Передача денег при покупке квартиры

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

После проверки всех необходимых документов (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), ситуацию с квартирой и ее хозяевами мы выяснили, риски сделки увидели, оценили и приняли их (выполнив защитные действия). Пора нам теперь готовить деньги.

Надеемся, что Продавец не забыл, как именно (каким способом) мы будем передавать ему деньги при покупке квартиры – мы договаривались с ним об этом еще на этапе внесения предоплаты.

Не забываем и сами о том, что часть денег мы уже отдали Продавцу в виде этой самой предоплаты. Теперь наша задача – подготовить безопасную передачу оставшейся основной суммы.

Передача денег за квартиру на вторичном рынке может происходить как наличным способом – через банковскую ячейку, так и безналичным путем – через аккредитив, «сервис безопасных расчетов» (СБР) или через депозит нотариуса.

Как провести расчеты по безналу – подробно рассказано в отдельных заметках по ссылкам ниже. Здесь же мы рассмотрим вариант расчетов за квартиру наличными на примере банковской ячейки (принцип получения денег Продавцом по безналу – аналогичный).

Как передавать деньги за квартиру (на примере ячейки)

Самый безопасный способ передачи наличных денег при покупке квартиры – это расчеты через банковскую ячейку (подробно об этом способе – см. по ссылке).

Банк здесь выступает в роли посредника, который держит у себя в сейфе деньги Покупателя, и отслеживает выполнение Продавцом необходимых действий по передаче прав собственности на квартиру, и только после этого разрешает Продавцу забрать деньги из сейфа-ячейки.

Ячейку арендует Покупатель и в присутствии Продавца закладывает в нее деньги. Продавец получит доступ к ячейке только при строгом соблюдении условий, которые прописывается в пунктах допсоглашения (дополнительного соглашения к Договору аренды ячейки). Выполнение Продавцом заданных условий отслеживают сотрудники банка.

Как происходит наличный расчет при покупке квартиры (этапы и порядок действий) показано в примере ниже.

  ♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
     (Жми! Откроется во всплывающем окне.)

Допсоглашение при расчетах через банковскую ячейку – самая важная вещь. Оно является неотъемлемой частью Договора аренды ячейки (т.е. тоже заключается между арендатором и банком), но в нем также участвует (и ставит свою подпись) Продавец квартиры.

В этом допсоглашении можно указывать почти любые условия доступа к ячейке (например, Продавец должен прийти за деньгами в розовых штанах); банку все равно, он выполнит именно те условия, которые мы ему укажем.

Но мы лучше укажем другое условие – наличие у Продавца Выписки из ЕГРН, где в качестве собственника фигурирует Покупатель, и Договора купли-продажи (ДКП) квартиры, которую мы у него покупаем. Штамп на этом договоре будет говорить о том, что переход права собственности по сделке зарегистрирован, и мы стали полноправными владельцами этой квартиры. Только тогда Продавец получит доступ к ячейке с деньгами.

Внимание!

С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).

Но в МФЦ, при приеме документов на регистрацию, сотрудник ставит штамп (отметку) МФЦ о приеме документов для перевода их в электронный вид и отправки в Росреестр. После регистрации участники сделки получают назад свои экземпляры ДКП с этими отметками МФЦ.

Напомним, что в случае электронной регистрации сделки, никаких гербовых печатей и штампов Росреестра на бумажных документах тоже не будет. Поэтому основным доказательством регистрации перехода права по сделке служит Выписка из ЕГРН.

Дополнительные условия для Продавца

Когда в покупаемой квартире на момент сделки остаются прописанными люди, то в допсоглашении можно отдельным условием прописать, что Продавец получит доступ к ячейке не только при наличии Выписки из ЕГРН, но и при предоставлении банку свежей Выписки из Домовой книги, в которой будет указано, что в квартире на данный момент никто не зарегистрирован.

Вместо Выписки из Домовой книги дополнительным условием доступа к ячейке могут быть паспорта тех, кто был «прописан» в квартире, со штампами о регистрации по другому месту жительства.

