Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку?

Вопрос:

– Я собираюсь покупать квартиру в ипотеку и имею право (сертификат) на получение материнского капитала. Как я могу его использовать для погашения ипотеки? Какие документы нужны для этого?

Ответ:

Практика показывает, что хотя материнский (семейный) капитал (МСК) можно потратить на разные цели, абсолютное большинство семей направляют его на улучшение своих жилищных условий. Только вот размер этой субсидии (актуальные суммы см. ниже) не позволяет купить квартиру без привлечения кредитных денег. Поэтому жилье покупают, чаще всего, с помощью ипотечного кредита, а средства материнского капитала его получатели расходуют на погашение ипотеки.

И государство поощряет именно такое использование МСК. Если по общему правилу распорядиться маткапиталом можно лишь по истечении трёх лет со дня рождения (усыновления) ребёнка (второго или последующих, а с 2020 года уже и первого) (п.6, ст.7 256-ФЗ «О доп. мерах гос. поддержки семей…»), то для приобретения квартиры в ипотеку законом предусмотрено исключение.

В пункте 6.1 той же статьи перечислены ситуации, которые позволяют распорядиться семейным капиталом уже в любое время после рождения (усыновления) ребёнка. Среди этих случаев – использование средств материнского капитала на уплату первоначального взноса, погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту.

Оператором-распорядителем средств этой госсубсидии является Социальный фонд России (СФР, бывш. Пенсионный фонд).

Кроме общероссийской (федеральной) программы, есть еще и региональные программы выдачи маткапитала. Более 70 субъектов РФ выплачивают родителям региональный материнский капитал, дополнительно к федеральному.

Как это все работает – рассмотрим ниже.

Как получить сертификат на материнский капитал

Сейчас сведения о рождении или об усыновлении ребенка поступают в Социальный фонд (СФР) из Единого государственного реестра ЗАГСов, поэтому право на материнский капитал (МСК) оформляется в базе СФР автоматически. Электронный сертификат на маткапитал, подтверждающий право матери на его использование, поступает в личный кабинет на сайте СФР или на Госуслугах. Его можно скачать в любое время. Если нужен бумажный сертификат, необходимо лично обратиться в отделение СФР.

Маткапитал не выдают наличными и не переводят на счет держателя сертификата (матери). Фонд переводит деньги сразу на покупку жилья или на погашение ипотеки, и только после того, как сделка купли-продажи уже зарегистрирована (этот факт вызывает ряд проблем использования МСК – об этом ниже). Перевод денег происходит по заявлению держателя сертификата.

Таким образом, для использования субсидии на приобретение квартиры и/или погашение ипотеки, держатель сертификата должен подать заявление на распоряжение средствами МСК (т.е. на перечисление их в оплату купленного жилья или на погашение кредита). Это заявление подают в фонд СФР – лично через МФЦ, или онлайн через портал Госуслуги (в разделе «Семья»). Можно также подать заявление и через сервис Сбербанка – Домклик.

Критерии и сроки выдачи маткапитала, а также его актуальные размеры – в конце статьи.

Правда, чтобы пустить маткапитал на покупку квартиры (в т.ч. в ипотеку), нужно соблюсти ряд условий.

Требования к жилью, которое приобретается на материнский капитал

Общие (федеральные) требования определяются «Правилами направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденные Постановлением Правительства РФ № 862 от 12.12.2007.

В первую очередь, государство в лице Социального фонда России – СФР (бывш. Пенсионного фонда – ПФР) предъявляет определённые требования к жилой недвижимости, на которую будет потрачен материнский капитал:

• Недвижимость должна находиться на территории Российской Федерации;
• Жильё должно представлять собой изолированное помещение, а не идеальную долю в собственности (если только выкуп этой доли не приводит к тому, что семья становится полноправным собственником всей квартиры);
• Жильё не должно быть признано ветхим, аварийным, предназначаться под снос; должно соответствовать требованиям к жилым помещениям, установленным санитарными правилами и нормами (СанПин).

