Регистрируем продажу квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Несмотря на то, что регистрацию договоров купли-продажи недвижимости отменили, регистрация самих сделок с недвижимостью осталась. Но регистрируется теперь только переход права собственности на квартиру, который происходит в результате сделки (включая регистрацию возникающего права Покупателя).

Регистрацией перехода права (так это официально называется) занимается территориальное УФРС (местное подразделение Росреестра). Документы туда передают в бумажном виде через МФЦ или в электронном виде через специализированные сервисы (об этом далее), а состав документов как для сделки в целом, так и для регистрации в Росреестре, мы рассмотрели на предыдущих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры – это государственное удостоверение того, что владелец квартиры сменился. Именно с момента регистрации мы (Продавец) теряем свое право собственности на квартиру, а Покупатель – приобретает его.

Где регистрировать продажу квартиры?

Росреестр постепенно отказывается от непосредственного взаимодействия с гражданами в вопросах регистрации прав и переходов прав на недвижимость – эти функции перетекли теперь в центры госуслуг.

В большинстве городов РФ зарегистрировать сделку можно теперь через районные многофункциональные центры госуслуг (МФЦ «Мои документы»). Для этого обеим сторонам сделки нужно явиться туда лично с полным пакетом необходимых документов. Порядок действий по регистрации сделки через МФЦ рассмотрен ниже.

Кроме того, Росреестр разместил на своем сайте сервис (здесь), который дает возможность регистрировать сделку купли-продажи квартиры в электронном виде – через интернет. Для этого участникам сделки необходимо иметь сертификаты электронно-цифровой подписи (см. требование Росреестра для электронных документов – здесь).

Услугу электронной регистрации предлагают и некоторые крупные банки (например, Сбербанк и ВТБ), в рамках своих пакетов услуг при выдаче ипотеки.

Подробнее о регистрации сделок с квартирами (со сроками, размером госпошлин, списками документов и т.п.) рассказано в одноименной статье Глоссария по ссылке.

Регистрировать продажу квартиры можно и другими путями, например, можно поручить это нотариусу (если договор заверяли у него), или обратиться за услугой регистрации к «специальным людям» в юридические организации (зачем это делать, рассказано ниже).

Здесь же мы рассмотрим «классический» способ регистрации сделки «в бумажном виде» через МФЦ.

Порядок действий для регистрации сделки в МФЦ

Для регистрации мы (Продавец) пишем стандартное заявление о переходе права (его мы найдем в МФЦ, пошлину за это нам платить не надо).

Наш Покупатель, в свою очередь, пишет заявление на регистрацию своего нового права и берет там же реквизиты для оплаты госпошлины за регистрацию (об оплате госпошлины Росреестр пишет – здесь).

При заполнении заявления, нам, как Продавцу, важно проследить за тремя вещами:

1. Указать в отдельной графе просьбу выдать Выписку из ЕГРН с новыми данными регистрационного учета (иначе после регистрации выписку нам не выдадут).
2. Покупатель должен указать (отметить в соответствующей графе), что одновременно с регистрацией нового права на недвижимость, в реестр нужно внести запись о возможности предоставления третьим лицам персональных данных правообладателя в отношении этой квартиры (это регламентируется законом – в п.3, ст.36.3 ФЗ-218). Иначе после сделки нам будет доступна только обезличенная Выписка из ЕГРН (без ФИО нового собственника), а это не позволит нам получить деньги по сделке – раскрыть аккредитив или получить доступ к банковской ячейке.
3. В конце этого заявления указать свой адрес электронной почты (email – для уведомлений о возможном приостановлении или отказе в регистрации).

Бланки заявлений на регистрацию можно скачать на сайте Росреестра – здесь.

Примечание. 

Само заявление «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество» – это довольно объемный документ на нескольких страницах с множеством полей для внесения данных (включая персональные данные заявителей и перечень прилагаемых к заявлению документов). Поэтому имеет смысл скачать бланк заявления заранее (по ссылке выше) и заполнить его спокойно, не торопясь, и без ошибок.

Затем Покупатель оплачивает госпошлину за регистрацию, и мы передаем регистратору собранный нами пакет документов – не весь, а только тот, который требуется для регистрации перехода права (см. пройденный шаг ИНСТРУКЦИИ — «Продавец квартиры» >> «Пакет документов для продажи квартиры«).

В момент передачи документов нам на руки выдают расписку о приеме документов на государственную регистрацию (опись).

  ♦ Пример описи документов, принятых на регистрацию сделки ♦
     (Жми! И увидишь, как выглядит расписка в приеме документов.)

