«Документы все чистые…» – что может стоять за этой фразой на самом деле

«Тут все документы вроде чистые, к сделке все готово, нужно только проверить кое-что по-быстренькому», – примерно так многие покупатели квартир говорят юристам перед самой сделкой. Что из этого получается и почему покупатели потом озадаченно чешут затылок, порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказал Артур Пронин, руководитель отдела «Юридическая проверка недвижимости» юридической компании «Неделько и партнеры».

К нам обратился клиент с привычным для нас вопросом: «Есть ли риски при покупке квартиры?». При этом, он сам был почти уверен, что с квартирой все в порядке, «документы чистые», и просто хотел, как он сам выразился, «на всякий случай проверить все по-быстренькому»…

При первичной беседе клиент – назовем его Дмитрий – сообщил, что он нашёл квартиру, которая устраивает его по всем параметрам: находится в хорошем районе Москвы, недалеко от метро, хорошая планировка (дом не новый, но типовая серия удачная). В общем, у Дмитрия остался только вопрос юридической чистоты этой квартиры, в котором он особенно не сомневался, но… на всякий случай решил проверить с нашей помощью. И как оказалось – не зря. Такое количество скрытых рисков, которые вскрылись при проверке истории квартиры, его ошеломило.

Но обо всем по порядку.

Риэлтор продавца сказал Дмитрию, что право собственности на квартиру возникло на основании Договора купли-продажи, заключенного почти год назад по результатам торгов в рамках исполнительного производства. Собственник один, обременений нет, в квартире никто не зарегистрирован, и вообще все документы в порядке и готовы к сделке.

Казалось бы, нет никаких признаков для беспокойства. Стоит ли тратиться в такой ситуации на юридическую проверку? Каждый решает для себя сам, но наш клиент нисколько не пожалел, что обратился к нам за помощью. И вот почему…

Мы начали проверку по этому объекту, запросили документы у представителя продавца (его риэлтора), заказали Выписки из ЕГРН. Проверили законность обращения взыскания на квартиру, в результате которого состоялись торги по ней (проанализировали решение суда, постановление пристава и т.д.). Проверили соблюдение порядка проведения торгов (на сайте торговой площадки были опубликованы сообщения о проведении торгов, опубликован протокол о результатах торгов). Срок давности для оспаривания торгов истек. Казалось бы, всё хорошо? Однако это было только начало нашей проверки. Дальше было интереснее.

Что показала юридическая проверка истории квартиры

При анализе судебных споров в отношении этой квартиры мы обнаружили немалое количество исков от прежней собственницы (назовём её Людмила). Начали внимательно изучать все судебные акты (а их оказалось около 20!) и выяснили следующее:

1. Квартира была приобретена Людмилой в начале 2000-х по Договору купли-продажи.

2. В 2016 году Людмила взяла в банке кредит под залог этой квартиры. Дальше началось самое интересное: в отношении квартиры был совершен ряд сделок за короткий промежуток времени. Мы же понимаем, что это может значить…

3. Уже через 4 месяца после получения кредита в банке, Людмила заключила Договор купли-продажи квартиры с неким Михаилом. За счет части полученных за квартиру денег кредит Людмилы в банке был погашен, залог в пользу банка также прекращён.

4. Примерно через месяц после покупки квартиры, тот самый Михаил занимает у некоего Павла крупную сумму денег (примерно половину от той, за которую он купил квартиру) и передает эту квартиру в залог Павлу, с регистрацией этого залога в Росреестре (о чем в ЕГРН делается соответствующая запись). Что бы это значило? Потратил на покупку квартиры последние сбережения?

5. Далее, по какой-то своей причине, Михаил не вернул полученные от Павла деньги в срок (а срок был установлен небольшой, всего 6 месяцев). Павел, естественно, обратился к Михаилу с требованием о взыскании долга, и далее – в суд с требованием об обращении взыскания на квартиру. Ну а дальше история известна – квартиру реализовали с торгов, а тот, кто ее на торгах приобрел, теперь хочет продать ее нашему клиенту Дмитрию.

При этом, всё это время прежняя собственница Людмила была зарегистрирована в квартире, и была снята с регистрационного учета только в декабре 2020 года по иску нового собственника, который купил квартиру на торгах.

А теперь – внимание! Что все это значит, и чем опасна такая ситуация для покупателя?

