Сделка по интернету. Как я купила квартиру в Москве дистанционно.

Инвестировать в недвижимость можно даже сидя на диване, не выходя из дома. Реальным примером такой удаленной сделки на основе своего опыта поделилась с нашим порталом специалист по налоговым вычетам – Валерия Назаренко.

Мы попросили ее подробно рассказать, как происходил сам процесс дистанционной покупки квартиры через интернет. И какой подход она использовала для выбора и оценки инвестиционной привлекательности жилья. Получилась вот такая история.

В июне 2018 года я переехала из Сибири в Краснодар для работы в офисе налогового сервиса по возврату НДФЛ. За это время я уже успела купить и продать свою первую недвижимость, которая принесла мне стартовый капитал фактически с нуля (об этом я рассказывала в предыдущей статье). И вот теперь у меня на руках есть сумма денег 1,4 млн. рублей. И передо мной встал вопрос: «Что с ними делать?» Если купить, то что? Если вложить, то куда?

2021 год был просто перенасыщенным на события, которые внесли кардинальные изменения в мою жизнь: в январе – продажа студии (мой первый опыт в инвестициях в недвижимость), в феврале – переезд к морю, в марте – я вышла замуж, а в июне узнала, что жду ребенка, в декабре – покупка второй квартиры в ипотеку. И каждое это событие отразилось в дальнейшем на всех моих решениях, которые я принимала по отношению к недвижимости. Во-первых, я принимала эти решения уже не одна, а во-вторых, мы принимали решения исходя из наших совместных с мужем возможностей.

Деньги от продажи моего первого инвестиционного жилья я положила под проценты, чтобы сохранить их и не потратить на всякое житейское барахло. Покупать новую недвижимость я не торопилась, да и особо не было времени задумываться на этот счет серьезно. Но за ситуацией на рынке я продолжала следить. Я же уже получила первый опыт инвестирования в недвижимость, и уже понимала, что спешка здесь совершенно неуместна.

Удаленная покупка квартиры – как это было

В мае 2021 года раздался звонок от риэлтора Евгении, с которой я была знакома еще с Краснодара. Она меня сразу заинтриговала необычным предложением и попросила подъехать к ней в офис в Краснодар, чтобы рассказать и показать все в деталях. На следующий день я поехала с побережья в Краснодар: 150 км и 3,5 часа на машине по загруженной трассе – то еще удовольствие. Но интрига меня захватила!

В офисе Евгения мне рассказала, что впервые с ними сотрудничает крупный застройщик из Москвы – ГК «ФСК», который открыл продажу в одном своем московском ЖК по специальной программе рассрочки: первый взнос 15% от стоимости жилья, а второй взнос (85%) нужно будет внести до момента сдачи дома через 2 года.

Предложение мне показалось интересным. Тем более, что это Москва! Моих средств хватало как раз на первоначальный взнос на покупку евро-двушки в новостройке, площадью 46 кв. метров, с хорошей планировкой. Примечательно, что уже продавался 8-й литер в этом ЖК, а первые литеры введены в эксплуатацию и даже заселены. Я посоветовалась с мужем – берем!

К слову сказать, я изучила информацию по застройщику, и он внушал мне доверие. В Краснодаре нет объектов от этой строительной компании, поэтому я о ней ничего раньше не знала. Хотя, это достаточно крупный игрок на строительном рынке и в Москве широко известен своими проектами. И сам ЖК мне очень понравился – и по фото, и по описанию. Ведь я рассматривала вариант не для жизни, а для продажи в будущем, поэтому оценивала его ликвидность и потенциальный интерес для будущих покупателей. Пока все шло хорошо, все более или менее мне было понятно.

Но, как же будет происходить сделка с застройщиком? Лететь в Москву мы не планировали. «Валерия, не волнуйтесь! Сделку проведем удаленно», – говорит мне Евгения.

Удаленно… После событий 2020 года это уже не казалось каким-то непостижимым. Однако, я же не доставку продуктов из «Ленты» заказываю. Своему риэлтору я доверяю, она точно не посоветует мне какую-то явно рискованную схему. И мы оформили на сайте застройщика заявку на покупку квартиры в рассрочку. Удаленно.

Стоимость квадратного метра на тот момент составляла 188 тысяч рублей (ЖК территориально находится в московской области, но рядом с Москвой, станция метро «Домодедовская»). Я же, абсолютно не представляя где это, понимала, что близость к метро будет являться важным критерием для будущих владельцев, а значит, ликвидность этого объекта будет выше.

