Что дает страхование ответственности риэлторов?

► Знаете ли Вы, что…

Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. А уж Продавцу – и подавно. Почему? Попробуем объяснить.

Наверное, кое-кто из Клиентов агентств недвижимости уже покупался на доверительно-рекламную фразу, подобную этой – «деятельность нашего агентства застрахована в страховой компании Мегасуперстрах»? Неискушенный Клиент удовлетворенно вздыхал, и уверенным шагом направлялся именно в это агентство, полагая, что при наличии такой страховки ему уж точно не о чем переживать.

Но если бы Клиент задумался о сути этой страховки, то переживать ему нашлось бы о чем. Ведь страховка ответственности риэлторов предполагает, что Клиент получит денежную компенсацию только в том случае, если по вине агентства недвижимости он потерпит материальный ущерб. Ключевое слово здесь – по вине агентства. В чем здесь засада?

Любое агентство недвижимости предоставляет только консультационные и организационно-посреднические услуги в сделках с недвижимостью. И часто эти тезисы прямо указываются в агентском договоре. А что взять с посредника или консультанта? Они, всего лишь, опосредованно участвуют в сделке в качестве сторонних наблюдателей, советников, координаторов. И уж, конечно, не отвечают за действия непосредственных участников сделок – Продавцов и Покупателей квартир – особенно, если кто-то из них оказался мошенником или просто недобросовестным человеком. Но именно в результате действий самих участников сделок, кое-кто из них может пострадать материально. Предъявить претензии к агентству-посреднику здесь вряд ли получится.

А что же тогда страховка дает? Покупателю – практически ничего. А агентству – обеспечивает большой плюс к имиджу! Ведь если не вдумываться в детали, то звучит это действительно солидно и обнадеживающе – «наша профессиональная ответственность застрахована!».

На самом деле это просто маркетинговый ход, который добавляет внешней привлекательности агентству, подчеркивает его авторитет, и выделяет его на фоне других агентств. Клиенту при этом не разъясняют сути такой страховки, и тем более не рассказывают, что именно должно случиться, чтобы страховая компания выплатила ему компенсацию за возможный ущерб. Умалчивают также и о размере этой компенсации, которая вовсе не равняется цене отдельно взятой сделки, как это по умолчанию полагают многие Покупатели.

Ущербом, нанесенным Клиенту, страховая компания считает в числе прочего и утерю риэлтором переданных ему документов на квартиру, и несвоевременное уведомление Клиента о нюансах сделки, и даже непреднамеренное раскрытие информации об имущественном положении Клиента. За такой «ущерб», при должном усердии, можно выторговать у страховой компании небольшую сумму для успокоения души. Но обычно упоминание о страховании ответственности риэлторов привлекает тем, что подразумевается полная компенсация стоимости сделки, в случае ее недействительности. А вот с этим-то как раз возникает большой вопрос.

Понятно, что ни агентство недвижимости, ни тем более страховая компания вовсе не заинтересованы в том, чтобы выплачивать крупные суммы участникам сделок с недвижимостью. А потому агентские договоры составляются таким образом, чтобы по ним почти невозможно было предъявить материальные претензии по ущербу в результате недействительной сделки.

Вот как пишет об этом газета «Коммерсант» в интервью с представителем известного риэлтерского агентства – цитата:

Добросовестные риэлторы в большинстве случаев свою деятельность страхуют, — говорит Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. — …Страховка распространяется на случаи причинения клиенту ущерба, вызванного недобросовестным исполнением фирмой обязанностей по договору. Возмещение риэлторской фирмой стоимости квартиры, в случае если сделка была признана недействительной в судебном порядке, зависит от условий договора с клиентом и конкретной ситуации. Возмещение стоимости риэлтором должно быть совершено, если это именно его недоработка.

Ключевые фразы здесь, которые относятся к случаям страховых выплат:

• «недобросовестное исполнение фирмой обязанностей по договору»;
• «если это недоработка риэлтора»;
• «зависит от условий договора с клиентом и конкретной ситуации».

