Не торопитесь вносить аванс! Показательный случай с моим клиентом

Если вы выбрали квартиру своей мечты, цена вас устраивает, а Продавец вам мило улыбается, то не стоит торопиться вносить аванс, даже если вам сразу показывают документы на квартиру. Эти документы могут быть настоящими, но… старыми (т.е. с устаревшими данными), и могут ввести Покупателя в опасное заблуждение.

О том, как наркоман пытался продать квартиру по старым документам о собственности, рассказал эксперт по недвижимости Дмитрий Самойлов.

Этот случай произошел лет 7 назад, но он достаточно показательный, чтобы на его примере продемонстрировать как пословица «доверяй, но проверяй» работает в жизни.

Мой клиент сам нашел себе квартиру и обратился ко мне с просьбой проверить все документы и сопроводить сделку. Нет проблем! Стал выяснять у него некоторые детали насчет той квартиры, которую он себе подобрал. Он сказал, что продает ее молодой парень, который сразу показал документы на квартиру – Свидетельство о наследстве по завещанию и Выписку из ЕГРН. На первый взгляд, там «вопросов нет», чистая продажа, без альтернативы. А саму квартиру парень, к тому же, продает немного дешевле, чем такие квартиры стоят в том же районе. Цена очень выгодная, и желающих на нее хватает.

Я спросил клиента, не вносил ли он за нее аванс? Он сказал, что еще нет. И, как потом оказалось – очень правильно сделал.

Созвонились с продавцом, договорились о встрече, подъехали. Хозяин квартиры действительно оказался молодой парень лет 28-30 на вид, слегка заторможенный (потом уже стало ясно почему). Спокойно отвечал на все вопросы, без проблем показал свой паспорт, то самое Свидетельство о наследстве и Выписку из ЕГРН.

Первая мысль была, естественно, о возможных других наследниках, но изучив свидетельство, стало понятно, что здесь проблем быть не должно. Во-первых, наследство было оформлено по завещанию от бабушки внуку (и в завещании других наследников не было), а во-вторых, в права наследования он вступил более 10 лет назад, что практически исключало риск появления новых законных наследников.

Вроде бы все нормально, паспорт настоящий, прописка по этому адресу, правоустанавливающий документ на руках, собственность на квартиру зарегистрирована, выписка из реестра это подтверждает. Только вот… сама выписка, как и свидетельство о наследстве, имели дату выдачи 10-летней давности. То есть, когда хозяин квартиры вступил в наследство и зарегистрировал свои права, тогда и выписку из реестра получил, соответственно. И опять, казалось бы, все выглядит вполне естественно и объяснимо, придраться было не к чему.

Под эти документы Продавец и хотел получить аванс, обозначив нам кругленькую сумму в 100 тыс. руб. В принципе, такой размер аванса за двухкомнатную квартиру в Москве был приемлемым, но меня не отпускали сомнения…

Уже не помню, что именно меня тогда насторожило – то ли риэлтерское чутье (все-таки многолетний опыт имеется), то ли бегающие глаза хозяина квартиры (он постоянно отводил взгляд и почти не смотрел в глаза). Но я настоял на том, чтобы до внесения аванса удостовериться, что все данные о собственности в ЕГРН на настоящий момент соответствуют тому, что указано в старых документах на квартиру. Я сказал, что выписку из реестра мы возьмем самостоятельно, и если там все данные сходятся, то аванс внесем в тот же день.

В ответ Продавец выдал нервную реакцию, явно не ожидая от нас таких действий, и стал напирать на то, что он специально скинул цену, чтобы продать квартиру побыстрее, и желающие у него и так уже есть. Мой клиент тоже был не очень рад такому исходу, так как квартира, как ему казалось, могла запросто уйти у него из-под носа. Но благоразумие победило, мои доводы в необходимости предварительной проверки до внесения аванса все-таки оказались весомыми.

На том и разошлись, договорившись созвониться через пару дней после получения нами актуальной Выписки из ЕГРН по его квартире. Каково же было удивление моего клиента, когда после получения свежей выписки (тогда еще персональные данные собственников были открытыми для всех), там оказалось ФИО собственника не Павел Иванов (как, условно, звали нашего Продавца, согласно паспорту и документам на наследство), а некая Людмила Петрова!

Не буду утомлять читателя долгими рассказами о наших дальнейших переговорах с Продавцом, о выяснении нестыковок с собственниками, о постепенном распутывании клубка неожиданных обстоятельств. Скажу только, что мой клиент, узнав в чем дело, прислушался к моим советам и отказался от покупки этой квартиры. Иначе он вполне мог потерять круглую сумму, если бы внес аванс сразу под те самые старые документы на квартиру.

А теперь расскажу, собственно, в чем там оказалось дело, и почему так важно проводить базовую проверку квартиры еще ДО внесения аванса.

