КАРТА ИНСТРУКЦИИ
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Оплата по договору с Застройщиком
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
…Идем дальше.
После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!
По сравнению со вторичным рынком, где иногда рассчитываются за квартиру самыми настоящими наличными, на первичном рынке оплата по договору с Застройщиком всегда происходит безналичным путем.
К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора. Это требование закона ФЗ-214. Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.
Поэтому перед перечислением денег, нам полезно будет самостоятельно проверить, зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).
Как происходит платеж дольщика при оплате договора с Застройщиком
Раньше оплата Договора долевого участия происходила напрямую с банковского счета Покупателя на счет Застройщика (сразу после регистрации ДДУ). Но с введением в действие счетов эскроу, между дольщиком и Застройщиком появился посредник – банк – который гарантирует сохранность денег Покупателя на случай, если Застройщик нарушит свои обязательства, и дом не будет вовремя достроен.
Для этого заключается трехсторонний договор: Застройщик – Банк (эскроу-агент) – Дольщик. Деньги дольщика (в т.ч. кредитные, ипотечные) после регистрации ДДУ переводятся на эскроу-счет банка-агента и будут находиться там все время, пока идет строительство дома, до тех пор, пока он не будет сдан в эксплуатацию (подробнее о том, как работает эскроу-счет – см. по ссылке). То есть мы, как честные участники долевого строительства, здесь защищены.
Но Застройщик тоже не дремлет – а вдруг после подписания и регистрации ДДУ мы (дольщик) откажемся от оплаты договора?!! Причем, отказ от оплаты может произойти не только по вине дольщика, но и по объективным причинам (приставы заблокировали счет, отсутствие на счете необходимой суммы, и т.п.). Для Застройщика это проблема – придется расторгать заключенный договор (возможно, даже через суд) и аннулировать его регистрацию в Росреестре.
Как от этого защищается Застройщик?
Перед тем, как подписывать и регистрировать ДДУ, Застройщик предложит нам открыть в банке аккредитив и заранее завести на него всю сумму по договору (подробнее о том, как работает аккредитив – см. по ссылке). Условием раскрытия/исполнения аккредитива будет являться регистрация ДДУ, после чего деньги будут переведены с аккредитивного счета на счет эскроу.
При такой схеме взаиморасчетов защищены уже обе стороны договора.
Порядок оплаты ДДУ
Таким образом, наши действия по оплате новостройки сводятся к следующему алгоритму:
- Подаем заявку на ипотечный кредит (если есть такая необходимость), получаем одобрение от банка на выбранную квартиру в новостройке и заключаем с банком Кредитный договор. Затем подписываем Договор долевого участия с Застройщиком (в ДДУ указывается, что расчет происходит с использованием эскроу-счета, а для оплаты используются кредитные средства).
- Открываем в уполномоченном банке счет эскроу (бесплатно) для депонирования там денег на время строительства дома.
- Открываем (как правило, в том же банке) аккредитив и переводим на него необходимую по договору ДДУ сумму (включая кредитные средства); условием раскрытия аккредитива и перевода с него денег на счет эскроу является регистрация ДДУ в Росреестре.
- Застройщик регистрирует подписанный Договор долевого участия.
- По факту регистрации раскрывается аккредитив, наши деньги (вместе с кредитом) переводятся с него на эскроу-счет и «замораживаются» там до момента сдачи дома; наши обязательства по оплате договора выполнены.
Альтернативой аккредитиву могут служить т.н. «сервисы безопасных расчетов» (СБР); такие есть, например, в Сбербанке и ВТБ (обычно их предлагают в связке с услугой электронной регистрации договора). По сути, это тот же аккредитив, но максимально автоматизированный «в онлайне» – не нужно никуда ходить, получать и предоставлять документы о регистрации ДДУ, все происходит онлайн по заранее заданному алгоритму: система электронной регистрации отправляет информацию в СБР, который автоматически переводит деньги с номинального счета СБР на счет эскроу.
Некоторые Покупатели ошибочно полагают, что ипотеку придется брать именно в том банке, который является эскроу-агентом для выбранного Застройщика. Это не так. Ипотеку можно брать в любом банке – там, где условия выгоднее (сервис для сравнения – по ссылке).
Кстати, применение аккредитива в данном случае защищает не только Застройщика, но и отчасти нас (дольщика), предотвращая попадание на ощутимый штраф за любую (даже небольшую) задержку платежа.
Просрочка платежа Застройщику
В Договоре долевого участия (ДДУ), обычно, указывается обязательство Покупателя (дольщика) оплатить покупку квартиры в строго оговоренный срок. Там же могут быть установлены и штрафные санкции (пени) для дольщика за просрочку платежа или задержку оплаты.
Это достаточно действенная мера для того, чтобы дольщики своевременно переводили деньги в оплату уже зарегистрированных договоров. Но эта мера применяется только там, где Покупатель вносит деньги сразу на счет эскроу (без промежуточного аккредитива). Если же расчеты по договору происходят с применением не только эскроу-счета, но и аккредитива (как рассказано выше), то любая задержка оплаты исключается, и штрафы за несвоевременное перечисление денег дольщику не грозят.
Платежи в рассрочку, кредиты, субсидии
Задержки в оплате (со штрафами для дольщика) могут случаться при поэтапной оплате договора – например, в рассрочку, без ипотеки. Фактически, здесь кредитором дольщика становится сам Застройщик, и квартира (точнее, право требования на квартиру) остается у него в залоге до момента полной выплаты всей суммы (условие залога прописывается в ДДУ и регистрируется как обременение в ЕГРН).