Все дело в том, что доказать «недобросовестность» и «недоработку» риэлтора по «условиям договора с клиентом» невероятно трудно. Агентские договоры тщательно составляются юристами этих агентств таким образом, чтобы нельзя было придраться к его «недобросовестному исполнению фирмой». Например, в обязанности агентства по договору с Покупателем, как правило, входят такие ни к чему не обязывающие фразы, как:

• поиск подходящей квартиры и организация ее показа;
• анализ предоставленных документов на квартиру;
• консультации по вопросам приобретения недвижимости;
• организация денежных расчетов через банковскую ячейку;
• содействие в регистрации перехода права по сделке, и т.п.

Что это значит? Это значит, что при таких «обязанностях» практически невозможно предъявить агентству претензии в нарушении условий договора. Такая формулировка обязанностей дает возможность агентству, в случае негативного исхода сделки, просто остаться в стороне, легко избежав ответственности. На самом деле никакой реальной ответственности агентство на себя не берет с самого начала. А потому и страховка такой ответственности, по сути, ничего не дает Покупателю.

Оно и понятно – ведь если потом сделка будет признана по суду недействительной, то к агентству здесь претензий нет. Оно выполнило все, что было прописано в агентском договоре – консультировало, анализировало, содействовало. Доказать вину агентства в случае недействительной сделки практически нереально. И случаев страховых выплат Покупателю, компенсирующих ему стоимость потерянной квартиры, в практике никто припомнить не может.

Кроме того, сам договор страхования (между агентством и страховой компанией) составляется юристами страховщика тоже таким образом, чтобы свести к минимуму возможные случаи страховых выплат. Как правило, страховым случаем там признаются ситуации, которые в практике, обычно, не встречаются. Все остальные случаи страховому возмещению не подлежат. В частности, некоторые страховые компании прямо указывают, что «страховым случаем является факт наступления ответственности страхователя (т.е. агентства недвижимости) по возмещению ущерба за причинение вреда выгодоприобретателям (т.е. клиентам агентства)». А вот доказать в суде возникновение этой самой «ответственности по возмещению ущерба» мало кому под силу.

Поэтому в реальности, если сделка купли-продажи квартиры признается судом недействительной, то Покупателю стоит рассчитывать только на соболезнования со стороны агентства, и заверения в том, что их вины в этом нет, так как по условиям агентского договора они выполнили все, что там было написано. И попробуйте доказать, что это не так.

А чья же здесь вина? Формально – самих участников сделки, или третьих лиц (родственников Продавца, например), которые решили оспорить сделку в суде, и вернуть квартиру обратно.

Сетевое издание «М24» приводит слова владельца сети компаний «Планета — Недвижимость» Александра Саяпина (цитата):

Мы входим в гильдию риелторов, у нас тоже есть добровольное страхование на 10 миллионов рублей и выплаты (в страховую компанию – Прим.) – около 3 тысяч рублей в месяц с каждого члена. Другой вопрос, что эта страховка не работает. Когда случаются такие случаи, страховщики находят тысячи причин, чтобы не выплачивать деньги.

А вот что добавляет к сказанному Елена Никоненкова, заместитель директора юридической компании «Прецедент» (цитата):

К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же – риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица. Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает.

Проще говоря, если риэлтор по закону виноват и должен возместить ущерб, то за него это делает (теоретически) страховая компания. А если риэлтор формально не виноват (что обычно в практике и бывает), то никакая страховка здесь уже не действует.

Особенная хитрость (но строго по закону!) состоит в том, что в результате недействительности сделки суд постановляет вернуть все в исходное состояние – т.е. квартиру обратно Продавцу, деньги обратно Покупателю. Только квартира возвращается Продавцу быстро (достаточно внести новую запись в реестр прав), а вот деньги могут возвращаться Покупателю годами (например, путем удержания из зарплаты Продавца). Но цинизм здесь в том, что раз суд уже постановил вернуть деньги Покупателю, то страховая компания в таком случае не обязана выплачивать ему страховое возмещение.

Закон суров, но это – закон! Вряд ли большинство Покупателей об этом задумываются.

И дело не в том, что риэлторы специально стараются обмануть своих Клиентов, а в том, что сделки купли-продажи квартир становятся недействительными по причинам (в том числе форс-мажорным), которые риэлторы не в состоянии контролировать. Но при этом, агентствам недвижимости надо как-то привлекать новых Клиентов, и перетягивать их к себе от других агентств. Вот в этом-то им и помогает такая вывеска: «Наша профессиональная ответственность застрахована!»

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).