Нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры?

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру, которая находится в запущенном состоянии. Стоит ли делать в ней ремонт перед продажей? Окупится ли он? Или лучше продавать как есть, без ремонта?

Ответ:

Вопрос о ремонте квартиры для продажи нельзя рассматривать в отрыве от предполагаемой цены этой продажи. Ведь, очевидно, что квартира с ремонтом всегда выглядит привлекательней, чем без него. Но купят ее или нет – будет зависеть от ее цены, по сравнению с ценами на аналогичные квартиры без ремонта или, скажем так, в обычном «среднебытовом» состоянии.

То есть реальный вопрос сводится к тому, насколько можно поднять цену квартиры, если сделать в ней предпродажный ремонт? Тогда будет ясно, стоит ли его вообще делать.

Большинство риэлторов сходятся во мнении, что «ремонт продать нельзя» (с ними спорят флипперы, о них ниже). То есть вложения в ремонт, обычно, не окупаются при продаже квартиры. Но, тем не менее, те же риэлторы периодически советуют Продавцам сделать косметический ремонт перед тем, как выставить квартиру на продажу. Как же так? Так стоит ли делать ремонт перед продажей или нет? Давайте разберемся.

Ремонт перед продажей квартиры не окупается?

Нужно сразу оговориться, что подход к ремонту квартиры для продажи зависит от того, в каком ценовом сегменте это жилье находится. Принципы продажи элитных квартир, например, заметно отличаются от продаж в массовом сегменте жилья. Покупатели из этих категорий по разному представляют себе ценность квадратных метров, и критерии выбора при покупке квартир у них тоже разные.

В элитном сегменте вторичного рынка хороший дорогой ремонт, сделанный перед продажей квартиры – это норма. Он подчеркивает класс жилья и социальный уровень того, кто в нем живет или будет жить. Это сродни продаже произведения искусства. Ведь покупка элитной квартиры – это вопрос имиджа и престижа, а не вопрос необходимой площади для жилья. Поэтому дорогой дизайнерский ремонт в элитной квартире лишь подчеркивает ее уникальность и ценовую категорию. Без такой отделки будет сложно представить ее в рекламе и обосновать ее высокую цену. Это все равно, что пытаться продать дорогую картину без рамы, или представительскую машину без набора соответствующих этому классу опций.

Но вопрос о том, нужно ли  делать ремонт в квартире перед ее продажей, чаще возникает именно в сегменте массового жилья. И здесь уже практика рынка выглядит по-другому. Здесь, по утверждениям риэлторов, без крайней необходимости ремонт в квартире делать не стоит. Почему же? И что это за «крайняя необходимость»?

Ответ, опять же, увязывает вместе затраты на ремонт и итоговую цену квартиры. Предположение о том, что затратив на отделку квартиры 1000 руб. (условно), можно будет смело поднять ее цену на те же 1000 руб. (или даже больше) – неверно. Практика рынка недвижимости показывает, что это не так – ремонт, сделанный специально для продажи жилья, обычно, не окупается. Почему?

Объяснение этому, очевидно, лежит в мотивации покупателей жилья массового сегмента. Здесь покупают именно квадратные метры, а не престиж, статус и внешний вид. Покупатель здесь ограничен в средствах (а часто еще и покупает квартиру в кредит), поэтому главное для него – максимально возможная экономия при покупке жилья.

Имея в распоряжении строго определенную сумму, типовой Покупатель будет стараться выбрать максимально возможное количество квадратных метров в нужном ему районе, и удобное расположение квартиры. Именно это и будет определять для него обоснованность цены. Ремонт квартиры (особенно, дорогой ремонт), хоть и приятен глазу, но включенный в цену будет явно выбивать Покупателя из ограниченного бюджета. Поэтому в сегменте массового жилья редко кто соглашается доплачивать к цене квартиры стоимость сделанного в ней ремонта.

Более того, для собственника в этом случае произойдет еще и отсев значительной доли Покупателей, ориентированных на определенный диапазон цены. Что это значит?

Цена квартиры с заложенной в нее стоимостью ремонта будет явно выделяться среди аналогичных по параметрам (место, тип дома, площадь и т.п.) квартир. То есть если типовой Покупатель ищет, например, 2-х комнатную квартиру в определенном районе города, он ориентируется на среднюю цену таких квартир здесь (допустим, около 5 млн. руб.). Поэтому квартиру с заложенным в ее цену ремонтом (допустим, за 6,5 млн. руб.) он даже рассматривать не будет (она даже не попадет в его выборку). А значит, Продавец теряет массу потенциальных возможностей продажи.

Конечно, у каждого правила бывают исключения, и квартиры даже с дорогим дизайнерским ремонтом тоже, бывает, продаются за цену, включающую затраты на него. Но такие квартиры могут висеть в продаже годами, пока не найдется «тот самый» Покупатель, который будет без ума от этого дизайна/ремонта, и готов будет существенно доплатить именно за такой интерьер квартиры.

