Проверяем основание получения прав на квартиру

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

С наличием зарегистрированных прав собственности на квартиру мы (Покупатель) разобрались на предыдущем шаге. Теперь посмотрим, как эти права были получены, что являлось основанием регистрации прав собственности на эту квартиру. Другими словами, смотрим, каким образом наш Продавец умудрился стать ее владельцем.

У Продавца на руках обязательно должен быть главный правоустанавливающий документ на квартиру – тот, на основании которого было зарегистрировано его право собственности. Это может быть договор передачи жилья в собственность в результате приватизации, или дарственная на квартиру, или договор купли-продажи, и т.п. В Свидетельстве о праве собственности (Титуле) такой документ-основание указывается отдельной строкой (см. пример):

  ♦ Пример основания получения права на Титуле ♦
     (Жми! И откроется пример во всплывающем окне.)

Та же информация указывается в Выписке из ЕГРН на квартиру, в отдельной графе. Правда, нужно учесть, что не каждая Выписка ЕГРН содержит сведения об основании получения права собственности (подробнее о типах выписок – см. в Глоссарии по ссылке).

Именно этот документ-основание определяет, «откуда ноги растут» у существующего права собственности, и показывает, на каком основании это право было получено самим Продавцом.

Может возникнуть вопрос – а какая разница на основании чего было получено это право собственности на квартиру? Главное – оно получено и зарегистрировано!

Всё так. Только каждое право может быть оспорено и признано впоследствии недействительным или даже ничтожным. Соответственно, недействительными будут считаться и все последующие сделки с переходом этого права. В этом и есть главный риск покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости. И этот риск зависит как раз от того самого основания регистрации права собственности.

Другими словами, документ-основание покажет нам каких именно рисков (т.е. каких причин для оспаривания прав) можно ожидать в нашем случае. Нам же останется только увидеть эти риски и принять надлежащие меры по их предотвращению.

Этим мы и займемся далее.

Оснований для владения квартирой может быть несколько. Соответственно, и вариантов документов-оснований также – несколько.

Если не считать экзотические причины получения квартиры в собственность (например, квартира передана президентским указом за персональные заслуги перед Отечеством), то в практике встречается всего десяток типов таких документов, указывающих, на каком основании квартира была получена в собственность.

Основания получения прав собственности на квартиру

Каждое такое основание получения права собственности, указанное ниже, имеет под собой конкретный документ, который детально рассмотрен на отдельных страницах по соответствующим ссылкам ниже.

Итак, выбранная нами для покупки квартира могла быть прежде:  

1. приватизирована
2. куплена на первичном рынке
3. куплена (или получена по договору мены) на вторичном рынке
4. получена в результате выплаты пая ЖСК (ЖНК)
5. получена в наследство
6. получена в дар
7. получена в результате соглашения о разделе имущества
8. получена на основании решения суда
9. приобретена в ипотеку
10. приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением

Для просмотра конкретного варианта (Вашего случая) – перейдите по соответствующей ссылке. Выход оттуда вернет Вас снова на эту страницу, и мы продолжим шаги ИНСТРУКЦИИ.

Причина получения права собственности – это один из основных элементов проверки документов на квартиру на вторичном рынке. Именно здесь становится видна правовая история квартиры, и именно здесь определяются те или иные типы юридических рисков, которые всегда присутствуют в сделках купли-продажи недвижимости.

Разные основания регистрации права собственности несут в себе разные возможности и вероятности оспаривания сделки в будущем. 

Для лучшего понимания, что несет в себе повышенные риски, а что – пониженные, можно изучить каждый вариант в отдельности. Но если Вы хотите посмотреть только один из перечисленных выше вариантов (именно Ваш случай), просто нажмите соответствующую ссылку на нем. 

Итак, мы выяснили, каким образом Продавцу подфартило стать собственником квартиры.

Изучив документ-основание, мы открыли для себя историю этой квартиры, и разобрались с типами рисков в каждом конкретном случае.

Вернулись снова на эту страницу. Что дальше?

Идем далее по списку базового пакета документов.