Такие требования СФР абсолютно оправданы. Закон позволяет расходовать материнский капитал именно на улучшение жилищных условий семьи. Поэтому Социальный фонд может и отказать в переводе средств на покупку объекта недвижимости, если он не решает эту задачу. А банк, в свою очередь, рассматривает объект покупки как залоговое имущество, с точки зрения ликвидности, и поэтому тоже оценивает его достаточно придирчиво.

А так как эта госпрограмма позиционируется, как «помощь и поддержка семей», то  обязательным условием использования маткапитала является выделение супругу и детям долей собственности в купленной квартире (подробнее об этом – см. в отдельной заметке).

Как используют маткапитал при покупке жилья – 3 способа

Из указанного выше закона следует, что материнский капитал может использоваться как для прямой покупки жилья (средства МСК переводятся из фонда напрямую Продавцу квартиры), так и для покупки жилья в ипотеку (средства МСК переводятся из фонда банку-кредитору).

Прямая покупка означает, что у Покупателя достаточно собственных денег, и он может обойтись без ипотечного кредита. Маткапитал здесь добавляется к собственным средствам Покупателя и перечисляется на счет Продавца. Но есть нюанс!

Фонд перечислит средства на счет Продавца только после того, как убедится, что сделка уже зарегистрирована и квартира находится в собственности Покупателя. То есть Продавец на сделке должен «недополучить» деньги за свою проданную квартиру, и ожидать получения недополученного остатка от Социального фонда РФ через две недели после того, как фонд убедится в регистрации сделки.

Очевидно, что такая перспектива расчетов не устраивает большинство Продавцов на вторичном рынке жилья. Да и собственные средства на покупку редко встречаются у Покупателей. Поэтому маткапитал очень редко применяется для прямых расчетов с Продавцом.

Чаще всего маткапитал применяется при покупке квартиры в ипотеку. Но и здесь его применение может идти двумя путями:

1. в качестве первоначального взноса по ипотеке;
2. для погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту.

Какой вариант выбрать? Рассмотрим оба варианта по очереди.

Использование маткапитала в качестве первого взноса по ипотеке

Начнем с варианта, который на первый взгляд кажется более логичным, если ипотека ещё не оформлялась – использовать материнский капитал как первоначальный взнос.

Почему «кажется логичным»? Потому что именно этот способ в чистом виде практически не применяется, хотя некоторые банки предлагают такие ипотечные программы. Как так?

Все дело в последовательности действий по выдаче кредита, покупке квартиры и переводу средств МСК из Социального фонда. Вот как выглядит эта последовательность.

Сначала заемщик представляет в банк заявление о выдаче ипотечного кредита и собирает для этого комплект документов (список документов – ниже по ссылке).

Заемщик указывает, есть ли у него собственные средства для первоначального взноса и сообщает, что готов потратить на него еще и маткапитал.

Банк рассматривает заявку с комплектом документов, и после предварительного одобрения указывает, на какую сумму он готов кредитовать заемщика.

Следующий шаг – подбор квартиры в пределах установленной банком цены и соответствующей требованиям СФР (см. выше), Банк проверяет техническую и правоустанавливающую документацию на выбранную квартиру и окончательно одобряет ипотеку.

После этого подписывается договор о покупке квартиры с помощью кредитных средств – Договор купли-продажи (на вторичке) или Договор долевого участия (на первичке) – и регистрируется в Росреестре, вместе с ипотечным обременением. Хлопоты по госрегистрации часто берет на себя сам банк-кредитор, контролируя регистрацию залога квартиры или прав требования на нее (в случае с ДДУ).

И только ПОСЛЕ регистрации сделки можно обращаться в Социальный фонд за средствами материнского капитала (точнее, за их переводом банку – на руки маткапитал не выдают). До заключения сделки и выдачи кредита, СФР деньги не переведет.

Вот и выходит, что средства маткапитала только теоретически предлагаются в качестве первоначального взноса по ипотеке, а практически – переводятся банку только через 2 недели (10 раб. дней) после сделки. Как в этом случае происходит кредитование и расчеты с Продавцом квартиры, и какие документы нужно собрать для банка, рассказано в отдельной заметке – Как использовать маткапитал для первоначального взноса по ипотеке.