Обычно же, ремонт делают не для того, чтобы окупить (да еще и заработать) на продаже квартиры, а только для того, чтобы придать ей товарный вид, и сделать ее более ликвидной на рынке. При этом, чтобы ликвидность оставалась приемлемой, цена квартиры не должна выходить за рамки среднего диапазона цен на аналогичное жилье в округе. В итоге, чтобы квартира оставалась конкурентоспособной, цену на нее поднимают всего на 50-70% (в среднем) от стоимости вложенных в ремонт денег.

Именно поэтому риэлторы советуют владельцам квартир не вкладываться в ремонт для продажи без крайней необходимости. А когда эта необходимость возникает?

Когда стоит делать ремонт для продажи квартиры?

Исходя из практики рынка, можно утверждать, что перед продажей квартиры имеет смысл сделать недорогой косметический ремонт только в том случае, если без него квартира в буквальном смысле будет отпугивать Покупателей. Здесь экономия на отделке может обернуться затяжной продажей и последующим вынужденным снижением цены, чтобы хоть как-то привлечь Покупателя.

Например, сложно продать квартиру без косметического ремонта, в которой долгое время жили запойные алкоголики или наркоманы, или квартиру, хозяйка которой держала у себя 5 кошек и собаку, и не заботилась о гигиене и чистоте жилья. То же касается и запущенных квартир одиноких пенсионеров с обшарпанными стенами и посеревшим от времени потолком, и с характерным, въевшимся в стены «старческим запахом». И особенно – квартиры после пожара или затопления, которые практически невозможно продать по адекватной рыночной цене без косметического ремонта, который уберет все следы несчастного случая.

Искусство флиппинга

На рынке недвижимости есть риэлторы-инвесторы и даже объединенные группы таких персонажей (их называют «флипперы»), которые специализируются на поиске и выкупе таких «убитых» квартир. Их затем отчищают, отмывают, делают в них косметический ремонт («наводят марафет») и продают. Но прибыль от таких операций обеспечивается не «окупаемостью ремонта», а низкой начальной ценой выкупа такого жилья. Умение находить такие квартиры (с дисконтом) и грамотно обрабатывать их хозяев, сбивая им цену – основа бизнеса этих специалистов. Для этого годится и услуга по «срочному выкупу квартир» – когда у хозяев неожиданно возникают финансовые проблемы и им приходится продавать свое жилье быстро, в короткие сроки, а значит, с дисконтом (даже если квартира в нормальном состоянии).

Этот вид бизнеса называется «флиппинг» (от англ. flip – переворачивать). Фактически, это один из видов инвестиций в недвижимость, приносящий 20-40% прибыли (в среднем) с одной операции по покупке, ремонту и перепродаже квартиры. Ремонт здесь выполняется по тем же принципам, что описаны выше – т.е. максимально экономично, и только для того, чтобы создать квартире товарный вид.

Но интересен тот факт, что такая «флипперская квартира» – чистая, светлая, после косметического ремонта – продается, обычно, не с наценкой, относительно конкурирующих объектов на рынке, а вровень с ними. Или даже с небольшим дисконтом (3-5%) к рыночной цене. Объясняется это просто. Для флиппера критичны не только разница между затратами и ценой продажи, но и срок экспозиции квартиры. Такая квартира должна быть ликвидна (т.е. быстро продаваться), а иначе инвестиция в этот объект становится невыгодной.

Эксперты подсказывают

Бывалые Покупатели на рынке жилья тоже в курсе, что такое флиппинг, и поэтому при прозвоне объявлений о продаже «квартир с ремонтом» задают скептический вопрос: «У вас там флипперский ремонт?» (подразумевая, что этот ремонт был сделан «для галочки», а не на совесть). Покупать квартиру, которую отретушировали специально для продажи, такие Покупатели не торопятся… Хотя, конечно же, некоторые флипперы обеспечивают очень достойный уровень внутренней отделки (но чаще это случается в бизнес-классе).

Таким образом, флипперкий опыт подтверждает, что «ремонт для продажи» имеет смысл делать не столько для увеличения цены квартиры, сколько для повышения ее ликвидности на рынке. Другими словами, если квартира в текущем состоянии достаточно ликвидна (т.е. не безобразна, не отвратительна, а имеет более-менее приличный и обжитой вид, даже несмотря на старый интерьер), то заморачиваться с ремонтом для продажи не стоит. Покупатель, при желании, сам сделает в ней ремонт по своему вкусу, главное – чтобы квартира не вызывала отторжения своим видом.

А как же квартиры с ремонтом в новостройках?

Кто-то может возразить, мол, по данным аналитики первичного рынка (в Москве, например) есть значительный спрос на новые квартиры с отделкой. И это действительно так. Но здесь нет никакого противоречия. Ведь во-первых, отделка в новостройках делается самая простая и дешевая (с «нейтральным дизайном»). Во-вторых, эта отделка делается массово – т.е. она одинаковая для сотен квартир в жилом комплексе (материалы закупаются оптом). А значит, удельные затраты Застройщика на 1 кв. м. такой отделки в разы меньше, чем стоимость аналогичного ремонта при индивидуальном заказе.

