КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру
ПРАВИЛА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР
Наверх

Как использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку?

Последнее обновление: 01.06.2024

Вопрос:

– Я собираюсь покупать квартиру в ипотеку и имею право (сертификат) на получение материнского капитала. Как я могу его использовать для погашения ипотеки? Какие документы нужны для этого?


Использование материнского капитала для покупки квартиры в ипотекуОтвет:

Практика показывает, что хотя материнский (семейный) капитал (МСК) можно потратить на разные цели, абсолютное большинство семей направляют его на улучшение своих жилищных условий. Только вот размер этой субсидии (актуальные суммы см. ниже) не позволяет купить квартиру без привлечения кредитных денег. Поэтому жилье покупают, чаще всего, с помощью ипотечного кредита, а средства материнского капитала его получатели расходуют на погашение ипотеки.

 

И государство поощряет именно такое использование МСК. Если по общему правилу распорядиться маткапиталом можно лишь по истечении трёх лет со дня рождения (усыновления) ребёнка (второго или последующих, а с 2020 года уже и первого) (п.6, ст.7 256-ФЗ «О доп. мерах гос. поддержки семей…»), то для приобретения квартиры в ипотеку законом предусмотрено исключение.

 

В пункте 6.1 той же статьи перечислены ситуации, которые позволяют распорядиться семейным капиталом уже в любое время после рождения (усыновления) ребёнка. Среди этих случаев – использование средств материнского капитала на уплату первоначального взноса, погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту.

 

Критерии и сроки выдачи маткапитала, а также его актуальные размеры – в конце статьи.

 

Правда, чтобы пустить маткапитал на покупку квартиры (в т.ч. в ипотеку), нужно соблюсти ряд условий.

 

Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.

 

Требования к жилью, которое приобретается на материнский капитал

 

В первую очередь, государство в лице Социального фонда России – СФР (бывш. Пенсионного фонда – ПФР) предъявляет определённые требования к жилой недвижимости, на которую будет потрачен материнский капитал:

 

  • Недвижимость должна находиться на территории Российской Федерации;
  • Жильё должно представлять собой изолированное помещение, а не идеальную долю в собственности (если только выкуп этой доли не приводит к тому, что семья становится полноправным собственником всей квартиры);
  • Жильё не должно быть признано ветхим, аварийным, предназначаться под снос; должно соответствовать требованиям к жилым помещениям, установленным санитарными правилами и нормами (СанПин).

 

Такие требования СФР абсолютно оправданы. Закон позволяет расходовать материнский капитал именно на улучшение жилищных условий семьи. Поэтому Социальный фонд (бывш. Пенсионный фонд) может и отказать в переводе средств на покупку объекта недвижимости, если он не решает эту задачу. А банк, в свою очередь, рассматривает объект покупки как залоговое имущество, с точки зрения ликвидности, и поэтому тоже оценивает его достаточно придирчиво.

 

Из указанного выше закона следует, что материнский капитал может использоваться:

 

  1. в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  2. для погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту.

 

Какой вариант выбрать? Рассмотрим оба варианта по очереди.

 

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

 

Использование маткапитала в качестве первого взноса по ипотеке

 

Начнем с варианта, который на первый взгляд кажется более логичным, если ипотека ещё не оформлялась – использовать материнский капитал как первоначальный взнос.

 

Почему «кажется логичным»? Потому что именно этот способ в чистом виде практически не применяется, хотя некоторые банки предлагают такие ипотечные программы. Как так?

 

Все дело в последовательности действий по выдаче кредита, покупке квартиры и переводу средств МСК из Социального фонда (бывш. Пенсионного фонда). Вот как выглядит эта последовательность.

 

Сначала заемщик представляет в банк заявление о выдаче ипотечного кредита и собирает для этого комплект документов (список документов – ниже по ссылке).

 

Заемщик указывает, есть ли у него собственные средства для первоначального взноса и сообщает, что готов потратить на него еще и маткапитал.

 

Банк рассматривает заявку с комплектом документов, и после предварительного одобрения указывает, на какую сумму он готов кредитовать заемщика.

