняют:

Техпаспорт можно заказывать как в виде выкопировки из существующих в БТИ (созданных в результате первичной инвентаризации) технических данных, так и в виде нового документа. Если нужен новый Техпаспорт, необходимо вызывать техника БТИ для проведения обмеров.

Получить Техпаспорт на квартиру могут только собственники этой квартиры, наниматели по договору соцнайма, или их доверенные лица (по доверенности). Заказ можно оформить через местные (районные) БТИ, через МФЦ «Мои документы», а в некоторых регионах (напр., в Москве и Московской обл.) – онлайн на портале Госуслуг (см. здесь).

Можно также заказать получение Техпаспорта специализированным коммерческим службам, которые берут все хлопоты по оформлению на себя, например – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Когда может потребоваться Техпаспорт?

В силу того, что Техпаспорт содержит подробные технические характеристики как самой квартиры (помещения), так и всего дома (здания) в целом, он может потребоваться управляющей компании (УК) или ТСЖ для целей эксплуатации и управления многоквартирным домом, проведения ремонтных работ (в т.ч. капитального ремонта) и т.п.

А в разрезе сделок купли-продажи квартир Технический паспорт может понадобиться в следующих случаях:

• по требованию банка-кредитора (при покупке жилья в ипотеку);
• по требованию страховой компании (при страховании титула или самого объекта недвижимости);
• по требованию Органов опеки и попечительства (в случае сделки с участием несовершеннолетнего ребенка);
• по требованию нотариуса (в случае оформления квартиры в наследство, например);
• по требованию суда (в случае оспаривания прав на квартиру);
• для приватизации квартиры (если это предусмотрено правилами региона);
• для согласования переустройства и перепланировки в квартире (при переносе стен, окон, ванных комнат, демонтаже перегородок, создания арок в стенах, совмещении санузлов, и т.п.), согласно пп.4, п.2, ст.26 ЖК РФ.
• для изготовления Технического плана (в некоторых случаях).

У Продавца квартиры Техпаспорт может потребовать и Покупатель – для проверки отсутствия в нем красных линий и неузаконенных перепланировок в квартире. Особенно это актуально в нетиповых (не серийных) домах и в квартирах нестандартной планировки. Ведь, если неузаконенная перепланировка будет обнаружена контролирующими органами (напр., жилинспекцией) после продажи квартиры, то проблемы возникнут уже у нового собственника жилья.

Для регистрационных действий с квартирой (для регистрации перехода права по сделке купли-продажи) Техпаспорт НЕ требуется.

А что насчет Техплана?

Что такое Технический план на квартиру?

С 2013 года, в соответствии с ФЗ № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», и на основании приказа Минэкономразвития РФ № 577, от 14.10.2011 г., – для постановки квартиры на кадастровый учет требуется уже не Технический паспорт, а Технический план квартиры.

Техплан на квартиру – это несколько расширенный документ, включающий в себя те же основные данные, что содержит Техпаспорт, и дополненный информацией, необходимой для кадастрового учета объектов недвижимости. В частности, в Техническом плане указывается расположение квартиры в пределах этажа здания, либо описание контура всего здания с целью привязки его координат к земельному участку.

Таким образом, Техплан, помимо прочего, позволяет точно определить местоположение любого объекта недвижимости с позиции его геолокации (привязки к местности и окружению).

В отличие от Техпаспорта, Техплан квартиры подготавливается не в БТИ, а составляется аттестованными кадастровыми инженерами, т.к. главное назначение Техплана – это представление технических данных для учета и актуализации сведений об объекте недвижимости в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), который является составной частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Когда учет в Росреестре пройдет, все данные из Техплана перенесут в базу ЕГРН, юридическая сила самого Техплана аннулируется. Все технические, кадастровые и правовые сведения о квартире будут подтверждаться только Выписками из ЕГРН.

К слову, для ввода построенного многоквартирного дома-новостройки в эксплуатацию и для постановки его на кадастровый учет (еще ДО оформления прав собственности дольщиков на квартиры), с Застройщика также требуется подготовить Технический план всего здания (пп.12, п.2.2, ст.55 ГрК РФ).

Вид и состав Техплана

Как и Техпаспорт, Техплан квартиры содержит две части: текстовую и графическую. В текстовой части представлены следующие разделы:

• общие сведения о кадастровых работах (с указанием заказчика и исполнителя);
• исходные данные для кадастрового учета (в т.ч. данные ранее созданного техпаспорта, например);
• характеристика помещения (квартиры), с указанием адреса, этажа, площади, назначения, а также учетных и инвентарных номеров;
• сведения о части/частях помещения (при выделении из него обособленных помещений);
• заключение кадастрового инженера (для внесения данных в кадастр).

В графической части представлен план этажа здания, с отмеченным на нем планом самой квартиры.