То есть для Застройщика такой тип отделки не только окупается, но и позволяет продать квартиры в новостройке значительно быстрее (т.к. расширяется аудитория потенциальных покупателей: без отделки + с отделкой). И даже если стоимость чистовой отделки окупается Застройщиком по себестоимости (т.е. с нулевой прибылью), то увеличение скорости продаж квартир за счет этого все равно повышает доходность его бизнеса в целом.

В отличие от строительной компании, владельцу квартиры на вторичном рынке, стоимость ремонта (отделки) обойдется значительно дороже (в расчете на 1 кв.м.). И даже если делать совсем простой косметический ремонт (исключительно для продажи квартиры), то окупить его мало шансов. А заработать на нем (т.е. еще и прибыль с этого получить) – практически невозможно.

Что нужно и что НЕ нужно делать в предпродажном ремонте квартиры?

Если уж квартира «убита в хлам» и ее вид внушает отвращение, то для успешной продажи привести ее в товарное состояние все-таки придется. Но чтобы не нести лишних затрат на ее ремонт и не терять зря деньги, нужно понимать, что здесь важно для товарного вида, а что – не очень.

Что из ремонта следует сделать перед продажей квартиры:

• Замазать трещины штукатурки и следы протечек на потолке, покрасить его в белый цвет;
• Убрать следы плесени в межплиточных швах ванной комнаты и затереть их свежей замазкой;
• Вычистить вентиляционные отдушины и заменить в них старые решетки на новые;
• Оклеить обшарпанные стены новыми недорогими обоями (или просто покрасить стены);
• Поставить недорогие пластиковые плинтуса;
• Покрасить деревянные окна, подоконники, открытые трубы и батареи под ними;
• Отремонтировать/настроить фурнитуру пластиковых окон (чтобы они легко открывались и закрывались);
• Заменить ржавые текущие краны на новые, отполировать всю сантехнику до блеска (из практики замечено – вид блестящей сантехники может перекрыть ряд других недостатков квартиры);
• Отремонтировать или заменить разбитые розетки и выключатели, то же касается плафонов и люстр на потолке (можно заменить их на бюджетные варианты из ИКЕА);
• Заменить раздолбанную входную дверь на самую недорогую, но новую.

Такой легкий косметический ремонт можно уложить всего в несколько десятков тысяч рублей (опытные специалисты для этого не требуются). Но если его не сделать, то квартира может висеть в продаже очень долго, и в итоге все равно придется скинуть с цены еще большую сумму.

Чего НЕ стоит делать для продажи квартиры:

• Перекладывать старый паркет;
• Перекладывать кафельную плитку;
• Делать новую ровную бетонную стяжку пола;
• Менять проводку в квартире;
• Менять межкомнатные двери, пластиковые окна и остеклять балкон;
• Менять сантехнику (если, конечно, она не расколота вдребезги).

Суть – действительно дорогостоящие работы и материалы исключаются из плана ремонта. Ведь задача здесь – не поразить Покупателя качеством отделки, а всего лишь скрыть явные недостатки внешнего вида квартиры, которые могут вызвать эмоциональное отторжение.

А для того, чтобы вызвать благоприятное впечатление у Покупателя при просмотре квартиры, помимо косметического ремонта есть и другие приемы. О них рассказано отдельно в заметке «Как подготовить квартиру к продаже».

Справедливости ради нужно все-таки сказать, что есть несколько категорий Покупателей, которые рассматривают квартиры только с ремонтом (или, как минимум, в пригодном для жилья состоянии):

1. Это люди, которые покупают квартиру, вложив в нее все свои средства или же взяв огромную ипотеку, и потому они просто не могут позволить себе сразу затеять ремонт, чтобы привести жилье в пригодное состояние. Поэтому они наверняка предпочтут квартиру с чистыми стенами, полами и потолками.
2. Это те, кто покупает новую квартиру одновременно с продажей своей старой (альтернативная сделка). У них может не быть времени на ремонт – им придется сразу после сделки переезжать в приобретенное жилье, и потом уже потихоньку, в течение нескольких лет, облагораживать его, подгоняя под свои вкусы.
3. Это те, кто покупает квартиру для сдачи в аренду. Им вообще все равно, какого цвета обои и чем покрыт пол – главное, чтобы они были новыми, чистыми, и квартиру можно было сдать без лишней возни.

Но! Даже учитывая, что такие Покупатели на рынке есть, и они однозначно выберут квартиру с ремонтом, кто сказал, что они будут готовы доплачивать сверху стоимость этого ремонта?

Вывод: окупить сделанный перед продажей квартиры ремонт – это большая и редкая удача! Гораздо чаще ремонт не окупается, и потери от затрат на него могут составить до половины потраченной на него суммы (особенно это касается дорогого ремонта). Кроме того, на ремонт еще нужно потратить и время.

Поэтому ремонт перед продажей квартиры стоит делать только в легком косметическом исполнении, и только в том случае, если квартира находится в откровенно ужасном состоянии, и без «косметики» продать ее по рыночной цене невозможно.

 Что думают Продавцы и Покупатели квартир по этому поводу, можно посмотреть на нашем ФОРУМЕ: «Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при продаже?»

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).