КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Предварительная оценка ситуации
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О'key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.
Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.
Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.
Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?
Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы (проверять их будем потом):
- Кто является собственником (-ками) квартиры?
— Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями». А также убедиться в том, что собственники – здоровые и вменяемые люди, а не семья потерявших память алкоголиков. - Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
— Нам важно, чтобы правовая история квартиры была доступна для проверки, само право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ). - Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
— Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее). - Женат ли Продавец?
— Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует). - Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
— Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее в ИНСТРУКЦИИ). - Был ли использован маткапитал для приобретения этой квартиры?
— Тут важно проследить за выполнением обязательства родителей по выделению долей детям (подробнее – по ссылке). - В ипотеке квартира или нет?
— Если кредит за квартиру еще не выплачен, нужно понимать, как Продавец собирается его гасить (вероятно, нашими деньгами); есть разные способы продажи ипотечных квартир из-под залога. - Есть ли у собственника или его супруги просроченные финансовые обязательства (непогашенные долги) с признаками банкротства?
— В процессе банкротства собственника, продажу квартиры, при определенных обстоятельствах, могут признать недействительной. - Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
— Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом. - Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
— Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее? - Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
— Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности. - Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
— Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки. - Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
— Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге). - Не было ли в квартире неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
— Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме поэтажного плана квартиры. - Имеется ли долг по коммунальным платежам и в частности – за капитальный ремонт дома?
— Этот долг может потом повиснуть на нас, и нужно понимать, как этот вопрос решается (см. по ссылке). - Кто непосредственные соседи?
— Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.
И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.
Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за полчаса сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за три! А поводом для снижения цены (подробнее – по ссылке) могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.
Что может сразу насторожить?
Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?
Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:
- Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
- Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
- Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
- Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
- Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
- Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
- Если выяснилось, что у Продавца большие долги и просрочки по платежам, то нам надо быть аккуратнее с условиями сделки (особенно, с ценой) – так, чтобы продажа квартиры не выглядела, как вывод активов из-под требований кредиторов.
- Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
- Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
- И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.
Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.
Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.
Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.
Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.
Как это делается? Узнаем на следующем шаге.