Это условие стимулирует Продавца вовремя позаботиться о «юридическом освобождении» квартиры.

Как вариант такого стимула, на практике используют также две ячейки. В первой – основная часть суммы за квартиру, к которой Продавец получает доступ по зарегистрированному ДКП. Во второй ячейке – остаток суммы (например, 100 тыс. руб.), к которой Продавец получает доступ по предъявлении «чистой» Выписки из Домовой книги, или указанных в допсоглашении паспортов со штампами о регистрации по другому адресу.

В обоих случаях такое условие взаиморасчетов должно быть заранее обговорено с Продавцом, и отражено отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры.

Если сделка затем проходит по плану, то мы можем забыть про банк. Продавец без нас заберет в отведенный ему срок деньги из ячейки.

Если сделка по какой-то причине сорвалась, то по истечении срока доступа Продавца (согласно условию в допсоглашении) мы можем вернуться в банк и забрать назад свои деньги.

На что еще тут нужно обратить внимание

Передача денег через ячейку полностью определяется условиями допсоглашения к договору аренды ячейки. На что здесь следует обратить особое внимание?

На сроки!

Срок аренды ячейки должен быть достаточным (с запасом) для любого исхода со сделкой. На практике, обычно, арендуют на месяц – этого времени вполне хватит и для Продавца, и для Покупателя. Стоит это не дорого, а надежность расчетов дает высокую.

Срок доступа Продавца к ячейке, очевидно, зависит от срока регистрации сделки. С учетом, что если срок регистрации немного затянется (причины возможной задержки регистрации – см. по ссылке), то у Продавца должно хватить времени для того, чтобы забрать деньги из ячейки до истечения срока его доступа к этой ячейке.

Срок доступа Покупателя к ячейке, если сделка не состоялась, тоже должен иметь некоторый запас. Т.е. с момента окончания срока доступа Продавца до момента окончания срока аренды ячейки должно быть, как минимум, 3-5 дней.

Еще один нюанс здесь – это особенность расчетов в альтернативных сделках.

Если мы покупаем «альтернативную» квартиру, т.е. в «цепочке» присутствуют, минимум, две квартиры и, соответственно, присутствуют Продавец-1 (наш, у кого мы покупаем) и Продавец-2 (конечная квартира в цепочке) – то деньги мы закладываем и подписываем допсоглашение с Продавцом-2. То есть с тем, кто будет в конечном итоге получать наши деньги.

А наш Продавец-1 в этом случае денег вообще не видит, он получает вместо своей квартиры – другую, от Продавца-2.

Нюанс здесь в том, что мы, как Покупатель, готовы будем отдать деньги только когда убедимся, что квартира-1 оформлена (зарегистрирована) на нас, в то время как Продавец-2 (получатель денег) к квартире-1 формально никакого отношения не имеет. Подробнее о том, как происходят денежные расчеты в альтернативной сделке рассказано в отдельной заметке по ссылке.

А если мы рассчитываемся через аккредитив в альтернативной сделке, то там возникают еще некоторые юридические казусы, о которых нам тоже следует знать (см. по ссылке об этом).

А что если Продавец подделает документы для получения денег?

К слову сказать, банк по условиям допсоглашения (так же, как и по условиям раскрытии аккредитива) обязан проверять только факт наличия указанных в нем документов, но не обязан проверять их подлинность. Он и не проверяет! А это значит, что Продавец, теоретически, может подделать и подписи на ДКП (особенно, учитывая, что гербовые печати и штампы Росреестра на договор больше не ставят), и Выписку из ЕГРН, и получить по этим документам доступ к деньгам. Как тут быть Покупателю?

Во-первых, тщательный контроль документов, подаваемых на регистрацию, укрепит в нас уверенность, что процесс самой регистрации перехода права в Росреестре пройдет без запинки (так сказать, на «автопилоте»). Продавец, не сможет просто так отменить регистрацию в одностороннем порядке и тут же забрать деньги в банке по «нарисованным» документам.

