Компенсация от государства добросовестному приобретателю

Вопрос:

Если Покупатель квартиры лишился своей недвижимости в результате судебного спора, но при этом был признан судом добросовестным, то может ли он рассчитывать на компенсацию стоимости квартиры от государства?

Ответ:

Если ответить коротко, то – да, может (примеры из судебной практики приведены ниже). Государство действительно может из казны компенсировать Покупателю квартиры ее полную стоимость, в случае изъятия этой квартиры у Покупателя в результате оспаривания сделки. Закон такой есть. Но не все так просто. Для этого должен выполняться ряд условий. И прежде всего – Покупатель квартиры должен быть признан судом добросовестным.

Что это значит? И какие еще условия должны быть выполнены, чтобы можно было получить денежное возмещение от государства? Тут надо кое-что прояснить.

Не секрет, что часть сделок с недвижимостью оспаривается в суде и признается недействительными. Результатом этого становится либо двусторонняя реституция (возврат обеими сторонами всего полученного по сделке), либо виндикация (изъятие недвижимости без компенсации).

Справка (Википедия):

Виндикация – иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Иными словами, виндикационный иск – это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества.

Понятно, что второй случай (виндикация) – для Покупателя становится катастрофой. Квартиру он теряет, и денег ему возвращать никто не будет. Когда такое бывает?

Такая ситуация случается, когда недвижимость была продана против воли ее законного собственника (например, в результате продажи по недействительной доверенности, или других мошеннических действий). Тогда речь идет не о недействительности, а о ничтожности (незаконности) сделки, и суд отбирает квартиру даже у добросовестного Покупателя и возвращает ее прежнему собственнику.

Очевидно, что в этом случае прежний собственник никаких денег возвращать Покупателю не должен, ведь он не продавал квартиру и денег за нее не получал. Деньги должен будет вернуть тот неправомочный Продавец, который продал квартиру. Но искать этого афериста и пытаться вернуть с него деньги – занятие так себе… малоперспективное.

Тогда в чем же смысл статуса добросовестного приобретателя недвижимости? И когда можно рассчитывать на денежную компенсацию от государства за изъятую по суду квартиру?

Покупателю важно иметь статус добросовестного приобретателя по двум причинам:

1. Чтобы в случае судебного оспаривания сделки, у него было больше шансов на победу;
2. Чтобы в случае проигрыша и изъятия у него недвижимости, он мог рассчитывать на компенсацию (денежное возмещение) от государства.

Проще говоря, если суд сочтет действия Покупателя недобросовестными, то дела его плохи – квартиру у него отберут, и деньги свои он уже вернуть не сможет. В данном случае понятие «недобросовестности» в определениях суда сродни понятию безалаберности, беспечности, а то и мошенничеству, поэтому и отношение к такому Покупателю будет соответствующее (примеры отказа в компенсации – см. ниже, в судебной практике).

Но если суд посчитает Покупателя квартиры добросовестным, то даже в случае изъятия у него квартиры по виндикационному иску, государство готово раскошелиться и за счет казны вернуть такому Покупателю полную стоимость утраченной квартиры (примеры выплаты компенсации от государства – см. ниже, в судебной практике).

А когда Покупатель считается добросовестным?

Когда суд признает Покупателя квартиры добросовестным

О добросовестности Покупателя в законе сказано так:

Статья 302 ГК РФ (пункт 1):

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Тут ключевая фраза – «приобретатель не знал и не мог знать». Это значит, что если Покупатель «мог знать» (т.е. мог собрать доступную ему информацию) о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру (или не имел права продавать ее единолично, без согласия других лиц), то такой приобретатель уже НЕ признается добросовестным. Суд в этом случае полагает, что Покупатель «не проявил должной осмотрительности» при подготовке сделки.

Далее в законе указано, когда именно Покупатель квартиры считается добросовестным:

Статья 8.1 ГК РФ (пункт 6):

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Закон этот вступил в силу с 01 января 2020 года (подтверждение – здесь).

Казалось бы – чего проще? Взял Выписку из ЕГРН и всё, ты – добросовестный приобретатель! Но нет. Загадочная российская действительность такова, что реальная судебная практика отличается от теоретических установок закона. Практика показывает, что суду явно недостаточно одного факта наличия Выписки из ЕГРН у Покупателя для признания его добросовестным. Суд оценивает добросовестность по целой совокупности факторов, и выписка из реестра является всего лишь одним из них.

Так как же (на основании чего) суд оценивает добросовестность Покупателя?

Как суд устанавливает факт добросовестности

Суд исходит из того, что при подготовке сделки с недвижимостью, Покупатель должен проявить (буквально) «разумную осторожность» и «должную осмотрительность» – то есть совершить все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли Продавец правом распоряжаться имуществом, и нет ли у третьих лиц прав на это имущество.

Другими словами, если Покупатель «мог узнать» (см. выше формулировку закона) о юридических проблемах с квартирой, но не сделал этого (т.е. не собрал всю доступную правовую информацию для сделки), то суд не посчитает такого приобретателя добросовестным. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но недостаточно.

Покупатель должен убедить суд, что для проверки квартиры перед покупкой, он предпринял все доступные ему способы получения правовой информации и, таким образом, проявил «должную осмотрительность». Только в этом случае суд будет считать его добросовестным приобретателем.

А как Покупателю это сделать?

Для этого существует наше специализированное учебное пособие (ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ) с набором функциональных СЕРВИСОВ.