Проверяем по этой описи, все ли документы в ней указаны (включая подлинники и копии, а также реквизиты документов), сохраняем ее себе и прячем в надежное место. В расписке, помимо прочего, указывается срок регистрации и номер заявления, по которому можно следить за ходом самой регистрации (где следить – см. ссылку ниже). По этой описи мы потом будем получать документы в МФЦ.

По итогам всей этой процедуры, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о переходе права собственности и о возникновении нового права. В результате чего мы своего права на квартиру лишаемся, а Покупатель это право за собой закрепляет.

По истечении установленного срока регистрации, мы получаем обратно на руки свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП), а Покупатель получает свой экземпляр.

Примечание.

С 29 июня 2022 года Росреестр больше не проставляет специальные регистрационные штампы на всех видах договоров (подтверждение – здесь). То есть теперь документы выглядят так же, как и при электронной регистрации сделки.

При подаче документов на регистрацию через МФЦ, оригиналы документов теперь не забирают. В Росреестр отправляют их электронные копии.

Вместе с договорами каждому участнику сделки выдаются обратно и все остальные документы, которые были приняты на регистрацию, плюс свежая Выписка из ЕГРН, в которой собственником квартиры указан уже Покупатель.

Раньше Покупатель получал после регистрации еще и Свидетельство о праве (Титул) на квартиру. Но с июля 2016 года выдачу свидетельств отменили, и единственным бумажным подтверждением наличия права собственности на квартиру у Покупателя, служит выписка из реестра.

Если происходит задержка в регистрации

Приостановление регистрации сделки купли-продажи квартиры – это для нас (Продавца) неприятность. Но такое иногда случается. Возможные причины такого казуса – смотри ниже по ссылке.

Возобновление регистрации происходит только после того, как устраняются эти самые причины. Для этого Росреестр, обычно, запрашивает дополнительные документы и справки, уточняющие отдельные детали, которые вызвали сомнения у регистратора.

 О требовании дополнительных документов для завершения регистрации обсуждались вопросы на нашем тематическом ФОРУМЕ (см. по ссылке).

Такая задержка может привести как к увеличению сроков регистрации, так и к отказу в регистрации. Нам это может грозить пропуском своего срока доступа к деньгам – то есть доступа к ячейке (при расчетах за квартиру через банковскую ячейку) или пропуском срока раскрытия аккредитива (при расчетах через аккредитив).

Причем, отказ в регистрации не так страшен, в смысле потери денег – здесь все участники сделки остаются при своем. А вот неожиданное приостановление регистрации, а затем такое же неожиданное возобновление ее, может привести к нарушению наших сроков доступа к деньгам Покупателя и, соответственно – к невозможности получения денег за проданную квартиру.

Действия Продавца в этом случае 

В случае приостановки регистрации сделки, регистратор обязан незамедлительно уведомить стороны договора об этом событии (для этого мы указывали в заявлении свой email), и указать причины приостановки. По этим причинам мы можем определить, что нужно сделать для возобновления регистрации.

Для большей уверенности мы и сами можем следить за ходом регистрации сделки купли-продажи квартиры (по номеру регистрационного дела, указанному в расписке о приеме документов) на сайте Росреестра – здесь.

Регистратор имеет право приостановить регистрацию не более, чем на три месяца. И может запросить дополнительные документы для возобновления регистрации. Наши действия в этом случае будут зависеть от срока нашего доступа к деньгам, прописанного в допсоглашении к Договору аренды ячейки (если расчет происходит наличными), или указанного в заявлении на открытие аккредитива (см. Образцы документов).

Если срок нашего доступа к деньгам Покупателя больше, чем фактический срок регистрации (вместе с задержкой), то волноваться не о чем. Например, стандартная регистрация сделки купли-продажи квартиры 7 дней, в случае задержки мы донесем требуемые документы в течение еще, допустим, 10 дней и возобновим регистрацию, плюс еще 7 дней, соответственно (новый срок регистрации). Итого: 7 + 10 + 7 = 24 дня максимум. В то время как наш доступ к ячейке прописан в течение 45 дней. В этом случае спокойно выполняем требования/запросы регистратора, убеждаемся, что регистрация возобновилась, и ждем ее окончания.

Если же мы, по наивности, указали в допсоглашении, например, всего 3 недели (21 день) доступа для себя, то в случае приостановления регистрации, мы сильно рискуем, т.к. после ее возобновления, мы пропустим свой срок, и уже не будем иметь доступа к деньгам. То же касается и срока действия аккредитива.