Погашение ипотеки (основного долга и процентов) материнским капиталом

Погашение маткапиталом основного долга и процентов по ипотеке реализовать гораздо проще, поэтому и распространена такая практика гораздо шире.

Пополнение в семье (а тем более, второе!) часто происходит, когда ипотека уже оформлена, и даже частично погашена. И возникшее право на получение материнского семейного капитала (МСК) позволяет в этом случае быстрее решить вопрос ипотечного долга.

Если сертификат на право получения МСК появился уже после оформления кредита, или если сертификат получен, но в качестве первоначального взноса были внесены собственные накопления, то материнский капитал можно направить на погашение уже взятой ранее ипотеки.

Как это сделать?

Здесь все проще – для банка никаких документов готовить уже не надо (ведь кредит уже выдан и квартира куплена). Нам понадобятся только документы для СФР, чтобы перевести оттуда средства маткапитала в банк, в счет погашения долга по ипотеке.

Документы в СФР (бывш. ПФР) для погашения ипотеки материнским капиталом

Первое, что мы делаем в этом случае – это берем справку из банка об остатке долга по выданному нам ранее ипотечному кредиту. В этой справке должны быть указаны:

• номер кредитного договора;
• паспортные данные заёмщиков;
• остаток невыплаченного долга и процентов по нему;
• реквизиты банковского счета для перечисления маткапитала.

Затем нам необходимо будет оформить у нотариуса обязательство выделить в купленной квартире доли супругу и детям не позднее чем через 6 месяцев после снятия ипотечного обременения с права собственности на квартиру. Зачем дается такое обязательство о выделении долей, как оно оформляется, как и какие именно доли выделяются, что насчет бывших супругов, и т.п., а также ответы на вопрос, что будет, если не выполнить данное обязательство – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Следующий шаг – обращаемся в территориальный орган СФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом. В заявлении мы просим перевести средства МСК банку на погашение жилищного кредита. Не обязательно использовать весь МСК. Если задолженность по кредиту меньше этой суммы, то речь в заявлении может идти о погашении ипотеки частью материнского капитала.

Кроме самого заявления нам нужно будет представить в Социальный фонд следующие документы:

• Сертификат на материнский капитал (полученный нами в том же СФР ранее);
• Документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт, СНИЛС);
• Свидетельство о браке и документы, подтверждающие личность супруга, если он является созаемщиком по ипотеке;
• Копию кредитного договора с банком;
• Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру (если квартира уже оформлена в собственность);
• Правоустанавливающий документ на квартиру – т.е. копию Договора купли-продажи с указанием, что квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, или Договора долевого участия (или Договор уступки прав требования) с указанием на залог прав требования, или Выписку из реестра членов кооператива со справкой о внесенной сумме и копией устава кооператива (если кредитом был оплачен паевой взнос в ЖСК);
• Копию зарегистрированного ипотечного договора (если его заключение предусмотрено кредитным договором);
• Справку о текущем остатке долга, которую мы взяли в банке (см. выше);
• Нотариально заверенное обязательство о выделении долей супругу и детям (см. выше об этом);
• Документ, подтверждающий факт перечисления кредитных денег банком продавцу недвижимости (платежка).

Все эти документы можно отнести лично в местное отделение СФР или передать через МФЦ. Есть возможность подать заявление и в электронном виде в личном кабинете гражданина на сайте СФР (здесь) или на портале Госуслуг (здесь). Но в этом случае пакет документов нужно будет обязательно представить в СФР в течение следующих 5-ти дней.

По закону документы рассматриваются Социальным фондом в течение 10 рабочих дней (об этом ниже) после чего средства МСК переводятся по указанным реквизитам. На практике, правда, этот срок может быть немного дольше (в основном, из-за технических задержек), поэтому банки, обычно, закладывают срок на получение средств маткапитала из СФР с небольшим запасом.

Какие сложности могут возникнуть при погашении ипотеки материнским капиталом?

