Выбор рынка: первичный или вторичный?

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Когда перед нами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – мы первым делом определяемся, хотим ли мы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или мы хотим купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные.

Понятие «первички» или «вторички» относится именно к документам (первичное или вторичное право собственности), а не к типу квартиры (свежая новостройка или обжитой дом). Другими словами, мы можем выбрать квартиру в только что построенном доме-новостройке, но с уже оформленным правом собственности на нее; и несмотря на то, что дом – новостройка, мы будем покупать «вторичку» у первого собственника.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и Продавца, а также способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника). «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам уступки права требования (в случае покупки у дольщика), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности.

То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные (см. ниже). И каждый Покупатель здесь опирается на свои собственные приоритеты.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки.

Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?

Чтобы решение было осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках выбора квартир на каждом типе рынка.

Преимущества первичного рынка квартир:

• Первое и самое важное преимущество «первички» – низкая цена (относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее (особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях). Но!.. Это работает только для нормального состояния рынка недвижимости.
  А в России в последние годы (начиная с 2020 г., с вводом программ льготной ипотеки) главный критерий выбора – «цена квартиры» сменился критерием – «размер ипотечного платежа». Как итог, льготные ставки по ипотеке (а льготы работали только для «первички») разогнали спрос и цены на недвижимость так, что недостроенная «первичка» стала стоить значительно дороже, чем готовая и благоустроенная «вторичка» (что абсурдно, по определению). Тем не менее, этот факт стоит учитывать.
• Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Новые коммуникации и модернизированные инженерные системы (включая оптоволокно). Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.
  Правда, опять же, в 2020-е годы стала заметна тенденция снижения качества строительства новых многоквартирных домов (особенно, в классах жилья «эконом» и «комфорт»), что привело к массовым жалобам жильцов свежепостроенных небоскребов на кривые стены, трещины в несущих конструкциях, аварии инженерных систем, и другие строительные дефекты и недостатки. Все это тоже стоит держать в голове при выборе типа рынка.
• Современный (часто оригинальный, нетиповой) внешний вид архитектурных форм и фасадов, выгодно отличающий новостройки от домов, построенных в прошлые десятилетия.
• Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта. А также возможность выкупа сразу двух, трех и более квартир на этаже (в т.ч. с возможностью их объединения).
• Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома (во всяком случае, в теории; хотя современные высотки с вентилируемыми фасадами горят, как свечки).
• Дополнительные элементы общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства (магазины и социальные объекты на первых этажах, консьержки, охрана, облагороженная придомовая территория, включая детские площадки, тротуары, уличное освещение, наземные и/или подземные автопарковки и т.п.).
• Почти полное отсутствие юридических рисков сделки (т.е. вероятности оспаривания или ограничения права собственности Покупателя на квартиру). Исключение – т.н. «двойные продажи», но этот юридический риск полностью закрывается условиями ДДУ в рамках ФЗ-214.
  Сюда же относится полное отсутствие риска, связанного с правами пользования квартирой (характерного риска «вторички»).
• Страхование инвестиций дольщиков, в том числе с помощью счетов эскроу и компенсационного фонда застройщиков.

Недостатки первичного рынка квартир:

• Первый и самый главный недостаток «первички» – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой. Такая покупка квартиры «на бумаге» несет в себе риск долгостроя или вовсе недостроя дома по причине банкротства Застройщика и/или остановки строительства.
• Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты – от полугода до нескольких лет (т.е. квартиру покупаешь сейчас, а фактически ее получаешь через годы).
• Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки». Это подразумевает существенные затраты и время на «доведение до ума» купленной квартиры.
• Строительный брак и дефекты, которые почти всегда встречаются в современных новостройках (если вовремя их не заметить и не предъявить Застройщику, то придется все исправлять за свой счет). Сюда же относятся и проектно-строительные недостатки, которые обнаруживаются только спустя время (например, то что стена промерзает, узнаешь уже после того, как прожил в квартире год);
• Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
• Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум и грохот перфораторов в течение нескольких месяцев, а то и лет (т.к. заселение идет неравномерно и новые жильцы затевают ремонт в разные периоды).
• Локация (расположение): многие новостройки строят не по принципу «где лучше жить», а по принципу «где разрешили строить» и «где место осталось». Поэтому нередко расположение новых жилых комплексов нельзя назвать удачным – в бывших промзонах, вдоль магистралей, на окраинах, пустырях и т.п., где Девелоперу удалось отхватить участок земли под застройку.
• Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры (при комплексной застройке новых микрорайонов).