Во-вторых, защититься от этого риска можно с помощью стороннего исполнителя (например, риэлтора или юриста), который берет на себя регистрацию всего пакета документов. в том числе при альтернативной сделке. При этом в допсоглашении с банком следует прописать условие совместного доступа к ячейке одновременно Продавца и этого исполнителя (конечно, вместе с необходимыми документами). Тогда Продавец уже не сможет по-тихому пробиться к деньгам с поддельными выпиской и договором.

В-третьих, можно воспользоваться специфическим способом взаиморасчетов по сделке, который совсем исключает этот вид риска. «Сервис безопасных расчетов» (СБР), который предлагают крупные банки, не требует от Продавца предоставления документов, банк сам по прямой связи с Росреестром получает данные о регистрации сделки и на основании этого переводит деньги Продавцу.

 Кроме того, вопрос о возможности подделки документов Продавцом для получения доступа к деньгам, обсуждался у нас на тематическом ФОРУМЕ, и там эксперты выдали свое видение этой проблемы, которая оказалась… не проблемой.

Другие типы наличных расчетов при покупке квартиры, как то – расчеты в машине, в подъезде, в рабочем кабинете, в ресторане и т.п., мы рассматривать не будем, так как это, по определению, является небезопасным для участников сделки, а также поводом для репортажей криминальной хроники.

Безналичные расчеты при покупке квартиры

Если обстоятельства складываются так, что за покупку квартиры нужно рассчитываться безналичным способом, то традиционным решением здесь является банковский аккредитив (см. по ссылке). Надежность и удобство этого способа ничуть не ниже, чем у расчетов через ячейку, а принцип доступа Продавца к деньгам Покупателя – аналогичный (представление в банк тех же документов, подтверждающих регистрацию перехода права по сделке).

Безналичные расчеты за квартиру можно провести и через нотариуса, но только в том случае, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) будет заверяться у него. Деньги Покупателя переводятся на специальный счет – депозит нотариуса, и нотариус затем сам переводит их Продавцу только после того, как убедится, что заверенная им сделка прошла регистрацию в Росреестре (подробнее о том, как это работает, сколько стоит, и т.п. – по ссылке).

При любом из перечисленных способов расчетов, безопасный принцип передачи денег сохраняется – Покупатель предоставляет деньги, они «замораживаются» на время сделки, и Продавец получает их только после регистрации перехода права. Разница только в механизме этой самой временной «заморозки» денег.

Расписка о передаче денег

Важное замечание! На этапе пересчета и закладки денег в ячейку, нам следует договориться с Продавцом о том, что после сделки он должен дать нам Расписку в получении денег за квартиру. Причем, указать в ней полную сумму цифрами и прописью, с указанием, что деньги по такому-то договору получены полностью, и претензий к Покупателю у него нет. Это дает нам дополнительную защиту от возможного оспаривания сделки по основанию неоплаты (или неполной оплаты) договора.

Благоразумнее будет подготовить шаблон этой расписки заранее, т.к. это в наших же интересах Покупателя. Сама Расписка подписывается, как правило, уже после регистрации сделки, и Продавец передает ее нам в обмен на ключ от банковской ячейки.

При безналичных расчетах за квартиру, такая Расписка для нас все равно лишней не будет, даже при том, что у нас останутся подтверждающие платежные документы из банка.

Эта Расписка пригодится нам и для получения налогового вычета за покупку жилья, в качестве подтверждения наших расходов именно на эти цели. Даже, если расчеты происходили через аккредитив, налоговая принимает такие расписки в качестве подтверждающего документа (см. письмо ФНС от 20 мая 2021 г. № БС-19-11/215@: «…при наличии расписки, подтверждающей факт уплаты покупателем денежных средств продавцу за объект недвижимости, приобретаемый с использованием счетов эскроу и/или аккредитивов, отсутствует необходимость в дополнительном представлении иных платежных документов»).

Итак, ячейку мы арендовали, допсоглашение подписали, расписку подготовили, деньги пересчитали, в ячейку заложили – теперь банк будет их охранять. А мы пойдем подписывать договор.