Если мы собрали и представили в Социальный фонд все перечисленные выше документы, то это ещё не означает, что СФР одобрит нам заявку на распоряжение маткапиталом и перечислит деньги банку. В СФР сидят чиновники, которые строго следуют установленным регламентам. И для оценки объекта финансирования у них тоже есть свой регламент.

Какие обстоятельства могут помешать перечислению материнского капитала в банк на погашение ипотеки? Ну, например, такие:

• Кредит не предполагает возможность частичного или полного досрочного погашения (условия банков бывают разными, перед обращением в СФР стоит внимательно перечитать кредитный договор);
• СФР посчитал купленную в ипотеку квартиру непригодной для проживания многодетной семьи или – не улучшающей жилищные условия семьи (см. выше требования к жилью);
• Владелец сертификата утратил право на материнский капитал из-за ограничения или лишения родительских прав в отношении детей;
• Сумма, указанная в заявлении, превышает остаток неизрасходованных средств МСК на счете в СФР.
• Сумма, указанная в заявлении, превышает остаток невыплаченного долга по ипотеке.

Если Социальный фонд заявление одобряет, заявитель получает уведомление об этом по почте, или в личном кабинете на сайте СФР, или в МФЦ (в зависимости от того, каким способом было подано заявление).

Получив одобрение заявки, уже можно выдохнуть – все в порядке, госсубсидия пойдет по назначению. Но всё же, если речь идёт о погашении материнским капиталом основного долга и процентов по ипотеке, то придётся ещё раз сходить в банк и написать соответствующее заявление.

Если происходит лишь частичное погашение ипотеки средствами маткапитала, то в заявлении можно указать, что будет предпочтительнее для должника – уменьшение размера ежемесячных платежей или уменьшение общего срока выплаты кредита. Хотя, на практике, банки чаще поступают на своё усмотрение, уменьшая ежемесячные платежи.

Если остаток долга был небольшим, и перечисление материнского капитала привело к полному досрочному погашению ипотеки, то стоит сразу взять в банке справку о том, что кредит выплачен полностью и банк претензий к заемщику не имеет. С этой справкой затем мы отправляемся в Росреестр (или в МФЦ «Мои документы») и снимаем с квартиры ипотечное обременение, после чего, согласно своему обязательству, выделяем доли собственности детям и супругу.

Условия получения и размер маткапитала

СПРАВКА: Условия получения материнского капитала

 

Программа действует с 2007 года (для детей, родившихся после этой даты). До 2020 года право на получение сертификата МСК имели только семьи, где родился (или был усыновлен) второй и последующий ребенок.

 

С 01 января 2020 года условия изменились. Начиная с этой даты, сертификат на маткапитал выдают уже при рождении (усыновлении) первого ребенка. А при рождении (усыновлении) второго и последующих детей – к начальной сумме добавляют еще дополнительную выплату. То есть с 2020 года семья с двумя и более детьми получает сертификат в повышенном размере.

 

А с 01 января 2024 г. маткапитал выплачивается только родителям, имеющим российское гражданство на момент появления ребенка, и только если ребенок является гражданином РФ по рождению (подтверждение – здесь).

Закон устанавливает срок выдачи сертификата, и срок рассмотрения Социальным фондом заявления гражданина о распоряжении средствами материнского капитала – до 5, и до 10 рабочих дней, соответственно (подтверждение – здесь).

Сумма МСК индексируется каждый год в соответствии с инфляцией. Саму программу господдержки семей продлили до конца 2026 года (подтверждение на сайте Госдумы – здесь).

Срок действия (использования) материнского капитала – не ограничен. Владелец сертификата может использовать его в любое время по своему усмотрению, но только в период действия программы. То есть ребенок, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на материнский капитал, должен родиться (или быть усыновленным) не позднее даты окончания программы (ч.1, ст. 13, закона N 256-ФЗ).

На 2023 год размер маткапитала составлял 586 946 руб. 72 коп. на первого ребенка. Если семья уже получила сертификат на первого ребенка начиная с 1 января 2020 года, то при рождении второго размер капитала увеличивался на 188 681 руб. 53 коп. То есть маткапитал на второго и последующих детей составлял уже 775 628 руб. 25 коп.  (подтверждение – здесь).

