Подготовка расчетов при купле-продаже квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

На условия «утром деньги – вечером стулья» наш Покупатель, скорее всего, не согласится. Поэтому нам, как Продавцу, придется с ним договариваться о более деликатных способах расчета.

Как передавать деньги при продаже квартиры – вопрос принципиальный для обеих сторон сделки.

На предыдущих шагах Инструкции мы говорили, что принципиальные условия взаиморасчетов (наличные или безнал, порядок и условия передачи денег) мы с нашим Покупателем обговорили заранее, и прописали их в Договоре об авансе.

Из-за всенародной любви к наличным деньгам, до сих пор некоторая часть​ денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир на вторичном рынке происходит именно наличным путем. Чаще всего для этого используют банковскую ячейку (подробнее об этом способе расчетов – см. по ссылке). Кроме того, ячейка спасает и при расчетах в сложных альтернативных сделках (об этом ниже).

Поэтому здесь мы для примера рассмотрим вариант, когда за продажу квартиры нам передают наличные деньги. Принцип получения денег по безналу – аналогичный (ссылки на подробные алгоритмы проведения безналичных расчетов дадим ниже).

Технология передачи денег через банковскую ячейку (индивидуальный сейф) давно «обкатана» на рынке недвижимости, удобна и вполне безопасна. Если не совершать глупостей. Речь идет об условиях доступа к ячейке, которые прописываются в допсоглашении к договору аренды ячейки (условия раскрытия аккредитива будут аналогичные).

Условия доступа Продавца квартиры к деньгам

Как устроена ячейка, и как происходит через нее расчет (в деталях), можно почитать по ссылке выше. Здесь же мы рассмотрим только наиболее важные для нас моменты, позволяющие получить деньги за проданную квартиру без всяких сложностей и неожиданных сюрпризов.

Условия доступа к ячейке (равно как и условия раскрытия аккредитива) – являются ключевым моментом в практике денежных расчетов при подготовке сделки. Что для нас (Продавца) здесь наиболее важно?

Срок нашего доступа, и представляемые для доступа документы.

Так как срок нашего доступа к ячейке ограничен допсоглашением, то в наших интересах проследить, чтобы этот срок был достаточным, даже если произойдет задержка в регистрации сделки. Чем больше мы заложим запас времени для нашего доступа, тем безопаснее для нас (например, срок нашего доступа = срок регистрации + две недели на возможную задержку).

Возможно, нам придется доплатить банку за дополнительный срок аренды ячейки, но это небольшая сумма, и оно того стоит.

Сроки регистрации, а также причины и сроки задержек в регистрации указаны по соответствующим ссылкам в Глоссарии.

Что касается предоставления документов для доступа к ячейке, то здесь правило простое – не должно быть ничего лишнего! То есть в условиях доступа не должно быть никакого дополнительного документа, получение которого мы не можем контролировать.

Основное условие получения нами денег – это передача права собственности на квартиру Покупателю. Мы подтверждаем это банку, предъявляя ему после регистрации свежую Выписку из ЕГРН, где в качестве собственника будет фигурировать уже наш Покупатель. Эту выписку из реестра мы получим на руки в МФЦ (если документы в Росреестр мы подавали через МФЦ) вместе с нашим экземпляром Договора купли-продажи квартиры (ДКП) после завершения процесса регистрации.

Важно! В заявлении на регистрацию перехода права, нам (Продавцу) нужно не забыть указать получение выписки. То есть в стандартной форме заявления нужно поставить галочку напротив строки: «Для удостоверения проведенной регистрации… прошу: выдать Выписку из ЕГРН».

На возвращенном нам экземпляре Договора купли-продажи квартиры (ДКП), вместо гербовой печати и штампа Росреестра, будет стоять штамп (отметка) МФЦ о принятии документов на регистрацию и переводе их в электронный вид для отправки в Росреестр.

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

При электронной регистрации сделки, печати и штампы на бумажных документах отсутствовали и ранее.

После отмены печатей и штампов Росреестра на договорах, основным подтверждением передачи права собственности на квартиру стала служить Выписка из ЕГРН, в которой после регистрации сделки будет значиться уже имя Покупателя. Сам договор, подписанный сторонами, с отметкой МФЦ, по желанию Покупателя тоже можно оставить в числе условий доступа, хоть он уже и потерял вид надежного документа без привычных «гербовых» атрибутов.

 Легкость подделки таких документов для получения доступа к ячейке вовсе не дает Продавцу шанса завладеть деньгами Покупателя, не продав ему квартиру. Почему? Об этом рассказали эксперты на нашем тематическом ФОРУМЕ (по ссылке).

Мы также можем согласиться (если Покупатель будет настаивать) на условие нашей «выписки» из квартиры, для получения доступа к ячейке. В этом случае срок нашего доступа должен быть еще увеличен на время снятия всех членов нашей семьи с регистрационного учета.

