Проверяем основание получения прав на квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

С наличием зарегистрированных прав собственности на квартиру мы (Покупатель) разобрались на предыдущем шаге. Теперь посмотрим, как эти права были получены, что являлось основанием регистрации прав собственности на эту квартиру. Другими словами, смотрим, каким образом наш Продавец умудрился стать ее владельцем. Именно это обстоятельство, на самом деле, имеет ключевое значение при проверке «юридической чистоты» квартиры. Почему?

Потому что существует много спорных ситуаций (или даже незаконных действий), которые не мешают регистрации прав собственности. Но именно основания регистрации этих прав покажут знающему человеку, есть ли вопросы к зарегистрированному праву, есть ли риск его оспаривания, обременения или аннулирования.

У Продавца на руках обязательно должен быть главный правоустанавливающий документ на квартиру – тот, на основании которого было зарегистрировано его право собственности. Это может быть договор передачи жилья в собственность в результате приватизации, или дарственная на квартиру, или Договор купли-продажи, и т.п. В Свидетельстве о праве собственности (Титуле) такой документ-основание раньше указывался отдельной строкой (см. пример):

  ♦ Пример основания получения права на Титуле ♦
     (Жми! И откроется пример во всплывающем окне.)

Теперь та же информация указывается в Выписке из ЕГРН на квартиру, в отдельной графе.

  ♦ Пример основания получения права в Выписке из ЕГРН ♦
     (Жми! И откроется пример во всплывающем окне.)

Правда, нужно учесть, что не каждая Выписка ЕГРН содержит сведения об основании получения права собственности (подробнее о типах выписок – см. в Глоссарии по ссылке).

Почему это так важно?

Именно этот документ-основание определяет, «откуда ноги растут» у существующего права собственности, и показывает, на каком основании это право было получено самим Продавцом.

Может возникнуть вопрос – а какая разница на основании чего было получено это право собственности на квартиру? Главное – оно получено и зарегистрировано!

Всё так. Только каждое право может быть оспорено и признано впоследствии недействительным или даже ничтожным. Соответственно, недействительными будут считаться и все последующие сделки с переходом этого права. В этом и есть главный риск покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости. И этот риск зависит как раз от того самого основания регистрации права собственности.

Другими словами, документ-основание покажет нам каких именно рисков (т.е. каких причин для оспаривания или аннулирования прав нашего Продавца) можно ожидать в нашем случае. И уровень этого риска будет определять наше решение, стоит ли покупать такую «квартиру с зарытыми в ней проблемами», или лучше отказаться от нее. Или – сначала решить обнаруженную проблему, а потом только выходить на сделку с этой квартирой.

Этой проверкой мы и займемся далее.

Оснований для владения квартирой может быть несколько. Соответственно, и вариантов документов-оснований также – несколько.

Если не считать экзотические причины получения квартиры в собственность (например, квартира передана президентским указом за персональные заслуги перед Отечеством), то в практике встречается всего десяток типов таких документов, указывающих, на каком основании квартира была получена в собственность.

Основания получения прав собственности на квартиру (варианты)

Каждое такое основание получения права собственности, указанное ниже, имеет под собой конкретный документ, который детально рассмотрен на отдельных страницах по соответствующим ссылкам ниже.

Итак, выбранная нами для покупки квартира могла быть прежде:  

1. приватизирована
2. куплена на первичном рынке
3. куплена (или получена по договору мены) на вторичном рынке
4. получена в результате выплаты пая ЖСК (ЖНК)
5. получена в наследство
6. получена в дар
7. получена в результате соглашения о разделе имущества
8. получена на основании решения суда
9. приобретена в ипотеку
10. приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением

Для просмотра конкретного варианта (Вашего случая) – перейдите по соответствующей ссылке. Выход оттуда вернет Вас снова на эту страницу, и мы продолжим шаги ИНСТРУКЦИИ.

Особенности проверки правоустанавливающих документов

А что если Продавец с прискорбием сообщил нам о том, что документ-основание у него не сохранился, что он его потерял, или его украли враги?

Или если этот документ у него имеется, но доверия не вызывает – в частности, из-за отсутствия на нем регистрационных штампов Росреестра (с июля 2022 года Росреестр перестал ставить свои штампы на документах принятых на регистрацию), или из-за его «не совсем корректного внешнего вида». Что тогда?

Тогда вежливо просим Продавца заказать и получить из Росреестра особую Выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. В этой выписке будет указано, когда и на основании чего текущее право собственности было получено, а также будут указаны предыдущие собственники этой квартиры (если они были). Пример такой выписки из реестра можно посмотреть по ссылке.

Но даже такая выписка не дает полной информации о подробностях предыдущей сделки с этой квартирой (например, если квартира была прежде куплена или получена в дар). Для подробностей нужен сам документ-основание (его полный текст). Этот документ так же хранится в архиве Росреестра, и его копию владелец квартиры тоже может заказать. Тогда уже будет получена скан-копия этого документа с подписью и печатью сотрудника Кадастровой палаты Росреестра. На этой копии, согласно приказу Росреестра, будет проставлена специальная «надпись» о соответствии ее оригиналу (образец «надписи» – см. здесь).

Если документ-основание (например, Договор купли-продажи квартиры или Решение суда) был на нескольких листах, то его копия будет представлена в виде прошитого, скрепленного и пронумерованного многостраничного документа с указанной «надписью» и печатью на последнем листе.

А из-за изменений в правилах регистрации, при проверке мы обращаем внимание не только на содержание документа-основания, но и на его дату. Если дата его регистрации была до 29 июня 2022 года, то на документе мы должны увидеть синие штамп и печать Росреестра. А если право собственности Продавца было зарегистрировано позже этой даты, то на документе будет только штамп МФЦ о переводе в электронный вид (см. примеры ниже).

  ♦ Пример регистрационного штампа Росреестра ♦
     (Жми! Документ откроется во всплывающем окне).
     Прим.: Штампы Росреестра на документах ставили до 29 июня 2022 года.

  ♦ Пример штампа МФЦ о переводе в электронный вид ♦
     (Жми! Документ откроется во всплывающем окне).

Причина получения права собственности – это один из основных элементов проверки документов на квартиру на вторичном рынке. Именно здесь становится видна правовая история квартиры, и именно здесь определяются те или иные типы юридических рисков, которые всегда присутствуют в сделках купли-продажи недвижимости.

Разные основания регистрации права собственности несут в себе разные возможности и вероятности оспаривания сделки в будущем. 

Для лучшего понимания, что несет в себе повышенные риски, а что – пониженные, можно изучить каждый вариант в отдельности. Но если Вы хотите посмотреть только один из перечисленных выше вариантов (именно Ваш случай), просто нажмите соответствующую ссылку на нем. 

Итак, мы выяснили, каким образом Продавцу подфартило стать собственником квартиры.

Изучив документ-основание, мы открыли для себя историю этой квартиры, и разобрались с типами рисков в каждом конкретном случае.

Вернулись снова на эту страницу. Что дальше?

Идем далее по списку базового пакета документов.