Как наркоман продавал квартиру

Этот самый Павел Иванов (имя условное) действительно 10 лет назад получил в наследство от своей бабушки двухкомнатную квартиру. Видимо, бабушка так сильно любила своего внука, что написала завещание на него одного. Паша переехал от родителей в эту квартиру, стал жить отдельно, самостоятельно, и… загулял. Квартира стала местом тусовки дворовой молодежи.

Вскоре мать Паши стала замечать за ним некоторые странности в поведении. Паша уклонялся от разговоров, избегал общения с родственниками, стал грубым и раздражительным, постоянно искал, где взять денег. Подозрения вскоре подтвердились – оказалось, Паша подсел на наркотики. Все уговоры и убеждения матери были бесполезны, сын скатывался в пропасть.

Тогда мать, понимая, чем это может закончиться, настояла на переоформлении завещанной квартиры на себя (Паша, при этом, оставался там жить и был там прописан). Квартиру переоформили через дарение на мать. Так в ЕГРН появилась запись о новом собственнике – Людмиле Петровой (имя условное), а ее сын-наркоман перестал быть законным владельцем.

Прошло несколько лет. Паша, видимо, не собирался завязывать с наркоманской жизнью, и погружался в нее все глубже и глубже. Постоянная нужда в деньгах заставила его пойти на аферу с продажей квартиры. Старые документы о собственности у него сохранились, прописка в этой квартире была действующей, паспорт в порядке – то есть для потенциального Покупателя все выглядело вполне благопристойно. На этом Паша и решил сыграть – то ли друзья-наркоманы надоумили, то ли чужие голоса в голове нашептали.

Объявление о продаже двухкомнатной квартиры он дал сам от имени хозяина (хотя, в реальности, он уже не был собственником). Цену выставил немного ниже, чем рыночная стоимость похожих квартир, в расчете на то, что Покупатели сбегутся гурьбой и не будут глубоко вникать в детали.

Паша понимал, что продать квартиру он, конечно, не сможет, так как право собственности на нее он уже давно передал своей матери. Но расчет был на то, что на привлекательную цену сбежится много Покупателей, и он сможет собрать с них авансы, после чего… тут, видимо, Паша планов уже не строил. Главное, взять деньги, быстро и много, а там «как карта ляжет».

Его расчет, в целом, оправдался – Покупатели, действительно, сбежались на такое заманчивое предложение (и мой клиент был среди них). Паша встречал их вежливо, показывал квартиру, предъявлял свой паспорт с пропиской по этому адресу, и демонстрировал документы на квартиру – те самые Свидетельство о праве на наследство и Выписку из ЕГРН. Загвоздка была в том, что документы на квартиру были настоящими, но… устаревшими. И вот тут уже надо было проявлять бдительность и осторожность, чего у большинства Покупателей никак не проявилось. Старая уловка со снижением цены сработала как обычно – в погоне за выгодой, люди теряли осторожность. Мошенникам только того и надо.

Паша спокойно устраивал просмотры квартиры, принимал Покупателей, и всем, кто заинтересовался (включая моего клиента) объявлял сумму аванса в 100 тыс. рублей. Мать (истинный собственник квартиры) об этом, конечно же, ничего не знала.

Сколько он таким образом успел собрать денег с доверчивых Покупателей, и как они потом возвращали назад свои деньги, я не знаю, но то, что мы с моим клиентом вскрыли эту ситуацию еще на этапе предавансовой проверки квартиры – это нас спасло от потери денег.

Предавансовая проверка квартиры – обязательна!

Этот случай наглядно показывает, что проверять квартиру нужно не только тщательно, но и вОвремя! Основные и (важно!) актуальные на текущий момент сведения об объекте недвижимости и правах на него нужно проверять еще ДО внесения аванса или задатка. И только если по основным данным вопросов нет, то можно заключать авансовое соглашение (или Предварительный договор) и потом уже проверять все документы – как на квартиру, так и на собственника, более тщательно.

К основным сведениям, которые нужно проверять в первую очередь еще до внесения аванса, я отношу паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру и свежую (актуальную на данный момент) Выписку из ЕГРН. Тем более, что сейчас такую выписку хозяин квартиры может получить моментально и бесплатно в электронном виде через свой персональный аккаунт на Госуслугах. Процесс заказа и получения электронной выписки происходит прямо на глазах Покупателя, поэтому такой способ получения актуальных данных из реестра о характеристиках объекта недвижимости и о зарегистрированных на него правах очень удобен.

Рекомендую всем поступать именно так.

Важно также понимать, что уже после внесения аванса или задатка, в процессе проверки документов на квартиру, может обнаружиться какая-либо проблема, которая заставит Покупателя отказаться от приобретения этой квартиры. Тогда снова встает вопрос – как вернуть внесенный аванс. Тут уже надо знать, как правильно составить авансовое соглашение. Но об этом я расскажу в следующий раз.

Еще истории из жизни рынка недвижимости!

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).