Изучив нашу методичку и выполнив все указанные в ней действия, каждый Покупатель сможет доказать, что он проявил «должную осмотрительность» и предпринял «все разумные меры» для проверки квартиры и ее собственников перед покупкой. А значит, статус добросовестного приобретателя ему обеспечен. И в случае, если судебным решением у Покупателя все-таки отберут квартиру, он уже будет иметь право получить соразмерную денежную компенсацию от государства.

Но можно сделать все это быстрее и проще. (= !!! =)

Можно обратиться к специализированным юристам по недвижимости, и перед покупкой квартиры заказать у них правовое заключение по предстоящей сделке. Юристы сами соберут всю общедоступную информацию по объекту и субъектам права, проанализируют ее, и сделают письменные выводы с подписью и печатью экспертов. На этот суровый документ Покупатель уже сможет опираться в суде, если что.

Кроме того, этот документ позволит отказаться от покупки квартиры при обнаружении существенных рисков.

Даже сам факт обращения Покупателя к юристам уже подтверждает, с точки зрения суда, его «должную и разумную осмотрительность». А официальное юридическое заключение по приобретаемой квартире и ее владельцам, будет гарантировать Покупателю получение статуса добросовестного приобретателя. А значит – и денежное возмещение от государства, в случае утраты квартиры по решению суда.

Компенсация от государства за утрату жилья – что говорит закон

Денежное возмещение добросовестному Покупателю за изъятую у него квартиру выплачивается после того, как суд постановил взыскать с Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение 6-ти месяцев. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (ст.68.1, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

 Возникает резонный вопрос: а чем такое возмещение от государства отличается от страхования Титула (от потери права собственности) коммерческими страховыми компаниями? Такой вопрос обсуждался на нашем тематическом ФОРУМЕ.

Решение о выплате компенсации так же выносится судом. Для этого Покупатель должен обратиться в суд с соответствующим иском. Иск предъявляется к Министерству финансов РФ о взыскании компенсации за утрату жилья как добросовестному приобретателю за счет средств казны Российской Федерации.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба (рыночной стоимости), либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества, действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных Покупателю Продавцом.

Внимание!

Компенсация от государства действует только в отношении жилого помещения, поэтому на такой тип недвижимости, как апартаменты, она не распространяется.

Судебная практика по возмещению государством стоимости изъятой недвижимости

Механизм выплаты денежной компенсации добросовестному Покупателю недвижимости за изъятое у него жилье, уже давно и успешно работает в РФ. На этот счет есть судебная практика, подтверждающая положительные решения судов о выплатах возмещения из государственной казны.

  ♦ Пример-1 (Решение суда о выплате компенсации, СПб, 2021) ♦
     (Жми! Пример откроется во всплывающем окне.)

  ♦ Пример-2 (Решение суда о выплате компенсации, СПб, 2021) ♦
     (Жми! Пример откроется во всплывающем окне.)

Но при этом, есть и обратные примеры – когда суд НЕ признал Покупателя квартиры добросовестным и, после изъятия у него недвижимости, отказал ему в праве на получение возмещения от государства.

  ♦ Пример-3 (Решение суда об отказе в компенсации, СПб, 2022) ♦
     (Жми! Пример откроется во всплывающем окне.)

  ♦ Пример-4 (Решение суда об отказе в компенсации, Сургут, 2021) ♦
     (Жми! Пример откроется во всплывающем окне.)

Таким образом, судебная практика говорит о том, что ключевым фактором для возникновения права на компенсацию от государства за изъятое по суду имущество, является установленный судом статус добросовестности Покупателя. И статус этот каждый раз определяется судом индивидуально на основе подтвержденных действий Покупателя по проверке «юридической чистоты» квартиры.

Эксперты подтверждают

На юридическом портале ПРАВО.ру эксперты отвечают на вопрос – как быть добросовестным:

«Судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц».

ИТОГО: вывод для Покупателя квартиры

Гарантировать, что сделка купли-продажи квартиры никогда не будет оспорена, к сожалению, не может никто. Слишком много возможностей дает Гражданский и Семейный кодексы для оспаривания продажи квартиры и предъявления прав как бывших владельцев, так и третьих лиц.

Но Покупатель квартиры может обеспечить себе гарантию того, что в случае оспаривания сделки и признания ее недействительной (и как следствие, изъятие у него купленной недвижимости), он сможет вернуть себе уплаченные за нее деньги в полном объеме. Либо от Продавца, либо от государства.

Чтобы обеспечить себе гарантию возврата денег, нужно, прежде всего, обеспечить себе статус добросовестного приобретателя. А для этого необходимо не только получить Выписку из ЕГРН (как прямо указано в законе), но и провести обязательный набор тех юридически значимых действий, которые однозначно будут свидетельствовать о «должной осмотрительности» Покупателя квартиры.

К примеру, если обратиться к профильным юристам по недвижимости, поставить им задачу (это можно сделать и дистанционно), и получить от них официальное письменное юридическое заключение по приобретаемой квартире, то в случае судебного спора этот факт будет трактоваться в пользу Покупателя как проявленная «должная осмотрительность», которая и обеспечивает тот самый статус добросовестного приобретателя.

А заодно, такое заключение дает возможность получить практические рекомендации для устранения обнаруженных проблем в конкретном случае, или – отказаться от покупки при обнаружении существенных рисков.

Это нормальная практика подготовки сделки с недвижимостью. По сравнению со стоимостью квартиры, расходы на обеспечение безопасности совсем невелики, но пренебрегать ими не стоит, так как цена вопроса в таких сделках слишком высока.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).