Преимущества вторичного рынка квартир:

• Первое и самое важное преимущество «вторички» – право собственности на квартиру получаешь сразу, в процессе сделки (по факту регистрации перехода права собственности на квартиру). Заселяться можно хоть на следующий день.
• На «вторичке» всегда больше выбор – количество построенных домов в городе, как правило, на порядок больше, чем количество строящихся. Соответственно, географию, тип дома, этаж, вид из окон, окружение здесь можно выбирать с большей свободой (в рамках города).
• На «вторичке» квартиры обжитые, а это значит, что при осмотре можно оценить ее существующие «потребительские качества», такие как общий вид (в новостройках это не всегда возможно), теплоизоляционные свойства, качество отопления, уровень шумоизоляции, вид из окон и т.п.
• Можно посмотреть на своих будущих соседей (в новостройках это исключено).
• Меньше дополнительных затрат на ремонт квартиры (часто бывает достаточно и «косметики», или вовсе ремонт не нужен).
• Возможно, лучше развита уже существующая окружающая инфраструктура (магазины, службы быта, аптеки, поликлиники, школы, детские сады и т.п.).
• Больше возможностей договориться с Продавцом о цене, о нюансах договора, условиях взаиморасчетов, распределении затрат на сделку и т.п. (на «первичке», обычно, Застройщик устанавливает свои правила продажи, с которыми Покупатель либо соглашается, либо нет).

Недостатки вторичного рынка квартир:

• Первый и самый главный недостаток «вторички» – большее количество юридических рисков, по сравнению с «первичкой». Т.е. рисков потери или ограничения права собственности на квартиру.
• Возможная технологическая отсталость архитектурных и планировочных решений в некоторых типах домов (в т.ч. крохотные кухни или низкие потолки).
• Возможен износ (частичный износ) инженерных коммуникаций квартиры и дома в целом (труб и стояков водоснабжения и канализации, отопления, электропроводки, и т.п.).
• Бывают скрытые недостатки в квартире (например, въевшиеся запахи, которые сложно устранить).
• Возможно наличие незаконной перепланировки квартиры (отвечать за которую придется новому владельцу).

И все же, судя по общему тренду распределения спроса между первичным и вторичным рынками, можно сказать, что с начала 2020-х годов определяющим фактором выбора стала ЦЕНА. Причем, не конечная цена квартиры (что было бы логично), а «цена ежемесячного ипотечного платежа». Можно сказать, что покупатели на рынке недвижимости покупают не то, что они бы хотели, а то, что им разрешают банки: если ипотечные ставки для «первички» намного ниже, чем для «вторички», значит, выбор (массовый спрос) смещается в сторону новостроек.

Такая несамостоятельность покупателей и их зависимость от банков ведет к тому, что фактор цены (точнее, размера ежемесячного платежа по кредиту) сильно перевешивает все остальные факторы выбора.

Перечисленные выше факторы относятся, прежде всего, к массовому сегменту рынка недвижимости (классам жилья – «эконом» и «комфорт»), хотя во многом определяют и выбор жилья в классе «бизнес».

А вот критерии оценки и выбора квартиры в сегменте дорогого жилья (класса «элит», «премиум») заметно отличаются. Цена здесь не является определяющим фактором. Выбор здесь определяют такие критерии, как престиж, статусное окружение и люксовый комфорт жилья.

Какие критерии выбора квартиры для покупки являются приоритетными, а какие – несущественными, каждый решает для себя сам. Но, в любом случае, имеет смысл обратить внимание на каждый из этих критериев.

 Узнать мнения покупателей на эту тему и обсудить варианты выбора между новостройкой и вторичкой можно на ФОРУМЕ.

 ВИДЕО: Выбор квартиры — Первичка или Вторичка

 — Коротко о плюсах и минусах первичного и вторичного рынка жилья, с точки зрения Покупателя квартиры.  

Итак, понимая теперь, что для нас является более важным, и с чем придется столкнуться, выбираем тип рынка для покупки квартиры, и идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ:

Первичный рынок		Вторичный рынок
– строящийся дом, право собственности на квартиры еще не оформлено.		– квартиры с оформленным правом собственности (могут быть как в старых, так и в новых домах).
Следующий шаг		Следующий шаг