Пример Технического плана на квартиру/комнату можно посмотреть здесь:

  ♦ Как выглядит Технический план помещения ♦
     (Жми! И увидишь, как выглядит Техплан)

Требования к изготовлению Технического плана объекта недвижимости подробно расписаны в статье 24, ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Когда нужно заказывать Технический план 

Учитывая основную цель Техплана (кадастровый учет объектов недвижимости), заказывать его нужно либо при образовании новых объектов недвижимости, либо при изменении или преобразовании существующих объектов, в частности:

• при постройке/создании нового многоквартирного дома;
• при образовании новых помещений в здании, которые нужно поставить на учет как самостоятельные объекты недвижимости (для этого помещение должно быть обособленным и изолированным);
• при перепланировке или реконструкции помещения (квартиры), следствием которой стало изменение исходных технических характеристик учтенного ранее объекта;
• при преобразовании объекта, в т.ч. при разделении/выделении нового объекта из состава существующего (например, выделение комнаты в квартире, как отдельного объекта учета), или, наоборот, объединении нескольких объектов в один (например, объединение двух квартир на этаже);
• для исправления реестровой ошибки в ЕГРН.

Если объект ранее уже был поставлен на кадастровый учет, то Технический план потребуется только при изменении его характеристик.

Примечание.

Еще одно отличие Техплана от Техпаспорта: Техплан может быть выпущен и на недостроенный дом (т.е. он может быть поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства), а Техпаспорт оформляется только на достроенный дом, сданный в эксплуатацию.

Для изготовления Техплана на квартиру от заказчика могут потребоваться следующие документы:

• правоподтверждающий документ на квартиру (Выписка из ЕГРН);
• акт приемки работ после перепланировки;
• техническая документация из БТИ (в т.ч. данные Техпаспорта).

Раньше для изготовления Техплана от владельца квартиры требовалась т.н. «декларация об объекте недвижимости», составленная по определенным правилам (см. здесь) с указанием существующих технических параметров квартиры (этаж, площадь, и т.п.). Но так как эти декларации составлялись самими собственниками квартир, без привлечения кадастровых инженеров, то в них часто случались ошибки. Поэтому от деклараций решено было отказаться. Но в базе данных недвижимости, на которую эти декларации подавались, до сих пор часто выявляются реестровые и технические ошибки. Исправить их можно только путем проведения кадастровых работ и изготовления нового Техплана.

Подготовка Технического плана квартиры возможна только когда весь дом/здание (например, новостройка) уже поставлен на кадастровый учет.

Заказать Технический план квартиры, можно обратившись в местное (территориальное) отделение Кадастровой палаты Росреестра (напрямую или через МФЦ), либо в специализированную коммерческую организацию, имеющую в своем штате аттестованных кадастровых инженеров (иногда такие инженеры работают индивидуально).

В процессе изготовления Техплана (так же, как и при изготовлении Техпаспорта) может потребоваться выезд специалистов на объект с проведением обследования, обмеров, определение координат границ объекта с привязкой к геодезической сети. Для квартиры все эти обмеры выполняются в течение одного дня. Сам Техплан изготавливается, как правило, за 3-5 дней.

С 1 мая 2024 года Технический план, по умолчанию, изготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Но если это предусмотрено договором подряда, то Техплан выпускается и в бумажной форме, и так же заверяется подписью и печатью подготовившего его кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Готовый Техплан направляется через МФЦ в Росреестр (в Кадастровую палату) вместе с заявлением владельца о государственном кадастровом учете изменений, произошедших с его объектом недвижимости. После внесения изменений в ЕГРН, заявитель/владелец получает подтверждающую выписку на свой объект.

По договоренности, кадастровый инженер после проведения работ и подготовки Техплана может сам направить его в Росреестр.

Когда нужен Техпаспорт, а когда Техплан на квартиру?

Итого, вывод — когда нужен Техпаспорт, а когда Техплан, применительно к сделкам купли-продажи квартир:

• Если квартира стоит на кадастровом учете (проверить это можно здесь), то для регистрации сделки купли-продажи ни Техпаспорт, ни Техплан, ни Кадастровый паспорт не нужен (при регистрации перехода права, регистратор сам получает существующие сведения из кадастра);
  Исключение – когда Техпаспорт требует участвующие в сделке банк-кредитор, страховщик, нотариус или органы опеки (для своих внутренних целей);
• Если квартира НЕ стоит на кадастровом учете, то для совершения с ней сделки необходимо поставить ее на кадастровый учет, а для этого требуется заказать Технический план.

Кроме того, Техплан квартиры надо будет заказать в случае устройства перепланировки квартиры (для внесения соответствующих изменений в кадастр), а также в случае обнаружения несоответствия реальных технических данных и данных, учтенных ранее (ошибки технического или кадастрового учета в ЕГРН).

Срок действия Технического плана квартиры, так же как и срок действия Техпаспорта – не ограничен. Он считается действительным до тех пор, пока ему соответствует фактическое техническое состояние квартиры (расположение стен, перегородок, проемов, и т.п.).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).