Сервис безопасных расчетов (СБР) в сделках с недвижимостью

В сделках купли-продажи квартир, при безналичных расчетах, наряду с аккредитивом используются еще один похожий на него способ, который принято называть «Сервис безопасных расчетов» или СБР.

Этот сервис предлагают крупнейшие банки, которые создали свои собственные отдельные структуры для кредитования и проведения сделок с недвижимостью. В таких структурах обязательно есть услуга электронной регистрации сделок, и есть прямая онлайн-связь с Росреестром, позволяющая получать данные о произошедшей регистрации.

Например, СБР есть в структуре «ДомКлик» (от Сбербанка), в структуре «Метр квадратный» (от банка ВТБ).

Также сервис СБР могут предлагать крупные платформы по недвижимости (например, ЦИАН).

Что же такое – Сервис безопасных расчетов, как он работает, и чем он отличается от аккредитива? Какие у этого сервиса преимущества и недостатки?

Сейчас разберемся.

Как работает Сервис безопасных расчетов?

СБР может использоваться как при ипотечных сделках купли-продажи квартир, так и в сделках без кредитных средств, как на первичном рынке жилья, так и на вторичном.

Для начала нужно, чтобы у Покупателя и у Продавца были открыты свои личные счета в банке (можно в разных банках). Банки могут быть любыми, но выгоднее открыть счета в том же банке, в котором предоставляется сервис СБР – тогда перевод между счетами будет без комиссии.

Для проведения расчетов банк открывает номинальный счет, как правило, в структуре своего дочернего юрлица, которое занимается организацией и сопровождением сделок с недвижимостью. «Номинальный» означает, что такой счет может открыть одно лицо, а получать деньги с него – другое лицо.

Порядок действий при расчетах через СБР

1. Покупатель переводит деньги (собственные и/или кредитные средства) со своего счета на номинальный счет СБР;
2. Деньги «замораживаются» на номинальном счете до регистрации сделки в Росреестре, Покупатель не может забрать их оттуда до завершения процесса (т.е. условия аналогичные аккредитиву);
3. Банк по электронным каналам связи самостоятельно формирует запрос в Росреестр и получает оттуда подтверждение, что переход права собственности произошел, после чего сразу зачисляет деньги на счет Продавца квартиры;
4. Покупатель и Продавец получают СМС о том, что сделка состоялась, а также получают на электронную почту подтверждающие документы – платежные поручения и Выписки из ЕГРН с обновленными данными о собственнике квартиры.

Примечание.

В связи с тем, что с 1 марта 2023 года Росреестр закрыл сведения о собственниках недвижимости, если их запрашивают третьи лица, банку для доступа к полным данным ЕГРН требуется разрешение нового собственника (Покупателя). Поэтому, на вторичном рынке, где используется СБР, Покупателю от банка поступит СМС со ссылкой на страницу предоставления доступа к сервису Минцифры для получения данных о гражданах и их имуществе. После того, как Покупатель разрешит доступ к своим данным, банк увидит, что право собственности зарегистрировано на имя Покупателя, и только тогда переведет деньги на счёт Продавца.

Еще лучше, если Покупатель заранее оформит согласие на раскрытие своих персональных данных в Выписках ЕГРН, обратившись в МФЦ.

Сервис безопасных расчетов используют, обычно, в комплекте с услугой электронной регистрации сделки. Вдобавок, банки настойчиво предлагают еще и свои услуги по юридическому сопровождению сделки (как банки проверяют квартиры, можно узнать из отдельной заметки, по ссылке).

Если во время сделки с СБР, по каким-либо причинам регистратор приостанавливает процесс регистрации перехода права, то деньги остаются на номинальном счете (т.е. обеспечивается их сохранность для Покупателя) до выяснения причин. Если регистратор запрашивает дополнительные документы, и они предоставляются участниками сделки, то регистрация завершается штатным порядком. Если приостановка привела к отказу в регистрации, то деньги с номинального счета возвращаются Покупателю.

Какие документы нужны для проведения расчетов через СБР?