Тогда для получения доступа к ячейке, мы предъявляем в банк, кроме Выписки из ЕГРН и ДКП, еще и Выписку из Домовой книги, либо свой паспорт с соответствующим штампом о снятии с регистрационного учета (как будет указано в допсоглашении).

Ничего лишнего!

Никаких дополнительных документов нам включать в условия доступа не следует, иначе мы этого доступа можем вообще не получить. Например, Покупатель может предложить включить туда еще и Передаточный акт. Ответ – нет. Ведь сам Покупатель, получив право собственности, может уклониться от подписания этого акта (дескать, потом подпишем), а мы в этом случае лишаемся доступа к деньгам.

Иногда бывает, что в условия доступа, обозначенные в допсоглашении, включают помимо документов еще и обязательное присутствие самого Покупателя (буквально это звучит как «доступ к ячейке обеспечивается в присутствии одновременно следующих лиц – ФИО Продавец, ФИО Покупатель»).

Это тоже не рекомендуется делать, т.к. в этом случае мы снова попадаем в зависимость от адекватности нашего Покупателя (если он вовремя не придет в банк после регистрации сделки, нас без него к деньгам не допустят).

Как получать деньги, если наша квартира – альтернативная?

В случае «альтернативной сделки», когда мы, продавая свою квартиру, покупаем взамен другую (см. рисунок ниже) – для нас ситуация по части взаиморасчетов даже упрощается. Если доплата нам или от нас не предусмотрена, то мы в процессе сделки денег вообще не видим (как Продавец-1 на рисунке). Деньги передаются от Покупателя сразу Продавцу-2. А наша забота в этом случае – только контроль документов покупаемой нами «альтернативной» квартиры-2.

Если доплата нам или от нас присутствует, то это сопровождается арендой дополнительной ячейки (для закладки этой самой доплаты), и отдельным допсоглашением о доступе к ней.

Если же в «альтернативной сделке» мы находимся в конце «цепочки» (т.е. мы – конечный получатель денег – Продавец-2), а наш «юридический Покупатель» продает свою квартиру (квартиру-1 на рисунке), и взамен покупает нашу (квартиру-2), то мы подписываем допсоглашение с первым (головным) Покупателем, и вместе с ним закладываем его деньги в ячейку, из которой потом будем их забирать.

Нюансы таких денежных расчетов именно для альтернативных сделок и цепочек квартир, мы вынесли в отдельную заметку (см. ссылку ниже):

Проверить купюры на подлинность мы можем в самом депозитарии банка, во время закладки денег в ячейку. Обычно, в каждом хранилище есть комната, где стоят детекторы и счетчики валют – как раз для таких случаев.

Можно также попросить об этом сотрудников депозитария, чтобы проверку и пересчет банкнот выполнили они (но это уже дополнительная платная услуга). Кстати, те же сотрудники охотно ответят нам на вопросы по поводу аренды ячейки для проведения сделки купли-продажи квартиры, объяснят типовые условия допсоглашения и порядок доступа к сейфу.

И, кстати, не следует удивляться, если Покупатель попросит у нас Расписку в получении денег. Эту расписку мы ему дадим, но – когда, в какой момент, в каком виде и на каких условиях – рассказано в Глоссарии по ссылке.

Если деньги мы получаем безналичным путем

Самым распространенным безналичным способом расчетов по сделкам является банковский аккредитив или его техническая производная, специально разработанная для рынка недвижимости, которую предлагают крупные ипотечные банки – так называемый «сервис безопасных расчетов» (как это все работает – см. по ссылкам).

Порядок передачи денег по сделке здесь такой же, как и в случае с банковской ячейкой, только роль ячейки-сейфа выполняет банковский счет. Деньги Покупателя перед регистрацией «замораживаются» на отдельном счете посредника (банка), а после успешной регистрации переводятся посредником на счет Продавца. О пересчете и подлинности купюр нам здесь заботиться уже не надо (зато нам надо позаботиться о том, чтобы в ДКП был указан способ получения денег).

Удобной альтернативой расчетов безналичным путем могут стать и расчеты через нотариуса. Подготавливая и заверяя Договор купли-продажи квартиры у нотариуса, мы можем дополнительно заказать ему услугу депонирования денег на время регистрации сделки (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

Удобство для нас здесь в том, что заверенный нотариусом договор практически гарантирует прохождение регистрации в Росреестре без задержек и приостановок (что для нас, как получателя денег, очень важно), а сама услуга депонирования денег у нотариуса оформляется гораздо проще и дешевле, чем в банке.

Кроме того, нотариус в курсе деталей сделки (в отличие от банка), а значит, какие-либо проблемы и спорные моменты с расчетами при купле-продаже квартиры – исключены. Нотариус выступает в этом случае гарантом и независимым арбитром не только по составлению договора, но и по безопасной передаче денег по нему.

Итак, ячейку в депозитарии банка мы подозрительно осмотрели, деньги пересчитали, перещупали, перенюхали – все в порядке, купюры подлинные. Вместе с нервно икающим Покупателем запечатали их в железный сейф, подписали условия доступа к ним, и пошли эти самые условия выполнять.