После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику, право собственности, обычно, оформляется только после выплаты последнего платежа по рассрочке (в отличие от ипотеки, где собственность оформляется на дольщика сразу).
Такую форму оплаты некоторые Застройщики сами предлагают дольщикам, чтобы стимулировать продажи квартир в своих проектах. Рассрочка может предлагаться как альтернатива ипотечному кредиту (особенно, когда ставки по ипотеке непомерно выросли). В этом случае дольщику не нужно платить банку проценты за кредит, не нужно заказывать оценку и получать одобрение банка на выбранную квартиру, не нужно собирать справки о доходах и демонстрировать блестящую кредитную историю, не нужно выполнять требования банка об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика, и т.д.
Рассрочка может быть беспроцентной (чаще всего) или с определенным процентом. Цена квартиры в рассрочку может заметно отличаться (в большую сторону) от цены квартиры при единовременном платеже. Все платежи поступают так же, как и при ипотеке, на счет эскроу. В отличие от ипотеки, рассрочка здесь дается на короткие сроки (как правило, от 1 до 3 лет).
Рассрочка обязательно указывается отдельным условием в тексте ДДУ, с точным графиком платежей, а также штрафами и пенями за его неисполнение. Платежи, при этом, могут быть не регулярными (т.е. не обязательно каждый месяц, как при ипотеке). Например, первый платеж – 25%, затем несколько небольших платежей в период строительства, а остаток (большая часть суммы) вносится единовременно после сдачи дома в эксплуатацию. Либо – первый платеж 40%, а оставшиеся 60% вносятся единым платежом при получении ключей от квартиры.
Тут Застройщик может жонглировать с платежами, как ему вздумается – условия рассрочки могут отличаться не только у разных Застройщиков, но даже у одного и того же Застройщика в разных ЖК или корпусах.
С рассрочкой у Застройщиков не все так красиво, как кажется на первый взгляд. Застройщики вовсе не альтруисты, и предлагая «удобные условия платежа», не забывают вкрутить туда и свой интерес. А этот «интерес» выражается в том, что итоговая сумма за квартиру (переплата) может оказаться даже выше, чем при покупке той же квартиры в ипотеку (в каждом случае надо проводить отдельный расчет для сравнения). Кроме того, первый взнос при рассрочке может быть установлен в 50%, и даже в 70% – так Застройщики страхуются от риска неоплаты или задержки платежей.
Кстати, если дольщик со временем купил-таки себе калькулятор, посчитал свои затраты и решил, что взятая рассрочка для него совсем не выгодна, то у него есть возможность перейти с рассрочки на ипотеку.
Особенность ипотечных платежей в том, что большинство Покупателей квартир ориентируется не на итоговую (фактическую, с учетом процентов) цену квартиры, а на размер ежемесячного платежа по кредиту. Эти платежи, обычно, намного меньше, чем платежи по рассрочке, а срок кредита, наоборот, намного больше (10-15-25 лет).
Застройщикам выгодна ипотека, так как они получают всю сумму по ДДУ сразу одним платежом. Дольщикам же ипотека может быть выгодна только если ставки по ней достаточно низкие и/или если они могут участвовать в какой-нибудь программе господдержки, снижающей рыночную ставку до приемлемого уровня.
Примечание
При высоких ипотечных ставках, Застройщики могут сами создавать для дольщиков «привлекательные условия», снижая (субсидируя) банковскую ставку по кредитам на покупку своих квартир так, чтобы эта ставка оказалась ниже рыночной, а размер ежемесячного платежа выглядел необременительным. Но нужно понимать, что эти дополнительные «маркетинговые затраты» в виде компенсации (субсидирования) банку недополученной прибыли, Застройщик себе тоже компенсируют увеличением цены своих квартир.
Для оплаты ДДУ могут применяться и другие виды госсубсидий – например, материнский капитал или различные виды жилищных сертификатов (которые выдают семьям, пострадавшим во время стихийных и т.п. бедствий). Но напрямую эти субсидии, обычно, в практике не применяются – т.е. эти деньги не переводятся как часть оплаты по ДДУ на эскроу-счет, а используются для погашения ипотечного кредита (как это выглядит можно посмотреть по ссылке на примере материнского капитала).
Таким образом, реальная оплата по ДДУ (т.е. деньги, которые падают на эскроу-счет) может происходить тремя путями:
- при единовременной оплате квартиры полностью за счет собственных средств Покупателя;
- при единовременной оплате с помощью ипотечного кредита;
- при поэтапной оплате в рассрочку от Застройщика.
Все остальные виды жилищных субсидий и госпрограмм, фактически, относятся уже не к отношениям дольщика с Застройщиком, а к отношениям заемщика и банка-кредитора.
Выполнение дольщиком своих обязательств по ДДУ
Оплата договора с Застройщиком через эскроу-счет на сегодня является самым безопасным способом для дольщика сохранить свои деньги на случай, если строительная компания остановит строительство и/или обанкротится. И эта форма расчетов обязательно указывается в самом Договоре долевого участия (ДДУ).
Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что нам важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору и подтверждает наше право на налоговый вычет за покупку жилья.
С момента зачисления указанной в ДДУ суммы на эскроу-счет, считается, что мы выполнили свои обязательства перед Застройщиком, и приобрели в полном объеме права требования на квартиру по Договору долевого участия (ДДУ).
Напомним, что в случае передачи денег под Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) прав требования на квартиру мы иметь не будем.
Эти права требования являются основой для последующего получения права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.
Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.
Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…
Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!
Что именно мы будем контролировать – об этом на следующем шаге.
