Оплата по договору с Застройщиком

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!

По сравнению со вторичным рынком, где иногда рассчитываются за квартиру самыми настоящими наличными, на первичном рынке оплата по договору с Застройщиком всегда происходит безналичным путем.

Наличные могут потребоваться только в отдельных случаях, например, при внесении предоплаты за квартиру (бронирование/резервирование квартиры). Это может трактоваться как первый взнос по договору.

К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора. Это требование закона ФЗ-214. Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.

Поэтому перед перечислением денег, нам полезно будет самостоятельно проверить, зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).

Как происходит платеж дольщика при оплате договора с Застройщиком

Раньше оплата Договора долевого участия происходила напрямую с банковского счета Покупателя на счет Застройщика (сразу после регистрации ДДУ). Но с введением в действие счетов эскроу, между дольщиком и Застройщиком появился посредник – банк – который гарантирует сохранность денег Покупателя на случай, если Застройщик нарушит свои обязательства, и дом не будет вовремя достроен.

Для этого заключается трехсторонний договор: Застройщик – Банк (эскроу-агент) – Дольщик. Деньги дольщика (в т.ч. кредитные, ипотечные) после регистрации ДДУ переводятся на эскроу-счет банка-агента и будут находиться там все время, пока идет строительство дома, до тех пор, пока он не будет сдан в эксплуатацию (подробнее о том, как работает эскроу-счет – см. по ссылке). То есть мы, как честные дольщики, здесь защищены.

Но Застройщик тоже не дремлет – а вдруг после подписания и регистрации ДДУ мы (дольщик) откажемся от оплаты договора?!! Причем, отказ от оплаты может произойти не только по вине дольщика, но и по объективным причинам (приставы заблокировали счет, отсутствие на счете необходимой суммы, и т.п.). Для Застройщика это проблема – придется расторгать заключенный договор (возможно, даже через суд) и аннулировать его регистрацию в Росреестре.

Как от этого защищается Застройщик?

Перед тем, как подписывать и регистрировать ДДУ, Застройщик предложит нам открыть в банке аккредитив и заранее завести на него всю сумму по договору (подробнее о том, как работает аккредитив – см. по ссылке). Условием раскрытия/исполнения аккредитива будет являться регистрация ДДУ, после чего деньги будут переведены с аккредитивного счета на счет эскроу.

При такой схеме взаиморасчетов защищены уже обе стороны договора.

Порядок оплаты ДДУ

Таким образом, наши действия по оплате новостройки сводятся к следующему алгоритму:

1. Подаем заявку на ипотечный кредит (если есть такая необходимость) и получаем одобрение от банка на выбранную квартиру в новостройке. Подписываем Договор долевого участия с Застройщиком (в договоре указывается, что расчет происходит с использованием эскроу-счета).
2. Открываем в уполномоченном банке счет эскроу (бесплатно) для депонирования там денег на время строительства дома.
3. Открываем (как правило, в том же банке) аккредитив и переводим на него необходимую по договору ДДУ сумму (включая кредитные средства); условием раскрытия аккредитива и перевода с него денег на счет эскроу является регистрация ДДУ в Росреестре.
4. Застройщик регистрирует подписанный Договор долевого участия.
5. По факту регистрации раскрывается аккредитив, наши деньги (вместе с кредитом) переводятся с него на эскроу-счет и «замораживаются» там до момента сдачи дома; наши обязательства по оплате договора выполнены.

Альтернативой аккредитиву могут служить т.н. «сервисы безопасных расчетов» (СБР); такие есть, например, в Сбербанке и ВТБ (обычно их предлагают в связке с услугой электронной регистрации договора). По сути, это тот же аккредитив, но максимально автоматизированный «в онлайне» – не нужно никуда ходить, получать и предоставлять документы о регистрации ДДУ, все происходит онлайн по заранее заданному алгоритму: система электронной регистрации отправляет информацию в СБР, который автоматически переводит деньги на счет эскроу.

Эксперты подсказывают

Некоторые Покупатели ошибочно полагают, что ипотеку придется брать именно в том банке, который является эскроу-агентом для выбранного Застройщика. Это не так. Ипотеку можно брать в любом банке – там, где условия выгоднее (сервис для сравнения – по ссылке).

Кстати, применение аккредитива в данном случае защищает не только Застройщика, но и отчасти нас (дольщика), предотвращая попадание на ощутимый штраф за любую (даже небольшую) задержку платежа.

Просрочка платежа Застройщику

В Договоре долевого участия (ДДУ), обычно, указывается обязательство Покупателя (дольщика) оплатить покупку квартиры в строго оговоренный срок. Там же могут быть установлены и штрафные санкции (пени) для дольщика за просрочку платежа или задержку оплаты.

Это достаточно действенная мера для того, чтобы дольщики своевременно переводили деньги в оплату уже зарегистрированных договоров. Но эта мера применяется только там, где Покупатель вносит деньги сразу на счет эскроу (без промежуточного аккредитива). Если же расчеты по договору происходят с применением не только эскроу-счета, но и аккредитива (как рассказано выше), то любая задержка оплаты исключается, и штрафы за несвоевременное перечисление денег дольщику не грозят.

Оплата договора с Застройщиком через эскроу-счет на сегодня является самым безопасным способом для дольщика сохранить свои деньги на случай, если строительная компания остановит строительство и/или обанкротится. И эта форма расчетов указывается в самом Договоре долевого участия (ДДУ).

Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что нам важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору и подтверждает наше право на налоговый вычет за покупку жилья.

С момента оплаты всей суммы, мы выполняем свои обязательства перед Застройщиком, и приобретаем в полном объеме права требования на квартиру по Договору долевого участия (ДДУ).

Напомним, что в случае передачи денег под Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) прав требования на квартиру мы иметь не будем.

Эти права требования являются основой для последующего получения права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.

Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.

Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…

Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!

Что именно мы будем контролировать – об этом на следующем шаге.