Оформление права собственности на новостройку

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

После получения ключей и заселения, у нас остается последняя нерешенная задача – как оформить свежепостроенную квартиру в свою собственность? Ведь до сих пор мы имеем на нее лишь право требования, которое не позволяет нам в полной мере владеть и распоряжаться приобретенной недвижимостью.

На практике, подготовка документов и процедура оформления права собственности на новостройку, обычно, растягивалась на месяцы, а то и на год-полтора. До марта 2025 года. Теперь же, после введения законодательного требования к Застройщику об обязанности оформления прав собственности на дольщиков, этот срок должен сильно сократиться.

Все это время мы, конечно, можем жить в нашей квартире, пользоваться ей, делать там ремонт (т.к. дом сдан, ключи мы получили), но распоряжаться ей пока не получится. И «прописаться» в ней – тоже.

А отсутствие «прописки» (регистрации по месту жительства) преподносит нам ощутимые неприятности: во-первых, мы лишаемся многих местных социальных услуг (поликлиника, детский сад и т.п.), а во-вторых, мы будем оплачивать коммунальные услуги по среднегородским тарифам, превышающим обычные муниципальные в 2-3 раза!

Кроме того, стоит помнить, что если мы планируем продать нашу квартиру, то Продавец освобождается от подоходного налога только в том случае, если с момента получения им права собственности прошло 3 года (а с 2016 года уже – 5 лет, подробнее об этом – здесь). Время фактического проживания в квартире без оформленного права – не учитывается (т.е. добавляется к этим годам).

Без зарегистрированного права собственности возникают и дополнительные затраты, связанные с выплатами по ипотеке. Проценты по кредиту на неоформленное (формально – не готовое) жилье бывают примерно на 1-2% выше, чем на готовое (ведь банку будет нелегко реализовать «недострой», если заемщик не выплатит кредит).

После оформления квартиры в собственность, банк обычно снижает первоначальную процентную ставку по ипотеке.

Но есть и не очень приятная обязанность, о которой нам тоже нужно знать. С момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц (подробнее об этом налоге – см. по ссылке).

А вот налоговый вычет за покупку жилья (возврат НДФЛ) мы можем начать получать, не дожидаясь права собственности. На первичном рынке право на этот вычет возникает у нас с момента подписания Передаточного акта, и мы уже можем спокойно оформлять налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и можем вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ.

Документы для оформления в собственность квартиры в новостройке

В общем, оформлять нашу квартиру в собственность нам надо как можно быстрее. Но, к сожалению, от нас это мало зависит.

А зависит это, в первую очередь, от организованности и расторопности нашего Застройщика. Он должен собрать внушительный пакет документов для подготовки процесса регистрации прав собственности, ключевыми из которых являются:

• Техпаспорт на дом (результаты обмеров БТИ фактических площадей всех помещений в здании для технической инвентаризации) и/или Технический план для ввода здания в эксплуатацию и его последующего кадастрового учета (согласно пп.12, п.3, ст.55, ГрК РФ).
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
• Протокол распределения площадей (какие помещения кому в итоге отходят, включая генерального инвестора, соинвесторов, городскую администрацию, дольщиков, и т.д.).
• Акт реализации инвестконтракта (закрытие обязательств перед местной властью).
• Акты приема-передачи квартир в доме (закрытие обязательств перед дольщиками/соинвесторами).

Сначала весь пакет документов на дом проходит экспертизу в Росреестре, которая длится месяц (по закону). Затем, если у регистратора возникли вопросы или замечания, то Застройщик устраняет их (бывает, что на это уходит еще нескольких месяцев).

Если же у регистратора вопросов не возникло – происходит постановка здания на кадастровый учет и оформление в собственность первой квартиры в доме (т.н. «открытие регистрационного адреса»). С этого момента для регистратора дом становится «существующим», и это является началом цепочки регистрационных действий по оформлению прав собственности на остальные квартиры в новостройке.

