Запрет регистрации без личного участия собственника

► Знаете ли Вы, что:

В Росреестре можно установить запрет на продажу своей квартиры без личного присутствия собственника. И сделать это совсем не сложно.

Действительно, закон (п.1, ст.36, ФЗ-218) дает такую возможность. Каждый собственник квартиры имеет право запретить регистрировать любые сделки со своим объектом недвижимости без своего личного участия. Зачем это делать?

Это один из способов защиты от мошеннических действий с недвижимостью. Например, при таком установленном запрете на регистрацию, никто не сможет продать квартиру по доверенности от имени собственника, даже если все документы для сделки будут представлены в Росреестр. Это защищает хозяина квартиры как от недобросовестных действий доверенных лиц (в т.ч. родственников), так и от явно криминальных случаев использования доверенности (в т.ч. подделки документов).

Это защищает также и доверчивого Покупателя, которому могут продать квартиру по липовой доверенности, и в итоге лишить его и денег, и купленного жилья.

Как применяется доверенность при мошеннических действиях, рассказано в специальном разделе «Махинации с жильем», по ссылке.

НО! Тут есть важное уточнение!

Заявление о невозможности регистрации без личного присутствия собственника не относится к электронным видам сделок – то есть не мешает подписанию Договора купли-продажи квартиры при помощи электронно-цифровой подписи (ЭЦП) и электронной регистрации перехода права.

Здесь нужно понимать, что наложенный собственником через Росреестр запрет регистрации любых сделок со своей недвижимостью предполагает лишь невозможность такой регистрации только на основании доверенности. А договор, подписанный в электронном виде с помощью ЭЦП, приравнивается к договору, подписанному гражданином «вживую», то есть лично.

В практике рынка были случаи, когда мошенники, заполучив паспортные данные, номер СНИЛС и ИНН владельца квартиры, продавали его недвижимость через портал Госуслуги даже без ведома самого хозяина. Заявление на запрет регистрации тут не спасает, но здесь действует другая защита – о ней ниже.

Как выглядит запрет регистрации без личного участия

Технически запрет регистрации выглядит так. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится соответствующая запись о невозможности регистрации права и перехода права без личного участия собственника (правообладателя). Эта запись служит основанием для возврата без рассмотрения документов, представленных другими лицами при наличии у них генеральной доверенности на продажу квартиры. Регистратор просто не примет в работу пакет документов по сделке с квартирой, если их подает не лично собственник, а его доверенное лицо.

Эта запись будет видна также и в основной Выписке из ЕГРН (о характеристиках и правах). Буквально, запись в ЕГРН выглядит так: «Принято заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя». Пример ниже:

  ♦ Запись о запрете регистрации в Выписке ЕГРН ♦
     (Жми! И увидишь, как выглядит такая пометка в выписке)

Примечание. Фраза о законных представителях не относится к доверенным лицам (или «представителям по доверенности»). Законными представителями физического лица являются его родители, усыновители, опекуны или попечители (подтверждение – здесь).

А как собственнику установить такой запрет на регистрацию?

Как установить запрет на совершение регистрационных действий со своей квартирой

Для того, чтобы собственнику установить запрет на регистрацию любых действий со своей недвижимостью без своего личного присутствия, ему нужно подать соответствующее заявление в Росреестр. Это можно сделать двумя путями:

• в письменном виде (на бумаге);
• в электронном виде (дистанционно, через интернет).

Письменное заявление подается в любой МФЦ «Мои документы». Для этого нужен только паспорт владельца квартиры, а сведения об объекте (его кадастровый номер) и о праве собственности сотрудники МФЦ получают самостоятельно путем межведомственных запросов. Из МФЦ заявление поступает в Росреестр, и там в базу ЕГРН вносится соответствующая запись об ограничении на совершение регистрационных действий.

Форму (образец) заявления на предоставление услуги запрета регистрации без личного участия правообладателя можно скачать на сайте Росреестра – здесь (см. там ссылку в конце сообщения). Хотя в МФЦ бланк такого заявления предоставляют и так.

В электронном виде заявление подается через личный кабинет на Едином портале госуслуг – ЕПГУ (здесь). Для этого требуется авторизация на Госуслугах и приложение «Госключ» с усиленной квалифицированной электронной подписью – УКЭП (она оформляется бесплатно прямо в приложении, для этого нужен загранпаспорт нового образца и телефон с NFС-модулем).

Там же нужно будет указать ИНН заявителя и кадастровый номер квартиры.

Запись о таком запрете должна появиться в ЕГРН в течение 5 рабочих дней после принятия заявления Росреестром (обычно, уже через 3 дня). Уведомление об этом поступит в личный кабинет на Госуслугах или его выдадут на бумаге в МФЦ. 

Отметка о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя отражается в Выписке из ЕГРН (см. пример выше). При желании, можно сразу заказать и получить Выписку из ЕГРН с этой записью (тогда в заявлении нужно указать об этом).

Заявление о запрете – бесплатно

Услуга по внесению записи в ЕГРН о запрете на любые операции с недвижимостью без личного присутствия собственника – бесплатна. Для подачи заявления нужен только паспорт правообладателя.

Вот как об этом пишут на сайте Росреестра:

Согласно законодательству РФ каждый собственник недвижимого имущества может подать заявление о невозможности осуществления каких-либо регистрационных действий со своей недвижимостью без личного участия.

…

Подать такое заявление можно лично в ближайшем офисе многофункционального центра «Мои документы», предъявив документ, удостоверяющий личность, либо же в электронном виде с помощью сервиса «Личный кабинет правообладателя» официального сайта Росреестра.

Госпошлина за данную услугу не взимается, а единственный документ, который необходимо иметь при личном обращении, это паспорт.