С 01 февраля 2024 года размер маткапитала составляет на первого ребенка – 630,4 тыс. руб., на второго – 833 тыс. руб. (или 203 тыс. руб., если ранее семья уже получала выплату на первенца).

Актуальный на сегодняшний день размер маткапитала можно проверить на сайте СФР (ссылка в конце статьи).

Региональный маткапитал – в дополнение к федеральному

Помимо федеральной (общероссийской) программы выдачи маткапитала, есть еще и местные региональные программы того же толка. Региональный маткапитал выплачивается дополнительно к федеральному, увеличивая таким образом, общий размер субсидии. Но если федеральный маткапитал и условия его получения одинаковы для всех регионов, то с местными выплатами алгоритм везде разный. Такие выплаты существуют не везде, но в большинстве регионов они есть. Например, региональный маткапитал выдают в Московской области и в Питере, а вот в самой Москве никаких дополнительных выплат нет.

Размер и условия получения регионального маткапитала везде разные – каждый регион их устанавливает самостоятельно. Поскольку сама идея регионального маткапитала родилась из потребностей каждого субъекта Федерации, то и условия везде разные, как и экономическое положение самих республик и областей. Где-то сумма будет весьма ощутимой для семьи, где-то поменьше.

Кроме того, и федеральные, и региональные выплаты регулярно индексируются.

Посмотреть, какие выплаты положены семье на региональном уровне, можно на сайтах администраций субъектов Федерации (на сайте областной, краевой или республиканской администрации). Как правило, ее размещают в разделе социального блока. Там же можно уточнить условия получения материнского капитала в данном регионе.

Эту информацию предоставляют, обычно, и в центрах социальной защиты населения.

В каждом регионе свой список требований для получателей местного материнского капитала. Он зависит от нескольких показателей. Чаще всего учитываются следующие факторы:

• Какой ребенок по счету. В одних регионах маткапитал выплачивается при рождении третьего и последующих детей, в других – на второго. Есть регионы, где рождаемость высокая, и там стимулируют появление пятого или шестого ребенка.
• Когда именно родился ребенок. В каждом регионе свои сроки действия программы.
• Время постоянного проживания в регионе родителей и/или детей.
• Российское гражданство родителя и ребенка.

Важно! Независимо от состава семьи и размера регионального маткапитала существуют особенности, которые стоит учесть при оформлении и использовании этой субсидии:

• Региональный материнский капитал используется только на территории того региона, который его предоставил (т.е. нельзя получить маткапитал в одном регионе и купить квартиру в другом).
• На получение регионального маткапитала могут рассчитывать только те семьи, которые имеют постоянную регистрацию в конкретном субъекте Федерации (при этом в некоторых случаях учитывается и продолжительность прописки – например, не менее года).

Что происходит с материнским капиталом при разводе родителей?

В таком случае маткапитал и квартира, которая была приобретена с его помощью, не подлежат разделу между бывшими мужем и женой, так как изначально сертификат принадлежал именно супруге/матери. Отец может претендовать на него, только если мать лишилась родительских прав, без вести пропала или умерла, а также если мужчина является единственным усыновителем ребенка/детей (статья 3, ФЗ-256 «О доп. мерах поддержки семей…»).

Подробнее об «отцовском капитале» (в каких случаях маткапитал может получить мужчина) можно почитать здесь.

Если же до развода семья еще не успела воспользоваться субсидией, то эти деньги будут храниться на счету прежнего владельца сертификата (т.е. остаются в распоряжении матери).

 А можно ли использовать материнский капитала БЕЗ ипотеки? Как это происходит, и насколько это применимо на рынке недвижимости? Об этом развернулась дискуссия (по ссылке) на нашем тематическом ФОРУМЕ.

Официальная информация о Материнском (семейном) капитале на сайте Социального фонда России, с ответами на вопросы (FAQ) и бланками заявлений – здесь.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).