В зависимости от типа договора, по которому происходила реализация квартир Застройщиком, процедура оформления права собственности может идти двумя способами:

1. Застройщик оформляет квартиру сначала на себя, а затем продает ее нам (Покупателю) по обычному Договору купли-продажи. Т.е. по сути, происходит продажа квартиры как на вторичном рынке.
   Такой случай возможен, например, если мы вносили деньги на основании Предварительного Договора купли-продажи (хотя это уже экзотика).
2. Застройщик сразу оформляет новую квартиру на дольщика/соинвестора. Это происходит, когда квартира покупалась по Договору долевого участия (ДДУ), Инвестиционному договору, или Договору уступки прав требования.
   Такой случай – самый распространенный, и мы рассмотрим именно его (т.к. именно он олицетворяет первичный рынок – т.е. передачу прав собственности «в первые руки»).

Оформление собственности здесь может идти тремя путями (хотя, с марта 2025 г., после очередных изменений в законодательстве, путь №2 должен остаться в прошлом):

1. Оформлением прав собственности дольщиков на квартиры занимается Застройщик (с 1 марта 2025 года это стало обязательным требованием к нему – об этом ниже);
2. Оформлением прав собственности занимается дольщик самостоятельно (но если здесь выполняется п.1, то дольщик может отдохнуть);
3. Оформление прав собственности происходит через суд (в случаях, когда Застройщик не выполняет своих обязательств, по разным причинам – от конфликтов с местной администрацией и проблем с документами, до банкротства самой строительной компании).

Рассмотрим эти пути оформления по порядку.

Застройщик оформляет собственность на квартиру

Этот путь и раньше использовался, но по договоренности между Застройщиком и дольщиком. Теперь же он стал обязательным для Застройщиков.

Раньше Застройщик за процедуру регистрации прав мог потребовать с нас дополнительную оплату «за труды» по оформлению квартиры в собственность (причем, сумма «за труды» могла доходить до 2-2,5% от стоимости квартиры), а срок оформления мог растянуться на месяцы, а то и на годы.

Правда, если эти платежи не были предусмотрены договором, то мы имели право встать в позу, и потребовать от него оформления собственности бесплатно и в разумные сроки (погрозив ему для острастки защитой прав потребителей, гражданским судом и Божьей карой).

Все изменилось с 1 марта 2025 года. В п.6, ст.16 ФЗ-214 внесли изменения, согласно которым Застройщик теперь обязан сам подавать в Росреестр документы для регистрации прав собственности на переданные дольщикам квартиры. Причем, он обязан это делать бесплатно для дольщиков и в течение строго регламентированного периода – 30 раб. дней после подписания Передаточного акта (в т.ч. одностороннего акта передачи квартиры, если дольщик, например, потерялся и не выходит на связь).

Для регистрации собственности на квартиру Застройщику даже не нужна доверенность от дольщика, не нужен и сам Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки права требования. Ему достаточно представить в Росреестр заявление на регистрацию права собственности (с данными о дольщике), Акт приема-передачи квартиры и документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию. Все это Застройщик представляет в Росреестр в электронном виде.

После регистрации Застройщик еще обязан передать дольщику Выписку из ЕГРН, подтверждающую первичное право собственности на эту недвижимость (это тоже требование закона).

В общем, этот вариант оформления для нас идеальный и законодательно отрегулированный. Но что делать, если что-то пошло не так?..

Оформляем новостройку в собственность самостоятельно

Этот путь уже можно считать олдскульным (т.к. с марта 2025 эту обязанность принудительно повесили на Застройщика), но на всякий случай, оставим его здесь… для истории.

Если Застройщик под разными предлогами затягивает регистрацию, то мы можем оформить собственность на свою квартиру самостоятельно. Правда, придется повозиться. И от Застройщика нам все равно понадобятся кое-какие бумаги, необходимые для регистрации,

Документы вместе с заявлением о регистрации права собственности мы подаем в МФЦ, откуда их (в виде электронных скан-образов) пересылают в Росреестр. Ответ оттуда возвращается по той же траектории – через МФЦ нам в руки.