Как мошенники переписывают квартиры на себя

Из судебных актов мы установили, что Людмила оспаривала Договор купли-продажи квартиры, заключенный в 2016 году с Михаилом. В суде Людмила пояснила, что ей нужны были деньги, она обратилась в компанию Ф., которая предложила ей заключить договор услуг «по поиску кредитной организации или частного займодателя».

Компания Ф. нашла банк, который предоставил Людмиле кредит под залог квартиры. Затем, компания Ф. предложила Людмиле заключить договор беспроцентного займа с физическим лицом для досрочного погашения кредита банку (кредит, к слову, был предоставлен под 27% годовых!). Согласитесь, заманчивое предложение?!!

На деле же, Людмиле вместо договора займа дали на подпись Договор купли-продажи ее квартиры. Денежные средства за квартиру она фактически не получала, получила только часть суммы, которую отдала в банк для погашения задолженности по своему кредиту – ведь с компанией Ф. она договаривалась всего лишь о частном займе для погашения кредита, а не о продаже квартиры, а в тонкости оформления этого займа она не вникала.

Неужели нельзя прочитать название договора, спросите вы? Не исключено, что между Людмилой и Михаилом была некая договоренность о том, что через определенное время (когда она вернет заем) с ней заключат «обратную» куплю-продажу, а пока «временным собственником» станет Михаил, так сказать, в качестве обеспечения возврата займа.

Тем не менее, суд в удовлетворении требований Людмилы отказал, апелляционная инстанция решение суда оставила в силе, а срок на кассационное обжалование истек буквально месяц назад (на момент нашей проверки).

Решение суда было мотивировано тем, что Людмила могла понимать отличие Договора купли-продажи от Договора займа, а тот факт, что она не получила от Михаила всю стоимость проданной квартиры, не лишает её права потребовать с него взыскания неоплаченной части в судебном порядке. Однако цена, указанная в Договоре купли-продажи, заключенном между Людмилой и Михаилом, была ниже рыночной, и получение этой стоимости Людмилу не устраивало. Да и есть ли у Михаила деньги? Ведь он и сам деньги занял, и не отдал.

Безуспешны были и попытки Людмилы оспорить договор займа, договор залога и даже Договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов по квартире. Казалось бы, суды проиграны, сроки для обжалования истекли, какие могут быть риски? Однако по состоянию на 2021 год рассмотрение исковых требований Людмилы ещё не было окончено. Также она продолжает оспаривать решение о снятии её с регистрационного учета по адресу квартиры. Да и срок на кассационное обжалование со стороны Людмилы может попытаться восстановить.

Кроме того, нами было установлено, что в отношении Михаила, Павла и генерального директора компании Ф. ведутся следственные действия. Указанные лица и ряд иных граждан обвиняются в совершении мошенничества, совершенного организованной группой лиц. В случае, если вина указанных лиц будет доказана, не исключено, что появятся основания для пересмотра решения суда, которым Людмиле было отказано в иске об оспаривании Договора купли-продажи от 2016 года.

А нужен ли юрист?

Проанализировав все обстоятельства правовой истории квартиры, мы порекомендовали нашему клиенту Дмитрию отказаться от этой покупки из-за слишком высоких рисков судебного оспаривания предыдущих сделок. А это значит, что и покупка Дмитрия тоже может быть признана недействительной с высокой вероятностью. Покупка квартиры с такой правовой историей, это, как минимум, многолетние судебные споры. А сможет ли покупатель потом защитить своё право собственности – большой вопрос.

Мораль этой истории

В нашей юридической практике нередки случаи, когда клиент приходит к нам с уверенностью, что все документы на квартиру в порядке. Нужно только «проверить по-быстренькому» и завтра сделка. Выше – наглядный пример того, что даже если «все документы в порядке» и «готовы к сделке», это ещё не гарантия того, что сделка не будет нести в себе рисков. Скрытые детали правовой истории квартиры и ее владельцев, о которых покупатель даже не догадывается, могут полностью перевернуть его представление о юридической чистоте выбранной недвижимости, и вовремя отказаться от нее.

В конечном итоге, покупатель сам принимает решение: покупать квартиру или отказаться от покупки, но наша задача сделать так, чтобы клиент принимал такое решение осознанно, понимая те риски, которые могут произойти, и оценив вероятность их наступления.

Еще истории из жизни рынка недвижимости!

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).