Итак, мой совет – какие первые шаги нужно сделать для выбора объекта с целью инвестирования и дистанционной (удаленной) покупки:

1. Проверить выбранного застройщика на надежность: поискать в сети информацию о его других объектах, почитать отзывы, посмотреть историю существования на рынке, поискать участие в судах с дольщиками – это в будущем убережет от низкого спроса при перепродаже этой квартиры.
2. Зайти на сайт застройщика и рассмотреть все предложения по объектам: цены, стадии строительства, сроки строительства, планировки и прочее.
3. Выбрать интересный вариант: с удобным местом расположения для жизни и работы в Москве, наличие станции метро в шаговой доступности, наличие уже сданных литеров (корпусов), план озеленения, парковки, детские сады, школы, и прочие необходимые для жизни людей критерии.
4. Еще изучить цены на квартиры, которые продаются рядом (строящиеся и уже жилые) с выбранным объектом, чтобы иметь представление о примерном росте цен. Да, это не 100% гарантия прогноза, но все же даст картину по стоимости реальных квадратов, так как вы покупаете пока еще виртуальную площадь.

Для бронирования квартиры мне нужно было внести 15 000 рублей застройщику сразу. Это гарантировало, что квартира останется за мной и цена на нее для меня будет зафиксирована. Для этого мне нужно было зарегистрироваться на сайте «ГК ФСК», выбрать подходящий вариант и оплатить бронь онлайн.

После оплаты брони мне должен позвонить менеджер в течение часа (на практике позвонил через 5 минут) из строительной компании. Вроде бы все просто! А вот и нет… Надо сказать, что мне пришлось выбирать квартиру 3 раза, так как мы с Евгенией не успевали забронировать выбранный вариант – его уже кто-то бронировал вперед. Представляете, какой тогда был спрос?!!

Евгения подбирала мне по своей базе квартиры с одинаковой квадратурой и стоимостью, чтобы уложиться в мой первоначальный взнос. Она ставила бронь в своей программе, а я уже бронировала на сайте застройщика. Как я поняла, так у них работает их система дистанционных продаж…

Мы искали и выбирали по инвестиционным критериям:

• Евродвушку, так как это уже не 1-ком. квартира и интереснее семьям, а у семей есть разные ипотечные программы с льготами – то есть шире целевая аудитория будущих покупателей, выше ликвидность объекта.
• Общая стоимость должна быть такой, чтобы моих денег хватило на первоначальный взнос.
• Этажность влияла только на цену, поэтому смотрели все, что выше 10-го этажа.
• Планировка квартиры с окнами на 2 стороны, так называемая «распашонка» – тоже является более интересным вариантом, чем с окнами на одну из сторон дома.
• Наличие небольшой лоджии (тоже добавляет ликвидности объекту).

Вообще, на сайте застройщика сделана удобная навигация по акциям и строящимся ЖК. Вы можете выбрать предложение и посмотреть план квартиры, войдя в свой личный кабинет. Затем просто бронируем то, что понравилось, а потом общаемся с менеджером. Но у риэлтора в программе информация об объектах обновляется быстрее, чем на сайте застройщика, поэтому сначала мы выбирали варианты в риэлторской программе, а потом уже я бронировала на сайте.

С 3-го раза у меня получилось поставить бронь, уведомление об успешной оплате брони приходит сразу в личный кабинет на сайте застройщика. Поэтому совет, если будете покупать жилье по похожей схеме, то выбирайте сразу несколько вариантов – это сэкономит вам время, если вы не успеете забронировать какой-то вариант первым.

Далее я подписала необходимые документы для риэлтора (договор на оказания их посреднических услуг) и уехала домой. Больше в офисе у Евгении я не была.

И вот такие в итоге были условия моей дистанционной инвестиционной покупки:

• Квартира – евродвушка, 46,2 квадратов (2 комнаты, кухня, сан. узел, лоджия и ванная).
• 188 тысяч рублей стоит квадратный метр.
• 15 000 рублей бронь (входит в стоимость квартиры).
• 15% от цены квартиры нужно внести на эскроу счет (1,2 млн. рублей).
• 85% нужно внести до подписания акта приема-передачи (7,5 млн. рублей).
• Полная стоимость квартиры – 8,7 млн. рублей.

Это хороший вариант для инвестиций, поскольку сдача дома планируется только через 2 года, за это время стоимость жилья может вырасти на 20-30% (по прогнозам 2021 года). При увеличении стоимости квадратного метра до 190-195 тыс. руб. и продажи до ввода дома в эксплуатацию, я уже зарабатываю примерно 700 тыс. рублей.