Вот список документов, которые мы должны будем собрать для Росреестра (при условии, что «открытие адреса» уже произошло):

• Заявление на регистрацию права;
• Наш договор с Застройщиком или Договор уступки права требования (если мы покупали квартиру у одного из дольщиков);
• Кредитный договор с банком и закладная (если квартира приобреталась нами в ипотеку);
• Акт приема-передачи квартиры в новостройке;
• Разрешение органов опеки и попечительства (если в числе собственников будет несовершеннолетний, а квартира будет передаваться в залог банку по ипотеке);
• Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.

Регистратор вносит соответствующие сведения в Единый реестр недвижимости (ЕГРН) и возвращает нам наш договор (ДДУ или Договор уступки права требования – как основание нашего возникшего первичного права собственности), вместе с Выпиской из ЕГРН, где мы можем увидеть себя в качестве собственника. Все это мы получаем так же – в МФЦ.

Если самому нет времени и желания заниматься оформлением, а Застройщик не проявляет энтузиазма в этом процессе, то можно поручить это «специальным людям», которые занимаются регистрацией прав собственности на недвижимость и уже поднаторели в операциях с Росреестром. Например, в Москве, в Питере и в Крыму такие услуги оказывает компания «Экспресс-Регистратор».

Признание права собственности на новостройку через суд

Третий путь регистрации — через суд — мы выбираем, когда Застройщик сам не занимается этим делом, и под разными предлогами отказывает нам в выдаче необходимых документов для самостоятельной регистрации. Тогда нам – прямая дорога в суд.

Зачастую такой вариант оказывается самым надежным, по сравнению с перспективой «бодаться» с Застройщиком, и пытаться выцарапать у него недостающие бумаги.

Для обращения в суд нам понадобится грамотно составить исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество, подготовить соответствующие документы, подтверждающие наши требования, получить квитанцию об оплате госпошлины, и сдать все это в канцелярию суда, по месту нахождения новостройки. Далее нам надо будет участвовать в заседаниях суда и доказывать там свою правоту.

Конечно, это все можно делать самостоятельно, но разумнее и надежнее привлечь для этих целей профильных юристов, которые имеют наработанную судебную практику по таким делам.

Пакет документов для оформления права собственности на новостройку через суд, несколько больше, чем при оформлении самостоятельно (без суда).

Для суда кроме перечисленного выше пакета документов, потребуются также дополнительные технические документы из БТИ, и документы от Застройщика (Разрешение о вводе дома в эксплуатацию, Протокол распределения площадей, и др.). Но это уже забота юристов.

  ♦ Перечень действий юристов для решения вопроса регистрации через суд ♦

В этом случае регистрация нашего права будет производиться уже без участия Застройщика, на основании решения суда. Это решение мы прикладываем к заявлению о регистрации права и передаем (через МФЦ) в Росреестр.

Случается, что Застройщик, имея объективные препятствия, мешающие регистрации прав собственности, сам предлагает Покупателю зарегистрировать право через суд.

  ♦ Причины задержки оформления прав собственности ♦

Получение решения суда о регистрации своего права – процедура не быстрая (может занять нескольких месяцев), но – надежная. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев за частными лицами – дольщиками и соинвесторами строительства, исполнившими свою часть договора с Застройщиком – признается право собственности на построенные квартиры.

Оформление права собственности через суд – это крайняя мера, которая может решить проблему, только если сам Застройщик не выполняет возложенные на него обязанности.

И, наконец, после получения Выписки из ЕГРН с нашим именем в качестве собственника, мы можем вздохнуть спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, технические вопросы закрыты, возможные споры, связанные с ней, решены, и мы, наконец, можем «прописаться» в своей квартире.

Итак, проявив олимпийское спокойствие и терпение, мы дождались от Застройщика (или от суда) оформления права собственности на нашу долгожданную квартиру. Уфф! Теперь она полностью НАША!  И мы можем ей не только пользоваться, но и распоряжаться.

Зовем гостей, принимаем поздравления, накрываем поляну в ресторане – теперь нам есть, что отметить!!!