В этом случае мы срочно связываемся с Покупателем, едем с ним в банк, и заключаем новое допсоглашение с увеличенным сроком доступа к ячейке или сроком раскрытия аккредитива (взамен старого).

Если же Покупатель отказывается это делать (нехороший человек попался), то мы пишем в местное отделение Росреестра заявление о приостановлении регистрации (такое право у нас есть согласно статье 30, ФЗ-218). Такое заявление можно подать, как и остальные документы, тоже через МФЦ.

Регистрация тогда останавливается на срок до 6 месяцев, а нам нужно будет за это время убедить сотрудников Росреестра в том, что случился форс-мажор, и регистрация сделки должна быть полностью прекращена. Квартира, соответственно, остается в нашей собственности. А нам придется искать нового Покупателя.

Тот же алгоритм действий происходит и в случае расчетов через аккредитив, срок исполнения которого тоже надо устанавливать с учетом возможной задержки регистрации.

Как Продавцу подстраховаться от задержек в процессе регистрации?

Чтобы избавить себя от забот по контролю регистрации, и уменьшить вероятность ее приостановления – можно обратиться за услугой регистрации к специалистам, которые занимаются этим профессионально (фактически, поручить регистрацию посреднику). Найти их можно через обычный поиск в интернете для своего города. Обычно, этим занимаются некоторые юридические конторы, кадастровые и риэлтерские агентства.

Например, в Москве, в Питере и в Крыму такие услуги оказывает компания «Экспресс Регистратор».

Преимущество здесь в том, что такие специалисты знают на практике всевозможные нюансы, которые могут повлиять на ход регистрационных действий, а также являются независимой стороной процесса, исключая влияние Покупателя на ход регистрации.

Кроме того, эти специалисты, имея на руках доверенность на регистрацию от обеих сторон сделки, могут в случае форс-мажора самостоятельно прекратить регистрацию, написав заявление от имени обоих участников о прекращении регистрационных действий.

Общий совет таков: нужно арендовать ячейку (или указать срок раскрытия аккредитива) на больший период времени, с запасом на случай приостановки регистрации сделки. И кроме того, в Договоре купли-продажи квартиры можно добавить условие о том, что если регистрация сделки и перехода права собственности не состоялась в течение 45 календарных дней (например), то договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке. Лучше, конечно, если это условие составит юрист с учетом конкретных обстоятельств сделки.

А если наш Покупатель – ипотечник, и предлагает провести расчет через «Сервис безопасных расчетов» своего банка-кредитора, то это для нас тоже вполне подходящий вариант. Особенность этого сервиса в том, что банк здесь не просто передает деньги по заданному условию, а контролирует всю сделку, включая процесс регистрации. Поэтому даже при задержке и увеличении срока регистрации, Продавец не теряет доступа к деньгам – банк все равно переведет их ему, как только получит данные из Росреестра о завершении регистрации сделки (подробнее о работе этого сервиса – см. по ссылке).

Еще один способ подачи документов на регистрацию (с гарантией)

Альтернативный вариант действий по регистрации сделки купли-продажи квартиры – это заверить Договор купли-продажи у нотариуса, и ему же поручить регистрацию перехода права по этому договору в Росреестре.

Нотариусы имеют такую возможность, и могут обеспечить регистрацию перехода права быстрее (всего за 3 дня) и надежнее, чем самостоятельные действия участников сделки. Надежность здесь заключается в том, что заверенный нотариусом договор, и подготовленный им пакет документов не требует дополнительной проверки от регистратора, и практически гарантированно пройдет регистрацию без задержек и отказов.

А при необходимости, тот же нотариус может самостоятельно обратиться в Росреестр за приостановлением или даже прекращением регистрации от имени сторон договора, который он заверил и передал регистратору. Такая возможность ему дана законом – п.2, ст.31 ФЗ-218.

К слову, у этого же нотариуса мы можем провести и денежные расчеты с Покупателем квартиры, заказав услугу депонирования денег у нотариуса. В этом случае нам не придется беспокоиться о том, что срок доступа к деньгам (как в случае с ячейкой или аккредитивом) может быть нами пропущен. Нотариус выдаст нам депонированные у него деньги Покупателя по факту зарегистрированного перехода права, вне зависимости от срока регистрации.

Итак, документы на регистрацию мы отдали, к возможной задержке в регистрации подготовились. К счастью, наши молитвы были услышаны, и все прошло гладко и без задержек. Со своей квартирой мы торжественно попрощались.

Теперь нас может утешить только денежная компенсация, которая терпеливо дожидается нас в ячейке банка, на аккредитивном счете или на счете нотариуса.