 

Следующий шаг – подбор квартиры в пределах установленной банком цены и соответствующей требованиям СФР (см. выше), Банк проверяет техническую и правоустанавливающую документацию на выбранную квартиру и окончательно одобряет ипотеку.

 

После этого подписывается договор о покупке квартиры с помощью кредитных средств – Договор купли-продажи (на вторичке) или Договор долевого участия (на первичке) – и регистрируется в Росреестре, вместе с ипотечным обременением. Хлопоты по госрегистрации часто берет на себя сам банк-кредитор, контролируя регистрацию залога квартиры или прав требования на нее (в случае с ДДУ).

 

И только ПОСЛЕ регистрации сделки можно обращаться в Социальный фонд за средствами материнского капитала (точнее, за их переводом банку – на руки маткапитал не выдают). До заключения сделки и выдачи кредита, СФР деньги не переведет.

 

Вот и выходит, что средства маткапитала только теоретически предлагаются в качестве первоначального взноса по ипотеке, а практически – переводятся банку только через 2 недели (10 раб. дней) после сделки. Как в этом случае происходит кредитование и расчеты с Продавцом квартиры, и какие документы нужно собрать для банка, рассказано в отдельной заметке – Как использовать маткапитал для первоначального взноса по ипотеке.

 

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

 

Погашение ипотеки (основного долга и процентов) материнским капиталом

 

Погашение маткапиталом основного долга и процентов по ипотекеПогашение маткапиталом основного долга и процентов по ипотеке реализовать гораздо проще, поэтому и распространена такая практика гораздо шире.

 

Пополнение в семье (а тем более, второе!) часто происходит, когда ипотека уже оформлена, и даже частично погашена. И возникшее право на получение материнского семейного капитала (МСК) позволяет в этом случае быстрее решить вопрос ипотечного долга.

 

Если сертификат на право получения МСК появился уже после оформления кредита, или если сертификат получен, но в качестве первоначального взноса были внесены собственные накопления, то материнский капитал можно направить на погашение уже взятой ранее ипотеки.

 

Как это сделать?

 

Здесь все проще – для банка никаких документов готовить уже не надо (ведь кредит уже выдан и квартира куплена). Нам понадобятся только документы для СФР, чтобы перевести оттуда средства маткапитала в банк, в счет погашения долга по ипотеке.

 

 

Документы в СФР (бывш. ПФР) для погашения ипотеки материнским капиталом

 

Первое, что мы делаем в этом случае – это берем справку из банка об остатке долга по выданному нам ранее ипотечному кредиту. В этой справке должны быть указаны:

 

  • номер кредитного договора;
  • паспортные данные заёмщиков;
  • остаток невыплаченного долга и процентов по нему;
  • реквизиты банковского счета для перечисления маткапитала.

 

Затем нам необходимо будет оформить у нотариуса обязательство выделить в купленной квартире доли супругу и детям не позднее чем через 6 месяцев после снятия ипотечного обременения с права собственности на квартиру. Зачем дается такое обязательство о выделении долей, как оно оформляется, как и какие именно доли выделяются – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 

Следующий шаг – обращаемся в территориальный орган СФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом. В заявлении мы просим перевести средства МСК банку на погашение жилищного кредита. Не обязательно использовать весь МСК. Если задолженность по кредиту меньше этой суммы, то речь в заявлении может идти о погашении ипотеки частью материнского капитала.

 

Кроме самого заявления нам нужно будет представить в Социальный фонд (бывш. Пенсионный фонд) следующие документы:

 

  • Сертификат на материнский капитал (полученный нами в том же СФР ранее);
  • Документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт, СНИЛС);
  • Свидетельство о браке и документы, подтверждающие личность супруга, если он является созаемщиком по ипотеке;
  • Копию кредитного договора с банком;
  • Выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру (если квартира уже оформлена в собственность);
  • Правоустанавливающий документ на квартиру – т.е. копию Договора купли-продажи с указанием, что квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, или Договора долевого участия (или Договор уступки прав требования) с указанием на залог прав требования, или Выписку из реестра членов кооператива со справкой о внесенной сумме и копией устава кооператива (если кредитом был оплачен паевой взнос в ЖСК);
  • Копию зарегистрированного ипотечного договора (если его заключение предусмотрено кредитным договором);
  • Справку о текущем остатке долга, которую мы взяли в банке (см. выше);
  • Нотариально заверенное обязательство о выделении долей супругу и детям (см. выше об этом);
  • Документ, подтверждающий факт перечисления кредитных денег банком продавцу недвижимости (платежка).