В течение 5 рабочих дней сотрудники Росреестра вносят запись о запрете регистрации в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эта запись гарантирует невозможность регистрации перехода права без личного участия правообладателя. То есть никто, кроме самого собственника не сможет продать его квартиру по доверенности (настоящей или поддельной).

Таким образом, владелец может контролировать все сделки, которые совершаются с его недвижимостью. Кому это может быть наиболее интересно?

Для кого запрет регистрации без личного участия наиболее актуален?

Запретить регистрировать любые сделки со своей квартирой без своего личного присутствия имеет смысл для тех собственников квартир, у которых:

• недвижимость долго пустует (например, хозяин уехал в другой город);
• квартира сдается в аренду (арендаторам проще продать квартиру по поддельным документам, выдавая себя за хозяев);
• документы на квартиру утеряны (украдены).

Кроме того, внести такую запрещающую запись в ЕГРН рекомендуется одиноким пожилым владельцам квартир, а также законным представителям несовершеннолетних, ограниченных или лишенных дееспособности собственников квартир (т.е. их родителям, опекунам и попечителям). Ведь именно такие собственники в первую очередь становятся легкой добычей для квартирных мошенников.

Исключения из правил

В том же законе (п.3, ст.36, ФЗ-218) указаны случаи-исключения из общего правила – то есть те случаи, когда установленный собственником запрет на регистрацию без личного участия, не будет являться препятствием для действий регистраторов.

Регистрация перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости будет проведена в любом случае, если основанием для этого будут:

• вступившее в силу решение суда;
• требования судебного пристава-исполнителя;
• и другие случаи, установленные федеральными законами.

В частности, если собственник подал заявление и запретил регистрацию любых действий со своей квартирой, то это ему не поможет в случае его банкротства и последующей реализации его имущества, а также в случае продажи заложенной недвижимости с торгов на основании решения суда по иску банка-кредитора.

Когда прекращается действие запрета на регистрацию без личного участия?

В каких случаях этот запрет может быть снят?

Запрет на регистрационные действия с квартирой может быть отменен как самим собственником (если он передумал), так и в результате некоторых событий. Тот же закон (п.2, ст.36, ФЗ-218) указывает, что запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости погашается (отменяется) на основании:

• заявления самого собственника об отзыве ранее поданного заявления о запрете регистрации без его личного участия;
• вступившего в законную силу судебного решения, связанного с ограничением или прекращением права собственности;
• одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости в результате сделки (например, купли-продажи или дарения квартиры), совершенной лично владельцем, либо при регистрации прав в порядке наследования.

Во всех остальных случаях установленный собственником запрет действует бессрочно.

В случае смерти лица, установившего запрет, о прекращении записи в ЕГРН должен заявить вступивший в права наследования новый собственник.

Подать заявление на отзыв запрета можно так же, как и на сам запрет – через МФЦ или через Госуслуги (здесь). В последнем случае так же понадобится авторизация на Госуслугах и оформленная электронная подпись.

Отзыв запрета – это отдельная услуга Росреестра, она уже не бесплатная, за нее придется уплатить государственную пошлину.

Запись о запрете регистрации уберут из ЕГРН в течение 5 рабочих дней со дня приёма заявления. Уведомление об этом так же придёт в личный кабинет на Госуслугах или об этом уведомят в МФЦ.

А что насчет электронных сделок с цифровой подписью?

Как было сказано выше, запрет регистрации без личного участия здесь не спасает, так как подписание документа с помощью электронно-цифровой подписи (точнее, усиленной квалифицированной электронной подписи – УКЭП) приравнивается к личному участию собственника. Но появившиеся случаи мошенничества с электронными сделками заставили наших законотворцев внести некоторые защитные изменения в закон.

С 2019 года в законе №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» действуют поправки, защищающие собственников от электронных мошенников. Теперь оформление сделок с помощью электронной подписи возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он заранее направил в Росреестр. Если такого согласия заранее не было подано, то электронная регистрация в Росреестре не пройдет (подтверждение – здесь).

Но и здесь есть свои исключения! (как же без них…)

Электронные документы на регистрацию в Росреестре примут и без предварительного заявления собственника, если эти документы подают госорганы или нотариус, а также если они подписаны УКЭП, сертификаты ключей проверки которой выданы самим Росреестром.

А еще Росреестр принимает электронные документы на регистрацию от банков, которые выдают ипотеку и самостоятельно регистрируют покупку квартиры на имя своего клиента-заемщика, с обременением в пользу банка. Здесь также отсутствие письменного заявления от собственника не станет препятствием для оформления сделки.

Все это надо держать в голове каждому владельцу квартиры, который беспокоится о защите и сохранности своего права собственности.

Для этого еще надо знать, что Росреестр всегда уведомляет собственников (в т.ч. по электронной почте) в случае поступления на регистрацию электронных документов в отношении их объектов недвижимости. И если вдруг собственник получит такое уведомление и окажется, что он никаких документов не подавал, он сможет оперативно сообщить об этом в Росреестр, и тогда электронная сделка не состоится.

В связи с этим, Росреестр рекомендует гражданам направить через МФЦ заявление о внесении в ЕГРН актуального адреса своей электронной почты. Это позволит ведомству оперативно направлять собственникам важные уведомления и предотвратит возможные случаи мошенничества.

А если собственнику самому понадобится провести электронную сделку дистанционно?

Что касается возможности для самостоятельного совершения онлайн-сделок, то заявление о проведении электронной сделки с использованием УКЭП собственник недвижимости может подать как по всем принадлежащим ему объектам, так и по отдельному объекту.

Запись о разрешении электронных сделок будет внесена в базу ЕГРН. В противном случае сделки по-прежнему будут возможны только при личном присутствии (если, конечно, собственник позаботился об этом заранее и выставил соответствующий запрет – см. выше об этом).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).