Оформление всех документов – дистанционно, по интернету

Еще в офисе у риэлторов мне позвонил из Москвы менеджер «ФСК», мы подтвердили бронь и договорились о звонке на следующий день для обсуждения удаленной сделки.

На следующий день после общения с Ильей (так звали менеджера) я получила в мессенджер список необходимых документов для подготовки Договора долевого участия и удаленного выпуска электронной подписи (ЭП), которая нужна для электронной регистрации сделки в Росреестре. Документы такие:

• паспорт,
• СНИЛС,
• нотариальное согласие мужа, что он не против покупки мной квартиры (договор оформляли на меня),
• наличие счета в Сбере (он у меня был),
• подключенный онлайн банк или Мобильное приложение Сбера.

Договор Илья прислал мне через 2 дня, также в мессенджер, я его прочитала – все ОК. Распечатывать и подписывать договор мне было не нужно, так как я его потом подпишу электронной подписью прямо из дома через интернет. Это очень удобно, так как у меня нет принтера, и для этих действий мне нужно было бы куда-то идти и распечатывать договор за деньги.

Договор долевого участия (ДДУ) стандартный, без каких-то специальных пунктов о дистанционном способе покупки. В договоре только указан способ удаленной регистрации сделки и описаны способы и сроки оплаты квартиры.

Дальше Илья мне прислал инструкцию для открытия аккредитива и эскроу счета онлайн. Да, они все оформляют через эскроу счет. И это стало основным фактором, который вызвал мое доверие, ведь мои деньги остаются на этом счете до тех пор, пока я не получу готовую квартиру. А аккредитив нужен для того, чтобы на время регистрации договора, застройщик был уверен, что мне есть чем его оплатить.

Я сделала все строго в соответствии с инструкцией:

1. Застройщик отправляет электронный договор в банк, где я буду открывать эскроу счет удаленно через личный кабинет в «Сбербанк Онлайн».
2. Мне приходит СМС со ссылкой для открытия счета онлайн. Я все делала в мобильном приложении Сбербанка (МП), что очень удобно.
3. При переходе по ссылке из СМС я попала на главный экран своего онлайн-банка в МП и через поиск по слову «эскроу» нашла нужный раздел.
4. Далее при переходе в раздел у меня уже виднеется строчка «Счет эскроу 0 руб. Откройте 1,2 млн. руб.». То есть, в системе банка уже заведены данные о том, что я могу открыть счет и внести 1,2 млн. рублей как в договоре. Деньги в этот момент просто лежат на моем расчетном счете. А по закону оплату договора ДДУ нужно производить только после его регистрации.
5. После проверки данных и выбора счета для возврата денег при расторжении договора, подтверждаем достоверность документов и открываем эскроу счет (но деньги туда со своего личного счета пока не переводим, они туда пойдут через аккредитив). Как только эскроу счет открыт, он появляется на главном экране в приложении (там же станут доступны к просмотру документы об этом счете).
6. Затем нужно открыть аккредитив в пользу застройщика. Это делается там же в МП. Для этого придет еще одно СМС с номера 900.
7. Также через поиск нашла раздел «Аккредитивы», там уже лежит сформированное заявление на открытие, указан эскроу счет и необходимая сумма – 1,2 млн. рублей (подтягиваются данные из договора).
8. Вводим еще раз сумму платежа по договору (1,2 млн. руб.) и подтверждаем операцию, следуя подсказкам системы. Всё, аккредитив открыт, деньги на него с моего личного счета заведены, и после регистрации ДДУ они с аккредитива поступят на счет эскроу. Там они будут лежать до тех пор, пока застройщик не сдаст мне квартиру.

В итоге я, сидя у себя дома на море, и фактически, не вставая с дивана, дистанционно оформила сделку покупки квартиры в подмосковном ЖК, которая меня устроила по всем параметрам.

Я связалась через мессенджер с сотрудником застройщика, обо всем с ним договорилась. Хочу отметить, что мы с ним переписывались до самого окончания всей процедуры покупки квартиры, он отвечал на мои вопросы быстро и был всегда на связи. Затем, также удаленно, я открыла себе аккредитив и эскроу-счет в банке, перевела туда оплату по договору, и все это в несколько кликов на смартфоне! То есть сделка по покупке квартиры была подготовлена и проведена полностью дистанционно! Именно это стало для меня приятным неожиданным открытием. Без посещения банка, без толкотни, очередей и траты времени на все это в оффлайне.