 

Все эти документы можно отнести лично в местное отделение СФР или передать через МФЦ. Есть возможность подать заявление и в электронном виде в личном кабинете гражданина на сайте СФР (здесь) или на портале Госуслуг (здесь). Но в этом случае пакет документов нужно будет обязательно представить в СФР в течение следующих 5-ти дней.

 

По закону документы рассматриваются Социальным фондом в течение 10 рабочих дней (об этом ниже) после чего средства МСК переводятся по указанным реквизитам. На практике, правда, этот срок может быть немного дольше (в основном, из-за технических задержек), поэтому банки, обычно, закладывают срок на получение средств маткапитала из СФР с небольшим запасом.

 

Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать – отвечаем по пунктам.

 

Какие сложности могут возникнуть при погашении ипотеки материнским капиталом?

 

Сложности при погашении ипотеки материнским капиталомЕсли мы собрали и представили в Социальный фонд все перечисленные выше документы, то это ещё не означает, что СФР одобрит нам заявку на распоряжение маткапиталом и перечислит деньги банку. В СФР сидят чиновники, которые строго следуют установленным регламентам. И для оценки объекта финансирования у них тоже есть свой регламент.

 

Какие обстоятельства могут помешать перечислению материнского капитала в банк на погашение ипотеки? Ну, например, такие:

 

  • Кредит не предполагает возможность частичного или полного досрочного погашения (условия банков бывают разными, перед обращением в СФР стоит внимательно перечитать кредитный договор);
  • СФР посчитал купленную в ипотеку квартиру непригодной для проживания многодетной семьи или – не улучшающей жилищные условия семьи (см. выше требования к жилью);
  • Владелец сертификата утратил право на материнский капитал из-за ограничения или лишения родительских прав в отношении детей;
  • Сумма, указанная в заявлении, превышает остаток неизрасходованных средств МСК на счете в СФР.
  • Сумма, указанная в заявлении, превышает остаток невыплаченного долга по ипотеке.

 

Если Социальный фонд заявление одобряет, заявитель получает уведомление об этом по почте, или в личном кабинете на сайте СФР, или в МФЦ (в зависимости от того, каким способом было подано заявление).

 

Получив одобрение заявки, уже можно выдохнуть – все в порядке, госсубсидия пойдет по назначению. Но всё же, если речь идёт о погашении материнским капиталом основного долга и процентов по ипотеке, то придётся ещё раз сходить в банк и написать соответствующее заявление.

 

Если происходит лишь частичное погашение ипотеки средствами маткапитала, то в заявлении можно указать, что будет предпочтительнее для должника – уменьшение размера ежемесячных платежей или уменьшение общего срока выплаты кредита. Хотя, на практике, банки чаще поступают на своё усмотрение, уменьшая ежемесячные платежи.

 

Если остаток долга был небольшим, и перечисление материнского капитала привело к полному досрочному погашению ипотеки, то стоит сразу взять в банке справку о том, что кредит выплачен полностью и банк претензий к заемщику не имеет. С этой справкой затем мы отправляемся в Росреестр (или в МФЦ «Мои документы») и снимаем с квартиры ипотечное обременение.

 

Проверяют ли банки квартиры при ипотеке? Вообще-то, не очень… Как и почему это происходит – см. в заметке по ссылке.

 

Условия получения и размер маткапитала

 

СПРАВКА: Условия получения материнского капитала

 

Программа действует с 2007 года (для детей, родившихся после этой даты). До 2020 года право на получение сертификата МСК имели только семьи, где родился (или был усыновлен) второй и последующий ребенок.