Для подготовки расчетов и открытия номинального счета, Продавец и Покупатель квартиры должны предоставить в банк следующие документы:

• Свои паспорта (а если продавцом выступает юрлицо, то оно представляет свои учредительные документы);
• ИНН;
• Договор купли-продажи квартиры (на вторичке) или Договор долевого участия (на первичке);
• Продавец предоставляет в банк реквизиты своего личного счета для перечисления денег после регистрации сделки.

Менеджер банка проверяет состав и комплектность документов и предлагает сторонам подписать договор на обслуживание в Сервисе безопасных расчетов. Оплачивает услугу, как правило, Покупатель. На все-про-все, включая открытие номинального счета, уходит, обычно, около получаса.

Если в операции участвуют кредитные средства, то Покупатель сначала должен согласовать получение ипотечного кредита с банком, и только потом заключать договор на оказание услуги СБР.

Сколько ждать перевода денег Продавцу через СБР?

В среднем с момента оформления услуги СБР и до перечисления денег на счет Продавца, проходит 5 рабочих дней. Этот срок зависит от срока регистрации сделки в Росреестре и от своевременного получения этих данных банком.

С момента подтверждения регистрации, как правило, деньги поступают на счет Продавца в течение 1-2 рабочих дней. Подтверждением перевода служат платежные поручения банка (высылаются участникам сделки на электронную почту), а также СМС-уведомления о совершенном переводе.

Продавцу здесь ничего делать не нужно, деньги зачисляются на его счет автоматически.

Плюсы и минусы СБР

Несмотря на настойчивое проталкивание банками своих СБР-сервисов при оформлении электронных сделок с квартирами, все же у СБР есть не только преимущества, но и недостатки.

Плюсы у Сервиса безопасных расчетов такие же, как и у аккредитива, но дополняются еще одним удобством для Продавца, получающего деньги. Ему не нужно будет после регистрации сделки приходить в банк и представлять документы, подтверждающие продажу квартиры для того, чтобы деньги Покупателя банк перевел на счет Продавца. Сервис СБР самостоятельно получает данные из Росреестра о зарегистрированном переходе права, и автоматически переводит деньги на счет Продавца (обычно, не позднее следующего рабочего дня). Это, наверное, главное удобство СБР, по сравнению с аккредитивом.

Но это удобство работает только если заказать дополнительно услугу электронной регистрации сделки. Если же регистрацию участники сделки проводят самостоятельно (через МФЦ), то для перевода денег банк потребует предоставления документа, подтверждающего регистрацию перехода права собственности (Выписку из ЕГРН).

Итак, плюсы СБР следующие:

• Безопасность (с позиции сохранности и передачи денег, Покупатель не сможет забрать деньги с номинального счета СБР без согласия Продавца).
• Можно использовать как в сделках с ипотекой (в т.ч. в маткапиталом в качестве первоначального взноса), так и без ипотеки.
• Можно использовать как на первичном рынке (в т.ч. при уступке права требования), так и на вторичном рынке.
• Простота и удобство (быстрое оформление, автоматизация процесса: один раз подписываются документы в банке, дальше все происходит онлайн без участия контрагентов). Можно отслеживать текущий статус сделки онлайн – через личный кабинет сервиса.
• Невысокая стоимость услуги СБР (порядка 3,5 тыс. руб.).
• Для Покупателя – наличие банковских документов, подтверждающих оплату купленной квартиры (для получения налоговых вычетов, и на случай судебных споров).
• Для Продавца – нет необходимости приезжать в банк и подтверждать факт регистрации продажи квартиры (банк сам получает данные из Росреестра и сразу переводит деньги Продавцу).
• Покупатель, по согласованию с Продавцом, может указать дополнительные условия для перечисления денег Продавцу (об этом заявляет ДомКлик) – например, снятие прежних жильцов с регистрационного учета из проданной квартиры и/или отсутствие долгов за ЖКУ. В таком случае, перевод денег состоится только после документального подтверждения выполненных условий.
• Продавцом может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Допускается наличие нескольких получателей денежных средств по договору (в Сбере, например – до 5-ти человек).
• Допускается проведение расчетов как в прямых, так и в альтернативных сделках.
• Если счет Продавца открыт в том же банке, который предоставляет услугу СБР, то никаких дополнительных комиссий за перечисление или снятие денег со счета, обычно, не взимается.