Еще от меня потребовалось подписать у нотариуса согласие мужа на покупку, распечатать и подписать заранее подготовленное заявление на выпуск ЭП для дистанционного заключения сделки и отправить фото этих документов менеджеру Илье через мессенджер. Как только все это было сделано, мне пришло несколько СМС со ссылками на подписание документов моей изготовленной ЭП. А потом Илья отправил договор в Росреестр на регистрацию, которая заняла примерно 10 дней. В итоге весь процесс занял 2 недели. Оригиналы документов я получила уже позже по почте.

Мои выводы и некоторые замечания для инвесторов

После покупки квартиры прошел уже год, и продавать квартиру я пока не тороплюсь. Я внимательно слежу за рынком и жду удачного момента, чтобы можно было продать и заработать на разнице цен. На своем эскроу счете сумму взноса я вижу через приложение Сбера. И кстати, я узнала интересный нюанс. Если кто не знал, то продажа новостройки по договору переуступки права требования, с точки зрения банка, не является сделкой на первичном рынке. А это значит, что не все льготные программы по ипотекам, которые доступны при покупке квартир напрямую у застройщика, будут доступны потенциальным покупателям. То есть, моя целевая аудитория сужается.

К слову о продаже этой квартиры. Примерно за 6 месяцев до предполагаемой даты подписания Акта приема-передачи я буду выставлять квартиру на продажу по Договору переуступки прав требования. Как вы уже поняли, и эту сделку я буду проводить удаленно, естественно. Так вот, как только все произойдет, я перечислю на счет застройщика оставшиеся 85%, а все, что останется – это будет моим доходом. Или не будет :))  Возможно, я вообще передумаю ее продавать, оформлю ипотеку на оставшуюся сумму и перееду жить в Москву. Чем черт не шутит! Я обязательно об этом напишу подробную статью, чтобы поделиться с вами своим опытом.

Наверняка вас интересует вопрос – насколько этот способ покупки жилья безопасен, и какие тут могут быть риски? В моем случае риски оказались минимальны, так как застройщик проверенный, программа для этого застройщика не первая, данный вариант был предложен мне риэлтором крупного агентства недвижимости Краснодара «АЯКС». Также, открытый счет эскроу, деньги на котором я вижу каждый день и официальная регистрация договора в Росреестре – все это исключает риски, что меня могут «кинуть» на каком-то этапе.

Теоретически, может, конечно, произойти любой форс-мажор, от которого никто не застрахован. Даже если представить, что стоимость этой квартиры не вырастет совсем, то я смогу продать ее за те же деньги и вытащить свои вложения. Или я не успею продать квартиру к моменту сдачи дома, тогда мне придется ее выкупать. Вариант тоже не самый плохой – иметь свою квартиру в Москве (и не важно, что это московская область на карте). Главное – найти деньги на выкуп вовремя :)) Поэтому, покупая квартиру дистанционно через интернет, нужно взвесить все за и против, иметь план Б, быть уверенным в продавце и тогда никакие риски вам не страшны.

Дистанционные сделки онлайн – для кого они?

Эпопея с пандемией 2020-21 годов поспособствовала появлению на рынке удаленной процедуры купли-продажи жилья, так почему же этим не пользоваться? Мой личный опыт показал мне, что это удобно и экономит кучу денег на поездках в город, где хочешь купить квартиру. Особенно для тех, кто готовится переезжать в другой город или регион и хочет купить жилье в новом месте: не надо снимать квартиру посуточно или помесячно пока ищешь подходящий вариант.

Можно даже покупать квартиру с онлайн-просмотром. Ну, а если вы уже переехали на новое место жительства, например, из Владивостока в Москву, а старую квартиру еще не успели продать – это реальный способ дистанционно продать квартиру и не летать туда-сюда. Можно заранее продумать все эти варианты и ехать без мыслей в голове, что придется снова лететь 9 часов, чтобы подписать документы и потом 9 часов обратно. Все-таки XXI век на дворе!

В общем, я рекомендую не бояться удаленных покупок, спокойно заключать сделки с недвижимостью дистанционно через интернет, но с вдумчивым подходом и пониманием всех этапов сделки. И не забывайте, если вы покупаете жилье в ипотеку, то вам придется лично посещать отделение банка там, где будете оформлять ипотеку. С такой проблемой я столкнулась в декабре 2021 года, когда мы с мужем решили купить еще одну квартиру, только уже в Краснодаре и в ипотеку по льготной программе. Тоже для инвестиций. Но об этом я расскажу в следующей статье.

Еще истории из жизни рынка недвижимости!

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).