 

С 01 января 2020 года условия изменились. Начиная с этой даты, сертификат на маткапитал выдают уже при рождении (усыновлении) первого ребенка. А при рождении (усыновлении) второго и последующих детей – к начальной сумме добавляют еще дополнительную выплату. То есть с 2020 года семья с двумя и более детьми получает сертификат в повышенном размере.

 

А с 01 января 2024 г. маткапитал выплачивается только родителям, имеющим российское гражданство на момент появления ребенка, и только если ребенок является гражданином РФ по рождению (подтверждение – здесь).

 

Закон устанавливает срок выдачи сертификата, и срок рассмотрения Социальным фондом заявления гражданина о распоряжении средствами материнского капитала – до 5, и до 10 рабочих дней, соответственно (подтверждение – здесь).

 

Сумма МСК индексируется каждый год в соответствии с инфляцией. Саму программу господдержки семей продлили до конца 2026 года (подтверждение на сайте Госдумы – здесь).

 

Срок действия (использования) материнского капитала – не ограничен. Владелец сертификата может использовать его в любое время по своему усмотрению, но только в период действия программы. То есть ребенок, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на материнский капитал, должен родиться (или быть усыновленным) не позднее даты окончания программы (ч.1, ст. 13, закона N 256-ФЗ).

 

На 2023 год размер маткапитала составлял 586 946 руб. 72 коп. на первого ребенка. Если семья уже получила сертификат на первого ребенка начиная с 1 января 2020 года, то при рождении второго размер капитала увеличивался на 188 681 руб. 53 коп. То есть маткапитал на второго и последующих детей составлял уже 775 628 руб. 25 коп.  (подтверждение – здесь).

 

С 01 февраля 2024 года размер маткапитала составляет на первого ребенка – 630,4 тыс. руб., на второго – 833 тыс. руб. (или 203 тыс. руб., если ранее семья уже получала выплату на первенца).


 А можно ли использовать материнский капитала БЕЗ ипотеки? Как это происходит, и насколько это применимо на рынке недвижимости? Об этом развернулась дискуссия (по ссылке) на нашем тематическом ФОРУМЕ.


 

Официальная информация о Материнском (семейном) капитале на сайте Социального фонда России, с ответами на вопросы (FAQ) и бланками заявлений – здесь.

 

 Поддержите наш онлайн-учебник по купле-продаже квартир.

 Это можно сделать на странице "Сказать СПАСИБО".

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости - ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

КОММЕНТАРИИ:

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов - на ФОРУМЕ

комментария 2:

  1. Евгений

    Добрый день, уточните пожалуйста, при оформлении обязательства, я должен в течение 6 месяцев после снятия обременения выделить доли для ребенка. Ситуация в том, что квартира уже куплена по ДДУ, погашение маткапиталом (погашение основного долга по ипотеке) например планируется в течение месяца, снять обременение я могу сразу после погашения, НО документ о праве собственности я смогу получить не ранее чем через 6 месяцев после снятия обременения (дом еще в стадии строительства).
    Как в таком случае выполнить обязательство, ведь в течение 6 месяцев после снятия обременения я еще не могу оформить право собственности и соответственно выделить доли?

    • Секреты Риэлтора

      Здравствуйте! Хороший вопрос. Надо будет внести ответ на него в нашу методичку. Пока отвечу здесь.
      .
      Выделять доли детям по маткапиталу, в соответствии с обязательством, нужно в течение шести месяцев после того, как появится такая юридическая возможность. То есть — либо после снятия ипотечного обременения с права собственности на квартиру, либо после получения этого права собственности на основании ДДУ уже без обременения (как в вашем случае).
      И хотя именно такая ситуация законом прямо не регламентирована, все же в пп.4, п.1.1, статьи 10, ФЗ-256 «О доп. мерах господдержки семей…» указывается подобное условие для случая использования маткапитала при индивидуальном жилищном строительстве. Да и риэлтерская практика говорит о том же.
      .
      И даже если в самом обязательстве у вас указано условие о выделении детям долей через шесть месяцев после выплаты ипотеки, то вам здесь ничего не грозит. Выделите доли как только оформите собственность на новостройку.