Все эти «плюсы», конечно же, перечисляются на сайтах банков, предоставляющих услуги СБР. Преимущества и удобство Сервиса безопасных расчетов очевидны – ведь его специально создавали и дорабатывали под условия конвейерного проведения сделок купли-продажи квартир. Что же здесь может быть не так? Какие тут могут быть «минусы»?

Какие у СБР минусы?

А «минусы», в основном, состоят из тех фактов, что некоторые из перечисленных выше «плюсов» просто не работают, или работают не так, как о них заявлено!

Чаще всего, проблемы возникают из-за т.н. человеческого фактора (безграмотность и халатность некоторых менеджеров банка, пример – здесь).

Периодически возникают нарушения сроков перевода денег Продавцу, а также проблемы/задержки с возвратом денег Покупателю, если регистрация не состоялась. Причины могут быть как технического характера, так и безответственная работа менеджеров сервиса.

Дополнительные условия от Покупателя для перевода денег Продавцу (например, подтверждение снятия всех жильцов с регистрационного учета, подписанный сторонами Акт приема-передачи квартиры, и т.п.) тоже не всегда удается применить. Причины этого могут оказаться весьма загадочные…

Сложные альтернативные сделки, где помимо основной суммы, используются промежуточные доплаты, тоже не склеиваются с «конвейерной техникой» СБР.

Ну и сама автоматизация этого процесса может сыграть злую шутку с его участниками, так как если что-то пойдет не по плану, то найти в банке ответственного человека за этот «автопилот», и быстро все наладить бывает очень сложно, а то и вовсе невозможно (пример – здесь).

Есть еще и такой нюанс! Когда Покупатель берет квартиру за свои деньги (без ипотеки), то Сбербанк обижается и отказывает ему в доступе к СБР, либо предлагает ему заказать в банке дополнительную услугу «Сделка под ключ» с юридическим сопровождением и подготовкой договоров (а стоимость этой услуги примерно в 10-15 раз дороже, чем сам СБР). Вот цитата от Домклик:

«Если у вас сделка без ипотеки, для успешного и правомерного проведения сделки закажите экспертное сопровождение под ключ – безопасные расчеты не предоставляются отдельно».

Кроме того, сервис СБР, чаще всего, предоставляется вместе с электронной регистрацией сделки (которую тоже осуществляет банк). Но если вдруг у Продавца и/или Покупателя случился форс-мажор, то при электронной регистрации от банка, ни тот, ни другой не смогут приостановить или отменить регистрацию по заявлению в Росреестр. При обычной регистрации, такая возможность им доступна.

Нужно понимать, что в случае расчетов через СБР, по сравнению с аккредитивом, юридически отношения сторон регулируются внутренними договорными условиями с банком, а не статьями ГК РФ (как в случае с аккредитивом). Более того, ответственность здесь возникает не у самого банка (как в случае с аккредитивом), а у его дочерней компании – некоего ООО, через номинальный счет которого и проходят все деньги.

Негативным фактором может выступать навязывание сотрудниками банка проведение сделки через СБР. Условие может быть включено в договор «по умолчанию» и только после подписания документов клиенту сообщается о необходимости оплаты дополнительной услуги.

Эксперты подсказывают

При подготовке расчетов по сделке, не забывайте о существовании других безопасных способов передачи денег за квартиру – аккредитив, депозит нотариуса, банковская ячейка.

И хотя сервис СБР (особенно, от Сбербанка – «ДомКлик») технически удобен для проведения расчетов и используется в сделках с недвижимостью довольно часто, все же имеет смысл обратить внимание на отзывы тех, кто им уже воспользовался.

К слову, стоимость аккредитива, как правило, ниже, чем стоимость услуги СБР. И аккредитив можно открыть в любом банке, а СБР можно провести только в ипотечных центрах Сбербанка или ВТБ (и их агентов).

При этом, Сервис безопасных расчетов от Сбера (ООО «Домклик» – СБР) более гибкий и функциональный, чем аналогичный сервис от ВТБ (ООО «Метр квадратный» – СБР).

Другие способы расчетов при купле-продаже квартир – см. по ссылке в Глоссарии.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).